广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终865号
上诉人（一审被告）：关泽尧，男，汉族，住广东省珠海市金湾区。
上诉人（一审被告）：李连彩，女，汉族，住广东省珠海市香洲区。
上诉人（一审被告）：杨茵，女，汉族，住广东省珠海市香洲区。三上诉人共同
委托代理人：冷英华，广东凯邦律师事务所律师。三上诉人共同
委托代理人：甘甜。
被
上诉人（一审原告）：珠海市香洲区金发实业公司，住所地：广东省珠海市。
法定代表人：罗金水，总经理。
委托代理人：孙敏，广东非凡律师事务所律师。
委托代理人：孙亮。
上诉人关泽尧、李连彩、杨茵与被上诉人珠海市香洲区实业公司（以下简称公司）合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院查明，2004年10月18日，珠海市慈兴网络工程有限公司（以下简称慈兴公司）形成《股东会决议》，出席股东关泽尧决定公司和陈华山、杨茵、李连彩三人合资以公司名义与公司签订转让合同007、008号。经公司股东会议商定，一致通过如下决议：公司出资40%，陈华山出资20%，杨茵出资20%，李连彩出资20%共同合资以公司名义与公司签订合同。2004年11月3日，金发公司（甲方）与慈兴公司（乙方）签订两份《金发工业区职工配套生活区房屋使用权转让合同书》（合同编号：0007、0008），约定将金发公司开发的金鼎科技工业园金发工业区配套用房金发苑相关房产出售给乙方，其中第14幢一层1-14至3-6轴线（9-14）号房，建筑面积502.54平方米（其中实得建筑面积455.15平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积47.39平方米），共6套间；第14幢二层1-8至3-8轴线（40-63）号房，建筑面积共1051.14平方米（实得建筑面积840.91平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积210.23平方米），共24套间。平面图见附件。上述面积为甲方暂测面积。如暂测面积与竣工后实际测定的面积有差异的，以竣工后实际测定面积（以下称实际面积）为准。
四、按照一层每平方5000元，总价2512700元，二层每平方米1900元，总价1997166元的价格转让。该生活配套用房在乙方使用期间如遇国家政策调整，可以办理独立的房产证时，需补缴国家的地价和税费由乙方全额缴交，甲方给予协助办理。
五、实测面积与暂测面积差异的处理。实际面积与暂测面积存在差别时，双方同意每平方米价格保持不变，房屋使用权转让价格总金额按照实际面积调整。以珠海市房管测绘大队测绘为准。……二十五、乙方有权把自有的房屋使用权转让给第三者，甲方应无偿办理转让手续。房屋暂时没有办理独立房产证，乙方在使用期间因经营需要集体房屋产权证或证明时，甲方无偿提供给乙方。发生争议协商不成的交由珠海市仲裁委仲裁。合同还约定了付款等其他相关内容。合同附件平面图标注了相关房屋编号、具体长宽。2005年3月28日，慈兴公司再次形成《股东会决议》，决定公司退出苑投资，决定将2004年11月3日与公司签订的合同以原合同价整体转让给关泽尧、陈华山、杨茵、李连彩四人，未交付的款项由四人负责交付给公司。2005年3月29日，慈兴公司向公司发出《知会函》，通知合同中未付款项由关泽尧、陈华山、杨茵、李连彩四人支付，请办理相关手续。2005年7月，甲方慈兴公司、乙方关泽尧、陈华山、杨茵、李连彩、丙方金发公司签订《〈金发工业区职工配套生活区房屋使用权转让合同〉整体转让协议》，约定甲方在《金发工业区职工配套生活区房屋使用权转让合同书》（合同编号：0007、0008）的权利义务全部转让给乙方，发生争议协商不成的向法院起诉。2010年9月30日，陈华山向公司发出《知会函》，通知其在上述合同项下的股权全额转让给杨茵。2013年5月31日，受公司委托，珠海市测绘院出具《房屋面积测算成果报告》，注明本报告不能用于房地产确权登记，测绘成果明细表显示9-14号建筑面积648.88平方米，其中套内建筑面积538.37平方米，共有分摊面积110.51平方米；40-63号房屋建筑面积1407.85平方米，其中套内建筑面积1097.38平方米，共有分摊面积310.47平方米。