遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0303民初848号原告（反诉被告）遵义浩欣物流有限公司，住所地：遵义市汇川区董公寺镇五星停车场内，组织机构代码：66295435-6。法定代表人李朝林，该公司总经理。委托代理人何思远，贵州舸林律师事务所律师。委托代理人李鸣，贵州舸林律师事务所实习律师。被告（反诉原告）遵义市汇龙货运城有限公司，住所地：遵义市汇川区董公寺镇210国道小烂湾处，组织机构代码：67072220-5。法定代表人吴作旭，该公司董事长。委托代理人刘胜杰，河北中宸律师事务所律师。委托代理人王朝勇，北京市京师律师事务所律师。第三人汇川区董公寺镇五星村村民委员会，住所地：贵州省遵义市董公寺镇五星村十字铺，组织机构代码：66296241-X。法定代表人代大兴，该村委会主任。
原告（反诉被告）遵义浩欣物流有限公司（以下简称“浩欣公司”）诉被告（反诉原告）遵义市汇龙货运城有限公司（以下简称“汇龙公司”）、第三人汇川区董公寺镇五星村村民委员会（以下简称“五星村委会”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月28日受理后，依法由
审判员龚前瑛担任
审判长、
人民陪审员张德军、李荣华组成合议庭公开开庭进行了审理，原告浩欣公司委托代理人何思远、李鸣、被告汇龙公司委托代理人刘胜杰、王朝勇，第三人五星村委会主任代大兴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2010年8月31日，为了继续建设货物配载市场的需要，原、被告签订《场地租赁协议》，约定由原告浩欣公司全额出资，在被告汇龙公司位于董公寺北收费站2#停车场场地修建车库。合同第二条约定：“（租金）乙方前五年按3.00元/㎡月计，从第六年开始起按乙方对外出租单价的40%交给甲方（被告）”。合同未约定终止期限，本意长期合作。合同签订后，原告浩欣公司以各种形式累计投入资金2329273元左右进行修建，并于2011年3月底完工投入使用。2011年5月17日，原、被告双方再次签订《场地租赁补充协议》，确认原告修建的仓库以及办公楼总建筑面积为5260平方米。该补充协议第二款约定：场地租金按建筑面积计算，首次租金结算清楚后，浩欣公司每月向汇龙公司交场地租金15780元（5260㎡×3元/㎡=15780元）。一个季度结算一次。第六年起，浩欣公司按仓储办公楼租金总收入的40%交汇龙公司。该补充协议仍未约定终止期限。原告修建的2#停车场仓库及办公楼投入货物配载市场运营后，在市场稳定且全部出租的情况下，依据2015年1月至6月租金总收入344450元统计，每月租金收益为344450÷6=57408.3元。原告也一直按照合同约定向被告交付每季度支付合同租金47340元。2015年底，被告以原合同有失公平为由，多次要求达成补充协议或变更合同，重新分配租金利益。为此，原、被告双方酿成讼争。原告特向人民法院提起诉讼，诉讼请求为：
一、请求被告继续履行2010年8月31日与原告签订的《场地租赁协议》和2011年5月17日签订的《场地租赁补充协议》；
二、请求被告返还原告应得租金154080元，并从2016年1月1日起，按同期人民银行基准贷款利率支付利息，直到其实际支付之日止。
三、案件受理费由被告承担。
被告辩称：
一、本案原告请求判令继续履行的《场地租赁协议》、《场地租赁补充协议》已经依法解除。该协议从法律上和事实上均无法继续履行；
二、被告已与原告合法解除了场地租赁合同，被告作为出租人收取承租人的租金是合理合法的，无需交给原告。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）诉称：请求人民法院依法确认原、被告双方所签订的《场地租赁协议》、《场地租赁补充协议》已经依法解除。其理由如下：
一、原被告双方所签订的《场地租赁协议》、《场地租赁补充协议》中并未约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，被告已于2015年11月23日向原告发出《解除合同通知书》，且已在通知书中阐明解除合同的事由。
二、本案租赁法律关系所涉土地及地上建筑物属于政府拆迁的范围，目前正面临被国家征收和征用。故上述租赁协议及其补充协议已无法继续履行，属于法律上或者事实上不能履行的情形。
原告（反诉被告）辩称：
一、本案中双方在合同的第二条对期限作了明确的规定，故反诉原告适用法律错误。
