江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终1446号上诉人（原审原告）时立军。委托代理人龙海江，江苏博世达（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江苏恒龙万相房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区泉新路东师大牛山公寓北霖兰溪谷。法定代表人王韶滨，该公司总经理。委托代理人蔡青，江苏翰公律师事务所律师。
上诉人时立军因与被上诉人江苏恒龙万相房地产开发有限公司（以下简称恒龙万相公司）商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2015）铜民初字第02771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法审理了本案。上诉人时立军及其委托代理人龙海江，被上诉人恒龙万相公司的委托代理人蔡青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院
经审理查明：2009年6月1日，时立军与恒龙万相公司签订商品房买卖合同一份。协议约定由恒龙万相公司将其开发的位于铜山新区黄河路北侧依山龙郡x号楼x单元xx室商品房一套出售给时立军，该房屋建筑面积180.1平方米，总价款360000元。合同约定恒龙万相公司应于2009年12月30日前将房屋交付给时立军使用，且交付时房屋应取得商品住宅交付使用批准文件。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。同时约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自2009年12月31日至实际交付之日止，恒龙万相公司向时立军支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，时立军有权解除合同。时立军解除合同的，恒龙万相公司应当自时立军解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。时立军要求继续履行合同的，合同继续履行。自2009年12月31日起至实际交付之日止，恒龙万相公司按日向时立军支付已交付房价万分之五的违约金。合同还约定，在房屋交付之日，暖气管道铺设到户，材料费、施工费及外接管网费由买受人承担，不包括在合同约定的总房价内。另，合同对产权登记作了约定：恒龙万相公司应在房屋交付使用后30日内，向产权登记机关提供产权登记备案资料。如因恒龙万相公司的责任，时立军不能在规定期限内取得房地产权属证书的，时立军不退房，恒龙万相公司按已付房价款的1%向时立军支付违约金。合同签订后，时立军依约向恒龙万相公司支付了全部购房款360000元，恒龙万相公司于2010年2月22日向时立军开具了购房发票。至2009年12月30日交房期限届满，恒龙万相公司没有按照合同约定向时立军交付房屋，亦未为时立军办理产权登记手续。另查明，2013年8月3日，徐州市铜山区住房和城乡建设局出具徐铜住建（2012）通字第5号同意交付使用通知书，内容为：“江苏恒龙万相房地产开发有限公司：2012年8月3日，你公司承建的依山龙郡居住小区x#-xx#，xx#楼，已通过各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。”后双方因上房违约金、逾期办证违约金等问题产生纠纷，时立军诉至法院。一审法院经审理认为：时立军与恒龙万相公司双方签订的房屋买卖合同体现了双方当事人真实的意思表示，合同内容也没有违反法律禁止性规定，买卖合同合法有效。合同约定，在遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起10日内告知买受人时，出卖人可以延期交房。本案中，恒龙万相公司在没有遭遇不可抗力且也未提前通知时立军的情况下，未按照合同约定的最后交房期限向时立军交付房屋，构成违约，应承担支付违约金的民事责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，合同明确约定出卖人向买受人交付的房屋应取得商品住宅交付使用批准文件，故应认定恒龙万相公司取得同意交付使用通知书之日即2012年8月3日为交付房屋日期。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据上述规定，当事人约定违约金应参照实际造成的损失。本案中，时立军对恒龙万相公司违约交房造成的损失未提出计算依据，但恒龙万相公司的违约行为的确给时立军造成损失，法院酌定每日按已付房款的万分之三计算2009年12月31日至2012年8月3日的逾期上房违约金102168元；对违约金利息，法院认为违约金本身系对恒龙万相公司违约行为的惩罚，在恒龙万相公司已承担该惩罚的情况下，不宜再增加对恒龙万相公司的惩罚力度，故对时立军主张恒龙万相公司支付违约金利息的主张，法院不予支持。关于逾期办理产权登记的问题，合同约定恒龙万相公司应在房屋交付使用后30日内，向产权登记机关提供产权登记备案资料。如因恒龙万相公司的责任，时立军不能在规定期限内取得房地产权属证书的，时立军不退房，恒龙万相公司按已付房价款的1%向时立军支付违约金，故对时立军主张办证违约金3600元的主张法院予以支持；因恒龙万相公司逾期未办理产权登记的违约行为一直在持续中，支付时立军办证违约金已是对恒龙万相公司该违约行为的惩罚，故对时立军主张的利息不予支持。关于安装暖气管道损失问题，合同虽约定房屋交付之日暖气管道铺设到户，但约定铺设管道的材料费、施工费及外接管网费由买受人承担，且买受人主张的铺设管道损失并无证据支持，故对时立军主张安装暖气管道的损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：