共有面积统计表显示：1、2层及天面1／2外墙分摊范围为1、2层天面各图元；1、2层梯间1分摊范围为2层40-76号套内；1、2层梯间2，天面梯间2及杂物间分摊范围1层9-14号及2层40-63号套内；1、2层梯间3分摊范围为2层26-63套内；1层梯间4，2层梯间5、6及天面梯间6分摊范围为1层01号及2层26-39号套内。测绘报告附房屋分层图。关泽尧、李连彩和杨茵在审理过程中对测绘报告提出异议，一审法院就关泽尧、李连彩和杨茵相关异议致函珠海市测绘院，该院复函：受公司委托对苑5号楼进行房屋面积测算，出具测绘成果报告，报告公摊面积依照现行国家《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）的规定进行分摊计算的。《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）第B2.2条规定，无产权分割文件或协议的房屋共有面积分摊可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。测绘分户是依据公司提供的苑5号楼使用权转让明细情况统计表进行的，该统计表是商铺编号及划分面积块的依据，保存在我院相关档案中。现场的分割与“苑5号楼使用权转让明细情况统计表”标注的分割不完全相同，部分商铺未采用分割墙进行隔断，在实际分户时依据统计表标注的商铺编号与现场实际分割情况共同确定。因部分商铺现场实际无分隔墙，导致各商铺无法作为单独分户单元进行分户，测绘时只能将无分隔墙的相邻商铺作为一个分户单元处理，计算其套内面积并一起参与《房屋共有建筑面积统计表》2、3、4项及其他共有建筑面积的分摊计算。公司在一审中的诉讼请求：1、关泽尧、李连彩和杨茵连带向公司支付面积增加部分金额1409449元；2、判令关泽尧、李连彩和杨茵承担诉讼费用。一审法院认为，金发公司与慈兴公司签订的两份《金发工业区职工配套生活区房屋使用权转让合同书》内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。慈兴公司将其合同权利义务转让给关泽尧、陈华山、杨茵、李连彩四人，各方签订转让协议，应按照协议内容履行，其中陈华山将自己的份额转让给杨茵，书面通知公司，公司未提出异议，故慈兴公司的原合同权利义务由关泽尧、杨茵、李连彩三关泽尧、李连彩和杨茵受让。合同约定“实际面积与暂测面积存在差别时，双方同意每平方米价格保持不变，房屋使用权转让价格总金额按照实际面积调整。以珠海市房管测绘大队测绘为准。”现金发公司提供珠海市测绘院的测绘成果显示实际面积与原暂测面积存在差异，关泽尧、李连彩和杨茵应按照合同约定的单价支付面积差异部分的款项，一层面积差为648.88-502.54=146.34平方米，应支付款项为146.34×5000=731700元，二层面积差为1407.85-1051.14=356.71平方米，应支付款项为356.71×1900=677749元，共计1409449元。关泽尧、李连彩和杨茵对测绘成果报告提出异议，主要认为共有建筑面积分摊原则和方式错误，但测绘院已就关泽尧、李连彩和杨茵的异议进行书面答复，并提供了相关规定和依据，关泽尧、李连彩和杨茵没有其他相反证据，一审法院对测绘报告予以采纳。测绘报告中附有依照现状形成分层图，关泽尧、李连彩和杨茵没有其实际使用面积与图纸内容、测绘结果不符的证据，主张业主加建改造对分摊面积的影响，没有依据。委托测绘大队进行测绘系合同约定，公司自行委托不影响对测绘报告的认定。综上，关泽尧、李连彩和杨茵对测绘报告的异议，一审法院不予支持。双方明知房产系工业园配套设施，不同于普通商品房，无法单独办理房屋产权，而约定转让房产的使用权，且明确约定了实测面积与暂测面积差异的处理方式，现关泽尧、李连彩和杨茵以商品房买卖合同纠纷的相关规定抗辩，认为误差不超过3%的范围内补差，法律和事实依据不足，一审法院不予支持。合同约定面积存在差别时，以测绘大队测绘为准，房屋面积测算成果报告于2013年5月31日出具，公司起诉未超过法定的诉讼时效，关泽尧、李连彩和杨茵抗辩公司超过诉讼时效，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，一审判决：关泽尧、杨茵、李连彩于判决发生法律效力之日起十日内向公司支付面积差异部分的款项1409449元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17486元，由关泽尧、杨茵、李连彩负担。关泽尧、李连彩和杨茵不服原判，上诉称：
