重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0235民初2585号原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司，住所地重庆市渝中区新华路左营街4号10－9，统一社会信用代码9150010373396136XU。法定代表人康云，公司董事长。委托代理人邹超、徐进，重庆龙脊律师事务所律师。特别授权。被告袁令，男，1971年12月6日出生，汉族，住重庆市云阳县。
原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司与被告袁令物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月5日受理后，依法由
代理
审判员陈茂独任审判，适用小额诉讼程序于2016年5月27日对本案及王德凡、黄毕生、刘芳、刘明艳四案公开开庭进行了合并审理。原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司的委托代理人徐进、被告袁令到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司诉称，原告于2011年5月9日与被告所在的云阳县外滩小区业主委员会签订了《云阳县外滩小区物业服务合同》，并于2012年2月20日签订了《云阳县外滩小区物业服务合同补充协议》，该合同已报云阳县国土资源和房屋管理局备案登记，合同合法有效，对全体业主具有同等约束力。物业服务期间，原告认真履行了物业服务合同约定的义务。但被告从2011年6月1日至2016年3月31日没有履行物业服务合同约定的义务，拖欠物业服务费用共计5653.27元，经原告多次催缴被告置之不理。故诉请：1、判令被告支付原告2011年6月1日至2016年3月31日的物业服务费合计5653.27元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中变更第一项请求，即判令被告支付原告2012年1月1日至2016年4月30日的物业服务费合计5764.00元。
被告袁令辩称，1、原告请求的2014年3月前的物业服务费已经超过诉讼时效；2、按照物业管理条例的规定，物业管理企业按照物业合同约定，提供物业服务，只有尽到了服务的义务，才能按照合同收取服务费。原告并未尽到对设施的维修和管理义务，例如小区的门多年不维修；没有协助物业管理区域内的安全防范工作；按照合同的约定做到安全监控、巡视执勤等，原告在许多重点区域都没有人巡视，监控坏了多年也没有维修；3、本案原告无检修记录、无保修记录、无巡查记录；对乱搭乱建也未制止，其中对外墙木梯式的广告不劝阻、不制止，导致业主家中被盗。物业服务合同系双务合同，原告只要按照约定提供物业服务，就能收取服务费，因此原告需要举证证明其履行了相关服务。4、被告方原来与天天物流公司签订服务合同，价格是每平方米0.65元，而原告现在涨到每平方米1.00元。
经审理查明，被告袁令系云阳县双江大道外滩广场住房的所有人，即云阳县外滩小区业主委员会业主，其房屋面积为130.41平方米，属高层住宅，于2011年前入驻该房屋至今。2011年1月7日，云阳县外滩广场小区业主委员会成立并办理备案登记。2011年4月8日，云阳县外滩小区业主委员会对小区的物业服务通过招标方式选定重庆鑫龙物业管理有限公司。2011年5月9日，甲方云阳县外滩小区业主委员会与乙方重庆鑫龙物业管理有限公司签订《云阳县外滩小区物业服务合同》，合同约定原告为被告小区提供物业服务，范围东至港务站，南至长江边，西至金帝酒店，北至滨江路，面积26万平方米。服务主要内容为：物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理等等；物业服务费用实行包干制，乙方入驻起三个月，执行的收费标准为：住宅：（多层）0.35元/月·平方米，（高层）0.65元/月·平方米；电梯费10.00元/户·人，3层以上按10元+（层数－3）×0.50元/户·人（按常住人口计费，不足3人的按3人计收）；本合同生效满三个月后一年内，执行住宅：（多层）0.48元/月·平方米，（高层）1.00元/月·平方米，其中一、二层0.85元/月·平方米（含电梯费）。原告于2011年6月进驻小区开始物业服务。物业服务期间，原告履行了物业服务的相关职责和义务。被告袁令缴纳了2011年6月至2011年12月期间的物业管理费。从2012年1月1日至2016年4月30日期间的物业管理费，被告一直未缴纳，累计欠付物业服务费5764.00元（0.85元/月/平方米×52个月×130.41平方米），原告多次催收无果，遂向本院起诉。另查明，重庆鑫龙物业管理有限公司成立于2001年12月27日，2013年10月9日该公司变更登记为重庆鑫龙物业管理集团有限公司，即本案原告，经营范围包括物业管理、房地产经纪、咨询、家庭服务、票务代理等，并取得中华人民共和国物业服务企业资质证书。上述事实，有原告提交的原告营业执照和工商登记证明复印件、被告身份证复印件、土地房屋权属登记簿主表、物业服务合同书、物业服务合同备案证明、业主委员会成立备案证明、业主委员会备案申请表、小区物业招聘标底的确定方法、物业服务企业评分统计表、资质证明、欠费业主欠费时间和金额、物业服务确认书等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。本案原告系依法成立的物业服务企业，云阳县外滩广场小区业主委员会成立后依法进行了备案登记，故原告与云阳县外滩小区业主委员会是签订物业服务合同的适格主体，双方签订的《云阳县外滩小区物业服务合同》对云阳县外滩广场小区内的全体业主包括被告均具有法律约束力。原告履行了合同约定其负有的维修、管理、养护和维护等义务，被告应履行其负有的享受物业服务企业提供的物业服务后，及时、足额缴纳物业服务费的义务。关于被告抗辩的车库管理问题，小区内存在乱开门，有强盗出入的问题，被告未提供证据加以证明，且原告对车库停车乱的现象也进行了多次协调和管理，对小区内乱开门的现象也向有关部门进行了反映，为了小区安全也加强了巡查，原告尽到了相应的服务安全管理职责。被告以此拒绝缴纳物业管理费的理由不能对抗原告。且被告抗辩事由不属于本案的调整范畴，如果被告认为车库车辆被挡住、小区开门、财产被盗等侵犯其权利，可向有关机关报案或通过协调、诉讼解决。故本院对被告拒交物业管理服务费的理由不予采纳。对原告主张被告支付拖欠物业服务费5764.00元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第三十四条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，
判决如下：被告袁令于本判决生效后五日内支付原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司2012年1月1日至2016年4月30日期间的物业服务费共计5764.00元。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告袁令负担。本判决为终审判决。
代理
审判员 陈 茂
二〇一六年六月三日
书 记 员 彭海军 微信公众号“”