江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第1838号
原告：东台市元平物业服务有限公司，组织机构代码57257850-2，住所地在东台市金海康城内街1-102号。
法定代表人：周元平，总经理。
委托代理人：陈超，江苏陈爱平律师事务所律师。
委托代理人：崔一平，该公司副经理。
被告：东台市东台镇中心幼儿园，组织机构代码51076268-9，住所地在东台市金墩休闲广场西侧。
法定代表人：伍亚芬，该幼儿园园长。
委托代理人：杨小青，江苏东亭律师事务所律师。
原告东台市元平物业服务有限公司（以下至判决主文前简称“元平物业公司”）诉被告东台市东台镇中心幼儿园（以下至判决主文前简称“中心幼儿园”）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法由
审判员卢映宇适用简易程序，于2015年12月30日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告元平物业公司的委托代理人陈超、崔一平，被告中心幼儿园的委托代理人杨小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告元平物业公司诉称，原告是“东台市政府2012老旧小区综合整治一标段”的中标单位，于2012年8月1日与东台市住房和城乡建设局签订了《前期物业服务合同》，为被告所在的新桥小区等3个小区提供前期物业服务。2013年1月10日东台市新桥小区新一届业主委员会成立，并经东台市住建局备案。2013年1月28日东台市新桥小区业主委员会与原告元平物业公司签订了《新桥小区物业服务合同》，该合同确认原告从2012年8月1日起为新桥小区提供物业服务。2013年8月1日原告与新桥小区业主委员会续签了《新桥小区物业服务合同》。被告中心幼儿园的房屋建筑面积为1564.88m2，从2012年8月1日至2013年7月31日应缴物业服务费15022.85元（0.80元/（月*m2）），从2013年8月1日至2014年7月31日应缴物业服务费15022.85元（0.80元/（月*m2）），分别应当于2013年4月30日前、2013年8月31日前缴纳，但被告不依照合同按时履行缴费义务。2013年11月22日，原告向被告负责人发函催缴物业服务费；2013年12月4日向向被告发律师函催缴物业费。2014年5月，原告起诉被告负责人给付物业服务费及违约金，后撤回起诉。截至2015年10月1日，被告拖欠原告物业服务费30045.70元、违约金12338.93元，合计42384.63元。故提起诉讼，请求依法判令被告中心幼儿园给付从2012年8月1日至2014年7月31日物业服务费30045.70元和违约金12338.93元，（分别从2013年5月1日、2013年9月1日起计算至2015年10月1日止），合计42384.63元，并承担本案诉讼费用。
被告中心幼儿园辩称，一、原告依据的物业服务合同不具备法律效力。
二、原告未按照物业服务合同提供物业服务。
三、被告中心幼儿园不在原告的物业服务范围之内。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，东台市新桥小区于1999年形成之后，一直未配套物业管理服务。2012年6月18日，原告元平物业公司经东台市政府招投标进驻新桥小区，并进行物业管理服务。2012年8月1日，东台市住房和城乡建设局（甲方）与原告元平物业公司（乙方）签订《2012老旧小区综合整治一标段前期物业服务合同》，约定：“乙方于2012年8月1日前进入物业服务，服务期定为3个月，按东台市物业管理服务等级标准二档以上标准对新桥小区进行物业服务。”“新桥小区东至：东亭南路；南至：九龙河；西至：宁树路；北至：人民路。”2013年1月10日，东台市住房和城乡建设局作出东建发[2013]8号《关于给予“东台市新桥小区业主委员会”备案的通知》，载明：“经审查，新桥小区业主委员会改选工作组于2013年1月7日组织召开的新桥小区业主大会程序合法，以书面征求意见的形式，由业主代表实名签字投票选举产生的业主委员会合法有效……予以备案。特此通知。”2013年1月28日，东台市新桥小区业主委员会（甲方）与原告元平物业公司（乙方）签订《新桥小区物业服务合同》一份，约定：“原告元平物业公司为东台市新桥小区提供物业服务，服务期自2012年8月1日起至2013年7月30日止。物业管理区域四至：东至东亭南路，南至九龙河，西至宁树路，北至人民西路。……第二十一条、本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。1、公共物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积（含车库、阁楼、夹层）缴纳。