一、法院不应受理本案纠纷。从涉案合同内容看，案涉房产的用途、兴建目的是用于工业区职工宿舍及职工活动场所。公司虽然提供了建设工程规划许可证，证明其有权利兴建案涉房产，但是这并不代表公司有权对外公开销售案涉房产，公司也并没有提供销售许可证予以证明。此类房产的交易类似于“小产权房”的交易，该等交易及交易所引起的其他民事纠纷（如房屋面积补差等）因不属于法律保护的范围，法院不应当受理。
二、一审法院认定案涉房产不能办理房屋产权是错误的。公司并没有提供任何证据证明案涉房产是无法办理产权证，相关法律法规也未规定属于工业园配套设施的房产是不能办理产权证，一审法院对此作出的认定是没有根据的，是错误的。案涉房产并不是不能办证，双方已对办证的条件及税费负担进行了约定，即双方均认为案涉房产存在办证可能。
三、测绘报告不能作为定案的根据。双方对于房产补差的约定不明，应待取得房产确权面积后再作进行。合同第五条对实际面积与暂测面积差异处理进行如下约定“实际面积与暂测面积存在差别时，甲乙双方同意每平方米价格保持不变，房屋使用权转让价款总金额按实际面积调整，以珠海市房管测绘大队测绘为准”，双方关于房产补差的约定是不明确的，应当认定双方的真实意思表示或者说关泽尧、李连彩和杨茵签订合同时的真实意思表示是待房产取得确权面积后再进行补差，具体理由：第一，条款中所指实际面积究竟是指产权登记面积还是其他面积未作言明，测绘队的测绘是以确权方式进行测绘还是非确权的方式进行测绘也未作言明。测绘的方式、方法未作规定，测绘的条件、时机及委托方式也未作明确规定。第二，目前我国法律法规尚未对属于工业园配套房产的转让作出明确规定，包括规定是否允许公开对外销售、如何进行补差等。公司据以补差的依据——测绘报告，明确指明了是不能用于房地产确权登记，则测绘报告所载的面积并不是产权登记面积，公司不能据此要求补差。倘若现阶段关泽尧、李连彩和杨茵对公司进行补差，日后产权登记面积与目前测绘面积不相符时，双方又需要补差或返还，这明显不符合情理。第三，基于实际面积的表述及补差的条件双方约定不明，应当按照通常的交易习惯作出理解。郑泽尧、李连彩和杨茵在一审中提供了由珠海市住房和城乡规划建设局监制的《商品房买卖合同》范本，该范本是珠海地区一手商品房买卖通常使用的合同。合同第五条“面积确认及面积误差处理”明确规定了合同约定计价面积与产权登记有误差的，以产权登记面积为准。如上所述，案涉房产是有条件、有可能办理产权证的，签订合同时根据交易习惯、根据商品房销售管理办法的规定只能理解合同所指的实际面积是指产权登记面积，公司也应当待取得产权登记面积后方可要求李连彩、杨茵进行补差处理。《商品房销售管理办法》第二十一条规定“按照建筑面积计价的，当事人应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式”。双方签署的《金发工业区职工配套生活区房屋使用权转让合同》仅仅约定了“实际面积”这一词，但是“实际面积”究竟是指建筑面积、套内建筑面积还是公摊面积未作明确约定，不符合《商品房销售管理办法》的规定。在此情况下，应当视为约定不明，参照关于审理商品房买卖的司法解释第十四条规定，在没有约定或约定不明的情况下，面积误差超过3%的部分应由出卖人即公司自行承担。