二、租赁用地尚未形成征收征用的事实，相关具体征收的日子以及补偿方案尚未完成，故原告方的反诉请求没有事实根据。第三人五星村委会述称：我们村委会没有什么可答辩的。
经审理查明：2010年8月31日，为了继续建设货物配载市场的需要，原、被告双方签订《场地租赁协议》，约定由原告全额出资，在被告位于董公寺北收费站2#停车场场地修建车库。合同第二条约定：（租金）乙方前五年按3.00元/㎡月计，从第六年开始起按乙方对外出租单价的40%交给甲方（被告）。合同第八条约定：“租赁期内若遇国家政策要求征用拆迁所建仓库，应按甲方与政府的拆迁执行，甲方不承担赔偿责任”。合同签订后，原告以各种形式累计投入资金200万元左右进行修建，并于2011年3月底完工投入使用。2011年5月17日，原、被告双方再次签订《场地租赁补充协议》，确认原告修建的仓库以及办公楼总建筑面积5260平方米。补充协议第二款约定：“根据租赁协议，场地租金按建筑面积计算，首次租金结算清楚后，浩欣公司每月向汇龙公司交场地租金15780元。一个季度结算一次。第六年起，浩欣公司按仓储办公楼租金总收入的40%交汇龙公司”。上述两份租赁协议均未约定终止期限。原告修建的2#停车场仓库及办公楼投入货物配载市场运营后，原告一直按照合同约定向被告交付每季度合同租金。2015年底，被告以原合同有失公平为由，多次要求与原告达成补充协议或变更合同，重新分配租金利益。在原、被告双方协商未果的情况下，被告于2015年11月20日向原告发出《解除合同通知书》，同时，被告向承租户遵义兴利达物流有限公司、遵义福华电器、安徽中铁工程材料有限公司、贵州习将军酒销售有限公司、汇川鑫龙电器经营部收取从2015年11月20日后的租金共计341100元。另查明：被告汇龙公司与第三人于2008年5月2日签订合作协议，被告汇龙公司取得新建货物配载市场土地的经营权，所有权属第三人所有。再查明：遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司拟建的嘉陵江路城市棚户区建设项目（即遵义市汇龙货运城有限公司物流园，位于董公寺镇××）××路城市棚户区建设项目征收范围，拟予征收。上述事实，有原、被告营业执照，原、被陈述，场地租赁协议，合作协议，说明等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：本案原、被告双方签订的场地租赁协议及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。结合原、被告的诉辩，本案的争议焦点为：原、被告双方签订的场地租赁协议中约定的期限是否明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，本案从场地租赁协议第二条及第八条的约定来看，应为协议签订时到土地被国家政策征用之时，但最长不得超过二十年。故本案的租赁期限是确定的。原告要求被告履行合同并支付租金的主张，本院予以支持。经本院核实，被告在双方发生纠纷后所收取的租金为341100元，按照双方合同的约定，被告应支付原告的租金为157320元，原告只主张154080元，本院予以支持。原、被告双方在场地租赁协议签订后的前五年，均按协议的约定全面履行了自己的义务，由被告提供已取得土地经营权的土地，原告投入资金新建面积5260平方米的仓库以及办公楼，另外，原告已按约向被告交纳合同约定的租金，现所涉场地虽拟在拆迁范围之内，但反诉原告并未举证证明拆迁事实已经发生，反诉原告以本案系不定期租赁合同及案涉场地拟予拆迁为由向浩欣公司送达解除合同的主张不符合法律的规定，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第二百一十四条之规定，
判决如下：
一、被告遵义市汇龙货运城有限公司于2010年8月31日与原告遵义浩欣物流有限公司签订的《场地租赁协议》和2011年5月17日签订的《场地租赁补充协议》继续履行；
二、由被告遵义市汇龙货运城有限公司于本判决生效后十日内支付原告遵义浩欣物流有限公司租金154080元；
三、驳回反诉原告遵义市汇龙货运城有限公司的反诉请求。案件受理费3380，反诉费60元，合计3440元，由被告遵义市汇龙货运城有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 长 龚前瑛
人民陪审员 张德军
人民陪审员 李荣华
二〇一六年六月三日
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