具体标准如下：（1）多层住宅：0.30元/（月*m2）；（2）办公用房：0.50元/（月*m2）；（3）商业用房：0.80元/（月*m2）。……第二十三条、业主应当根据物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用……物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在2013年4月底前履行缴纳义务。……第二十五条、对业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用0.5‰收取违约金。”2013年7月28日，东台市新桥小区业主委员会出具《关于对东台市元平物业服务有限公司一年来物业服务总体评价》，认可原告元平物业公司于2012年8月1日通过政府招标对新桥小区实施物业服务，进场以来，能按照签订的物业服务合同，认真履行自身职责，做了大量而有效的工作，使原来老旧新桥小区脏、乱、差现象得到较大的改善，受到绝大部分业主的好评，也得到了业主委员会充分肯定。2013年8月1日，东台市新桥小区业主委员会（甲方）与原告元平物业公司（乙方）签订《新桥小区物业服务合同》一份，约定：“原告元平物业公司为东台市新桥小区提供物业服务，服务期自2013年8月1日起至2014年7月30日止。物业管理区域四至：东至东亭南路，南至九龙河，西至宁树路，北至人民西路。……第二十一条、本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。1、公共物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积（含车库、阁楼、夹层）缴纳。具体标准如下：（1）多层住宅：0.30元/（月*m2）；（2）办公用房：0.50元/（月*m2）；（3）商业用房：0.80元/（月*m2）。……第二十三条、业主应当根据物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用……物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在2013年8月底前履行缴纳义务。……第二十五条、对业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用0.5‰收取违约金。”2013年9月22日，被告中心幼儿园（甲方）与东台市丰润保安服务有限公司（乙方）签订《安全秩序服务合同书》一份，约定由乙方负责甲方校园大门的治安秩序等。2014年1月10日，被告中心幼儿园（甲方）与曹荣、祝玲、夏丽华签订《合同书》（乙方）一份，约定由乙方自2014年1月1日起至2014年12月31日期间负责甲方的日常卫生管理实务。2013年11月22日，原告元平物业公司向被告中心幼儿园邮寄送达《关于催缴物业服务费的函》，敦促被告限期缴纳从2012年8月至2014年7月期间的物业费、公共设施运行费等合计18878.56元。2013年12月4日，江苏陈爱平律师事务所经原告授权向被告中心幼儿园发出律师函，通知被告中心幼儿园限期缴纳从2012年8月至2014年8月1日期间的物业费、公共能耗费等合计18978.56元，并告知相关法律责任。2014年8月1日，东台市新桥小区业主委员会出具《关于对东台市元平物业服务有限公司物业服务的评价》，证明原告元平物业公司在2013年度的物业服务管理工作中，能够按照《新桥小区物业服务合同》的约定，全方位、全天侯做好小区内公共部位的卫生保洁、绿化养护和协助政府相关部门做好安全防范、秩序维持等工作，受到绝大部分业主和领导、检查组的肯定和好评。2014年8月21日，东台市公安局新坝派出所出具《证明》一份，证明在2012年8月1日至2014年7月31日期间，东台市新桥小区的治安管理秩序良好，未有重特大刑事案件发生。庭审中，被告中心幼儿园提供了新桥小区内部环境照片40页、新桥小区多名业主于2014年6月30日的签名情况反映，拟证明原告元平物业公司的服务质量未达到《新桥小区物业服务合同》约定的标准，原告当庭质证认为：2份《新桥小区物业服务合同》约定的服务期间从2012年8月1日至2014年7月31日止，原告于2014年7月31日从新桥小区退场，被告不能证明该40页照片的拍摄时间，多名业主应当到庭作证，故以上证据材料不能达到被告主张的证明目的。本案在审理过程中，原告元平物业公司放弃对违约金12338.93的诉讼请求。另查明，被告中心幼儿园所有的位于东台市新桥小区内建筑面积1564.88m2，按照以上《新桥小区物业服务合同》，被告从2012年8月1日至2014年7月31日止，拖欠原告物业服务费0.80元*/（月*m2）*1564.88m2*12月*2年=30045.70元。上述事实，有原告元平物业公司提供的《东台市2012老旧小区综合整治工程第一批前期物业服务招标文件》、《2012老旧小区综合整治一标段前期物业服务合同》、东标管[2012]第E073-1号《东台市工程建设项目招标投标合同备案表》、东台市住房和城乡建设局东建发[2013]8号《关于给予“东台市新桥小区业主委员会”备案的通知》、《新桥小区物业服务合同》2份、《关于对东台市元平物业服务有限公司一年来物业服务总体评价》、《关于催缴物业服务费的函》、律师函、《关于对东台市元平物业服务有限公司物业服务的评价》、东台市公安局新坝派出所出具的《证明》、房屋所有权证存根复印件，被告中心幼儿园提供的《安全秩序服务合同书》、《合同书》复印件以及原告和被告的当庭陈述等证据予以证明。
