湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终1577号上诉人（原审原告）刘朝辉，农民。被上诉人（原审被告）宁乡县房地产开发经营有限公司，住所地宁乡县玉潭镇花明北路99号。法定代表人蔡宁辉，总经理。委托代理人高学东，湖南严明律师事务所律师。
上诉人刘朝辉因与被上诉人宁乡县房地产开发经营有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省宁乡县人民法院作出的（2015）宁民初字第05059号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明：位于宁乡县玉潭镇白龙路与入园路交汇处的龙泉美墅项目系宁乡县房地产开发经营有限公司开发的商品房。2012年12月28日，刘朝辉与宁乡县房地产开发经营有限公司签订两份《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号为20120118101、20120118102），合同约定刘朝辉分别购买宁乡县房地产开发经营有限公司开发的“龙泉美墅”住宅小区第7栋、8栋1层101号、102号房屋，该两处商品房总价分别为217472元和204538元，约定交房时间均为2013年10月31日前。两份合同第八条关于交付时间及条件中约定“（一）出卖人应当在2013年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；……”。两份合同第十一条均约定“逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.6%向买受人支付违约金……”合同签订后，刘朝辉依约向宁乡县房地产开发经营有限公司支付了购房款。2013年10月14日，宁乡县房地产开发经营有限公司在《今日宁乡》上发布“交房公告”，定于2013年10月28日开始办理交房手续。2014年10月28日，宁乡县建设项目竣工联合验收办公室对建设单位为宁乡县房地产开发经营有限公司的龙泉美墅住宅小区一期工程洋房17#、7#、8#栋颁布了编号2014-34宁乡县建设项目竣工联合验收备案合格证。后刘朝辉诉至法院，请求判令：1、依法判决确认刘朝辉与宁乡县房地产开发经营有限公司签订的合同编号为20120118101、20120118102的《宁乡县商品房买卖合同》已解除；2、依法判决宁乡县房地产开发经营有限公司承担本案诉讼费用。原审法院认为：本案争议的焦点为：
一、宁乡县房地产开发经营有限公司房屋的竣工验收备案时间及交付是否符合约定。
二、刘朝辉解除权的行使是否已超过一年的除斥期间。关于焦点一，刘朝辉、宁乡县房地产开发经营有限公司双方签订的两份《宁乡县商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。两份合同均约定交房时间为2013年10月31日前，交房条件应符合“已经竣工验收备案”等；刘朝辉诉称宁乡县房地产开发经营有限公司提交的建设工程竣工验收备案表的最后时间为2014年10月28日，故宁乡县房地产开发经营有限公司应当至少在此时间后才可通知交房，宁乡县房地产开发经营有限公司在2013年10月14日即发布收房公告不符合规定。宁乡县房地产开发经营有限公司辩称刘朝辉所买商品房的竣工验收备案时间为2013年9月29日，理由是建设工程竣工验收备案表中勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的盖章时间都是2013年9月29日，同时供水、供电、燃气等设施都已具备，故已经符合交付条件。原审法院认为，双方签订的《宁乡县商品房买卖合同》中关于房屋的交付有明确的约定，双方应当遵守合同的约定。宁乡县房地产开发经营有限公司开发的龙泉美墅住宅小区一期工程洋房7#、8#的竣工验收备案时间，应以最后一个单位签章的时间为准，即2014年10月28日，故对于宁乡县房地产开发经营有限公司的辩论意见原审法院不予采纳，宁乡县房地产开发经营有限公司应当在在取得房屋竣工联合备案合格证后才能将建设项目交付使用。刘朝辉对于宁乡县房地产开发经营有限公司未按约交房可以按照合同约定主张自己的权利。关于焦点二，根据双方合同的约定，宁乡县房地产开发经营有限公司应当在2013年10月31日前向刘朝辉交付房屋，逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。