四、公司所持测绘报告不能作为补差的依据。第一，测绘报告明确指明测绘是按照委托方即公司的书面要求进行测绘并按照公司出具的《苑5号楼使用权转让明细情况统计表》进行分户。测绘单位只需按照委托方的意思进行测绘即可。该等测绘难以保证其公平性、合理性、合法性，该等测绘报告不能作为公司请求关泽尧、李连彩和杨茵补差的依据。第二，测绘报告所载《房屋分层图》与合同所载《房屋平面图》明显存在差异。从测绘单位2015年12月8日的回函来看，其明确指明了“因部分商铺的现场实际无分隔墙，导致各商铺无法作为单独分户单元进行分户，测绘时只能将无分隔墙的相邻商铺作为一个分户单元处理”。房产交付给关泽尧、李连彩和杨茵及其他业主使用已近十年，不少业主已对房产进行了改造、整改、二次加建等，其中也有不少业主为了使用的方便将分隔墙拆除而达至整体使用的目的。但是，二次改建并不是关泽尧等人而为之，也不是公司出售房产时已经实施的行为。公司要求关泽尧等三人承担其他业主的行为而带来的不利法律后果是不公平的。公司本应在房产交付使用前委托测绘单位对房产进行测绘，但公司并没有这样而为之，公司在交付使用将近十年后才委托测绘，房产的状况明显不同。因公司怠于行使自身的权利，导致测绘条件、房产现状发生变化所带来的不利后果应由公司自行承担。第三，测绘单位是根据现场的使用情况来分摊共有建筑面积而并不是根据房产测量规范附录B—B2.2条“无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊”的规定进行分摊。测绘报告中的房屋分层图清楚显示靠着楼梯间的多户是作为一个单元计算，明显是与合同当中所附房屋平面图的情况不同。业主将整个楼梯间围蔽，该等做法属于违建行为，应由行政执法部门责令拆除，拆除后楼梯间应当是属于全体业主共有的部位，并由全体业主按比例分摊。从测绘报告来看，案涉房产总的共有面积是555.25平方米，关泽尧、李连彩和杨茵需要分摊420.98平方米，占总应分摊共有面积的75.8%，明显不合理，也与房产测量规范所指按比例分摊的原则不符。合同是由双方签署，并基于测绘单位是按照现场使用情况而非根据测量规范或原有图纸进行测绘，则应当且必须有关泽尧、李连彩和杨茵的参与，而不能仅根据公司的意见测量，此等做法使得公司既充当运动员的角色又充当裁判员的角色，对关泽尧等人而言明显是不公平的。公司上诉请求：
一、撤销原判；
二、改判驳回公司的诉讼请求；
三、一二审诉讼费由公司负担。上诉人关泽尧、李连彩和杨茵二审提供证据：照片两张。公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
一、关于涉案房产能否办产权证的问题，苑五号楼位于工业园，是工业用地，根据现行法律法规，该处房产不可能像一般商品房那样取得每套房屋的独立产权证，这也是当初签订涉案合同的原因，双方协议约定的办理产权前提条件是国家政策调整，国家政策未调整，所以案涉房产无法办产权。
二、关于补差约定是否明确的问题，双方合同中已经明确约定了房产面积补差，十分明确且有可操作性。
三、本案能否适用商品房买卖规定的问题。从效力上看，《商品房销售管理办法》是部门规章，效力低于法律，合同未严格按该办法设定条款不时，合同也是有效的。从内容上看，该办法规范的是商品房销售行为，且明确规定了商品房销售有预售和现售两种形式，本案签订的是《房屋使用权转让合同》，并非该办法规定的商品房销售行为，这两种行为性质上完全不同。
四、关于测绘成果效力。第一，珠海市测绘院是依法成立的具有专业资质的房地产测绘机构，承担的职责之一是珠海市的房产测绘，其出具的测算报告合法合规，科学合理。转让合同也未约定需要双方共同委托时出具的报告才能被采纳。第二，珠海市测绘院在复函中明确《测算报告》依据实地采集的尽寸绘制，建筑物共有共用面积处理原则依《房产测量规范》的相关规定进行处理，因苑5号楼并无产权分割文件或协议，故按房屋的建筑面积按比例分摊，符合国家规定。第三，关于《复函》强调“本次房产面积测算不可作为房地产产权登记的依据”，这不影响诉讼请求。事实上，苑因是工业用地性质，该房产不可能像一般商品房取得每套房屋独立产权，作为房地产登记来说，测绘所要求的程序是一套国家法定程序，肯定与本案不同，故在程序要求不同的情况下，测绘院做出这样的说明也情有可原。测绘院已在12号复函中针对“确权是绘方式方法是否与本案不同”的问题给出了明确回复，该院房屋面积测算均按《房产测量规范》要求进行测绘，实际上也就是说两种测绘从方式方法上来说并无不同，测绘结果不会受影响。合同也未要求以产权登记面积为准。第四，关于按比例分摊的问题，结合珠海市测绘院的复函，已经表明目前测绘是按规定进行分摊，成果质量是符合法规要求的，同时也说明本次测会是按法定方法，通过已有资料和现场实际结合的情况下得出的结论，科学合理。被上诉人公司二审未提供新的证据。本院