一、江苏恒龙万相房地产开发有限公司赔偿时立军逾期上房违约金102168元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、江苏恒龙万相房地产开发有限公司赔偿时立军逾期办理权属登记违约金3600元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回时立军的其他诉讼请求。案件受理费2880元，由江苏恒龙万相房地产开发有限公司负担。
上诉人时立军不服一审民事判决，向本院提起上诉称：请求撤销一审判决，发回重审或改判：1、被上诉人按照已付购房款360000元的日万分之五的标准支付自2009年12月31日起至2012年8月3日的逾期上房违约金计利息；2、被上诉人为上诉人办理房屋所有权证及土地使用权证；3、被上诉人铺设暖气管道到户；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：1、一审法院酌定被上诉人按照已付购房款的日万分之三支付逾期上房违约金属于适用法律错误。一审法院以上诉人对被上诉人违约交房造成的损失未提出计算依据为由酌定减少违约金数额，将举证不能的不利后果归于上诉人属于举证责任分配错误。结合涉案合同履行情况、当事人过错以及社会经济状况等因素，一审法院不应当判决按照日万分之三支付违约金。2、因上诉人逾期交付房屋，导致上诉人一直在外租房，直至被上诉人交付房屋，给上诉人生活上带来各种不便，而且，因被上诉人的违约行为，该案自2013年10月起经数次诉讼，耗费了上诉人大量时间、精力及差旅费。一审法院驳回上诉人要求被上诉人办理房屋两证的诉讼请求不当。合同法第六十条明确规定当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行的违约责任，在本案中双方的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应当按照商品房买卖合同履行各自义务，根据涉案合同第十五条规定，被上诉人有义务协助上诉人办理房屋两证，提供相应的办证手续，但是被上诉人至今未履行。3、一审上诉人明确提出办理房屋权属证书的要求，但是一审法院不仅未在判决书中列明该项诉请，也没有在判决书中进行任何的说理，就直接驳回该项诉请，于法无据。
被上诉人恒龙万相公司答辩称：由于该土地在出让时存在各种瑕疵，造成被上诉人违约，一审判决要求被上诉人承担上房违约金，被上诉人认为违约金金额过高。
上诉人上诉称其要求办理两证，但一审法院并未审理，上诉人称其在一审中变更诉讼请求仅是对违约金和损失的变更，但其应当明确写明变更诉讼请求之后的全部请求，而不能只是单独列明，所以一审法院对上诉人办理两证的请求未予审理并无错误。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、被上诉人赔偿上诉人逾期上房违约金、逾期办理权属登记违约金的具体数额应当如何认定以及被上诉人应否支付上诉人逾期上房及逾期办理权属登记违约金的利息。2、被上诉人是否应当为上诉人办理房屋所有权证及土地使用权证。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。二审查明事实与一审一致。
本院认为，一、关于被上诉人赔偿上诉人逾期上房违约金、逾期办理权属登记违约金的具体数额应当如何认定以及被上诉人应否支付上诉人逾期上房及逾期办理权属登记违约金的利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”根据上述法律规定，被上诉人因违约应当赔偿上诉人的损失数额应当以被上诉人给上诉人造成的损失数额为参照，故上诉人应当提供证据证明其损失，然而本案中，上诉人并未提供证据证明其具体损失数额，一审法院综合考虑该案案情，对违约金数额作出调整并无不当。违约金系违约方即被上诉人承担的违约责任，被上诉人已经对其违约行为承担了责任，现上诉人请求被上诉人支付相应违约金的利息，于法无据。
二、关于被上诉人是否应当为上诉人办理房屋所有权证及土地使用权证的问题。上诉人在2013年9月23日的民诉起诉状中载明的诉讼请求包括请求被上诉人为其办理房屋所有权证及国有土地使用权证，但是在2015年10月13日的变更诉讼请求申请书中载明：“时立军诉江苏恒龙万相房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，贵院已受理，现在时立军变更诉讼请求如下：……”如下的内容中并未请求被上诉人为上诉人办理房屋所有权证及土地使用权证。而且在2015年10月15日15时30分至17时30分的开庭笔录中，审判人员要求上诉人向法庭陈述案件事实明确诉讼请求时，上诉人的具体请求中也没有请求被上诉人为其办理房屋所有权证及国有土地使用权证的内容，综合考虑上述内容，本院可以确信，上诉人对其诉讼请求进行了变更，请求被上诉人为其办理房屋所有权证及国有土地使用权证的诉讼请求不再属于法院审理范围，故一审法院对此未予理涉，并无不当。
三、关于上诉人上诉请求被上诉人铺设暖气管道到户的问题。一审时，上诉人的请求为要求被上诉人赔偿没有按照合同约定安装暖气管道的损失27000元，二审时上诉人上诉请求被上诉人铺设暖气管道到户，系新的诉讼请求，而该诉请未经一审审理，故二审对该诉请不予理涉。综上，上诉人时立军的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3483元，由上诉人时立军负担。本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理
审判员 胡元静
二〇一六年六月二日
书 记 员 苗 鑫 更多数据：搜索“”来源：