根据上述约定，刘朝辉解除权发生之日应为2013年12月1日。解除权行使期间为2013年12月1日起至2014年12月1日。现刘朝辉向原审法院提交了打印落款时间为2014年11月2日的两份退房申请，一份有签注（开庭时提交）、一份没有签注，其中签注上注明的是“请刘局商严局、经营公司，依法依规处理。陈”。该两份退房申请不能证实刘朝辉在有效的除斥期间行使了解除权，理由如下：1、签注意见没有落款时间，无法证实签注时间是在有效的除斥期间内。2、刘朝辉主张签注意见者为宁乡县住房保障局局长，而根据刘朝辉、宁乡县房地产开发经营有限公司合同约定，刘朝辉行使解除权应书面向出卖人提出，而宁乡县房地产开发经营有限公司是独立法人，故刘朝辉应当选择向宁乡县房地产开发经营有限公司行使上述权利。综上，不能认定刘朝辉在2014年12月1日前按约有效行使了解除权。而解除权的行使期间为除斥期间，不适用中止、中断和延期的规定。刘朝辉因未按约在法定的期间内行使解除权，导致该权利消灭，对于刘朝辉的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，遂判决：驳回刘朝辉的诉讼请求。本案一审案件受理费80元，减半收取40元，由刘朝辉承担。刘朝辉不服原审判决，向本院提起上诉称：刘朝辉在2013年11月2日书面通知宁乡县房地产开发经营有限公司解除合同并退房，有书面合同、宁乡县住房保障局局长签字为证。刘朝辉至今未收房，也表明了刘朝辉不接受房屋的事实，原审判决未认定刘朝辉的退房请求是错误的。请求二审法院依法改判。宁乡县房地产开发经营有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。宁乡县房地产开发经营有限公司发布交房公告后，刘朝辉一直未办理交房手续，宁乡县房地产开发经营有限公司也收到过《退房申请》或《合同解除告知书》，双方也未就合同解除进行过协商。刘朝辉在一审诉讼中提交的《合同解除告知书》的落款时间为2015年5月19日，已经超过行使解除权的期限。在本院二审诉讼过程中，刘朝辉又向本院提交以下证据：1、2015年5月4日、5月11日、5月19日、6月1日、9月18日的快递回执单，拟证明刘朝辉多次向宁乡县房地产开发经营有限公司提出退房申请；2、2016年5月6日拍摄照片6张，拟证明涉案房屋的现状与宁乡县房地产开发经营有限公司的宣传资料严重不符。经质证，宁乡县房地产开发经营有限公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，证据1中邮寄信件的内容不清楚，且有两份是邮寄给宁乡县住房保障局的，与宁乡县房地产开发经营有限公司无关，证据2照片中房屋不能证明系刘朝辉所购房屋，也不能证明是宁乡县房地产开发经营有限公司的宣传资料。
本院认为，刘朝辉提供的证据不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的二审程序的新证据范围，且不能证明与本案的关联性，亦不能达到证明目的，故本院不予采信。经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：刘朝辉与宁乡县房地产开发经营有限公司签订的两份《宁乡县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格履行合同约定。根据双方合同约定，宁乡县房地产开发经营有限公司应当在2013年10月31日前向刘朝辉交付涉案房屋，逾期超过30日后，刘朝辉可要求继续履行合同也可有权退房，但应当书面通知宁乡县房地产开发经营有限公司。因此，在宁乡县房地产开发经营有限公司未按时交付涉案房屋时，刘朝辉可依据双方合同约定选择行使解除权，但该解除权应在2013年12月1日起至2014年12月1日的法定期限内行使，且应以书面形式向宁乡县房地产开发经营有限公司提出主张，现刘朝辉未提供有效证据证明其在该期间内向宁乡县房地产开发经营有限公司书面主张解除合同，故刘朝辉的解除权已超过法定期限。原审判决对此认定并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费80元，由上诉人刘朝辉负担。本判决为终审判决。
审 判 长 周坤
审 判 员 熊伟
代理
审判员 周卓
二〇一六年六月三日
书 记 员 毛韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”