经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，关泽尧、李连彩和杨茵二审中提供两张照片，主张涉案房产楼梯间是违章所建，计算公摊面积时不能根据该现状要求杨茵和李连彩承担较大公摊面积。公司质证认为照片拍摄时间不明，珠海市测绘院出具的测算成果报告合法有效。
本院认为，照片仅显示了涉案房产的部分外观，未反映涉案房屋的内外全貌，不能推翻珠海市测绘院测量的测绘结论。关泽尧、李连彩和杨茵还认为珠海市测绘院的测绘结果错误，要求重新测绘。
本院认为，珠海市测绘院已在一审中对关泽尧、李连彩和杨茵提出的异议进行了书面答复，并提供了相关根据，关泽尧、李连彩和杨茵未提出足以推翻该测绘报告的证据，故对关泽尧、李连彩和杨茵提出的重新测绘申请，本院不予支持。关泽尧、李连彩和杨茵认为本案纠纷类似于“小产权房”交易，不受法律保护，法院不应受理。
本院认为，双方签订的合同名为“房屋使用权转让合同”，根据合同约定的内容，可以认定双方签订合同转让的标的是“房屋使用权”，而非房屋产权。双方作为平等民事主体签订的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，本案纠纷属于人民法院民事案件主管范围。关泽尧、李连彩和杨茵还认为一审法院认定涉案房屋无法办理产权是错误的，
本院认为，本案合同转让的标的是“房屋使用权”，而非房屋产权，合同第二十六条约定涉案房屋“暂时”无法办理独立房产证，表明双方签订合同时对此是明知的。因此，一审法院认定涉案房屋无法单独办理房屋产权，与合同约定相符，并无不当。关泽尧、李连彩和杨茵还主张测绘报告不能作为定案的根据。
本院认为，第一，转让合同第二条在约定“暂测面积”之后，对“实际面积”作了特别约定：“如暂测面积与竣工后实际测定的面积有差异的，以竣工后实际测定面积为准”。这表明双方在签订合同时就已明知合同约定的“暂测面积”可能与“实际面积”有差异。关泽尧、李连彩和杨茵应当知道按合同约定的“暂测面积”所付转让费，存在以“实际面积”相应增加的可能。第二，根据合同第五条的约定，“暂测面积”与“实际面积”的确定，以珠海市测绘院对涉案房屋的测绘结论为准。对此，关泽尧、李连彩和杨茵是明知的。第三，合同第五条还约定双方同意每平方米价格保持不变，房屋使用权转让价款总金额按实际面积调整。可见，“实际面积”用于确定转让价款，而非办理产权过户。关泽尧、李连彩和杨茵上诉主张珠海市测绘院的测绘结论是用于办理过户，没有事实根据。第四，关于分摊面积的计算，珠海市测绘院在给一审法院的复函中已经说明，根据《房产测量规范》的规定，无产权分割文件的房屋共有面积公摊可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊，本案中，珠海市测绘院根据涉案房屋没有产权分割文件的事实，按规定对房屋共有面积公摊作了测算，该结论正确。可见，珠海市测绘院作出的测绘意见是合同约定的确定涉案房屋“实际面积”的依据，测绘意见符合有关技术规范，可以作为定案根据。关泽尧、李连彩和杨茵还主张按照商品房销售合同的规定处理本案。
本院认为，本案合同转让的标的是工业区生活配套设施的使用权，因此涉案合同显然不是商品房买卖合同。所以，本案纠纷不能适用有关商品房销售合同的规定。一审法院对此适用法律正确。综上，
本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，
判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费人民币17485元，由上诉人关泽尧、李连彩和杨茵负担。本判决为终审判决。
审 判 长 庹 佳
代理
审判员 朱 玮
代理
审判员 牟宏微
二〇一六年六月三日
书 记 员 许婷婷 关注公众号“”