本院认为，原告元平物业公司是经东台市政府招投标程序进驻新桥小区，并从事物业管理服务的合法企业，其后成立的东台市新桥小区业主委员会亦经东台市住房和城乡建设局备案，故东台市新桥小区业主委员会与原告东台市元平物业公司签订的《新桥小区物业服务合同》2份均合法有效。被告中心幼儿园的地理位置处于东台市新桥小区的四至范围之内，原告依合同约定为新桥小区提供了物业管理服务，且其服务质量得到了东台市新桥小区业主委员会、东台市公安局新坝派出所的肯定和好评，被告中心幼儿园作为东台市新桥小区的业主，应当根据原告元平物业公司的服务内容、服务质量主动按时交纳物业服务费用，原告主张被告交纳物业服务费的诉讼请求，依法应予支持。被告提出的物业服务合同不具备法律效力的辩解意见，无事实和法律依据，依法不予采纳。关于被告提出的其工作场所不在原告的物业服务范围之内的辩解意见，经审查，被告当庭提供的照片即证实其工作场所位于新桥小区四至范围以内，故对该辩解意见，依法不予采纳。关于被告中心幼儿园提出的原告元平公司没有为其提供过物业服务的辩解意见，经审查，被告中心幼儿园位于新桥小区四至范围之内，原告依照《新桥小区物业服务合同》为新桥小区提供了相应的物业管理服务，包括公共卫生、绿化维护、车辆停放秩序、安全巡逻等，应认定该小区内所有业主都是实际受益者。被告提供的《安全秩序服务合同书》、《合同书》，不能证明其未享受新桥小区业主公共权利和原告提供的该小区公共部分的物业服务，故对以上辩解意见，依法亦不予采纳。关于原告主张物业服务费30045.70元是否应当支持的问题，经审查，依据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”之规定，原告元平物业公司所提供的物业管理服务主要在被告工作场所的外围，服务内容和事项主要在于新桥小区的公共设施，不涉及被告专用区域内部的物业服务工作，故可酌情按照60%的比例计算收取物业服务费，即被告应当向原告缴纳从2012年8月1日至2014年7月31日期间的物业服务费为30045.70*60%=18027.42元。本案在审理过程中，原告元平物业公司放弃对违约金12338.93的主张，经审查，是原告真实意思表示，不违反法律、法规规定，本院依法照准。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、《江苏省物业管理条例》第四十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：被告东台市东台镇中心幼儿园于本判决生效后10日内给付原告东台市元平物业服务有限公司从2012年8月1日至2014年7月31日期间的物业服务费18027.42元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费860元，由原告东台市元平物业服务有限公司负担494元，被告东台市东台镇中心幼儿园负担366元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时按国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向中院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，账号：40×××21）。如不按时缴纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 卢映宇
代理
审判员 汤晓青
人民陪审员 吴永海
二〇一六年六月二日
书 记 员 朱婷婷附录法律条文1．《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。2．《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3．《江苏省物业管理条例》第四十八条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。4．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。5．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：