新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书(2016)新2325民初907号
原告：陈成刚，男，汉族，1969年1月4日，职工。
委托代理人：齐生荣，奇台县新元法律服务所法律工作者。
被告：刘光发，男，汉族，1967年9月12日出生。
委托代理人：严环，新疆铭望铨律师事务所律师。
原告陈成刚与被告刘光发房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年3月15日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序由
审判员梁洁秀独任审理于2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告陈成刚及其委托代理人齐生荣，被告刘光发及其委托代理人严环到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈成刚诉称：原告于2010年7月28日以6000元协商价从被告手中转买到地处奇台1**团学校片区内、1982年修建的占地面积400平方米、建筑面积85平方米的3间土木结构平方院落一处。因为当时房屋内还存放有被告的很多东西，一时不便腾出，被告称待后再搬东西腾房子。几年来原告多次催被告腾房子，被告称：因在外做生意忙顾不上，东西没地方放等借口推拖。近年来，每当原告催被告腾房子时，被告却说房子不卖了，不行叫原告到法院告去。无奈之下，现原告只好向人民法院提起诉讼，请求：1、被告为原告立即交还属于原告所买的三间住宅房屋院落；2、本案诉讼费由被告承担。
被告刘光发辩称：
一、原告所持收条是2010年7月28日出具，至今已6年时间，期间从未向被告提出过任何主张，已超过法律规定的2年诉讼时效。
二、从收条内容看，只是一张普通的收条，既没有明确的房屋位置、履行时间、付款方式也没有双方当事人签字确认，仅证明被告收到了预付款，不能证明双方就原告所诉房屋达成过买卖合同或协议；
三、本案中收条出具后原告没有实际履行完毕，应当认定合同不成立。即使原、被告双方曾就房屋买卖进行过磋商，但原告尚未支付全部价款，房屋所有权也没有进行过登记，且该房屋原告也没有实际占有使用，所以原告只享有债权，不享有对诉争房屋的所有权。由于原告尚未付清房款，所以原告要求被告交还房屋的条件不成就，原告应当履行完付款义务后，再主张相应的权利。
四、该房产系被告夫妻共有，未经被告妻子同意，原、被告的行为侵害了房屋共有人的利益，双方买卖合同不成立。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，并且超过诉讼时效，请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证实其主张成立向法院提供了以下证据：1、收条一份。拟证明：原告购买了被告的房屋，并且原告已经给被告支付了部分房款。被告对该份证据的真实性无异议，是被告书写的，但对原告所欲证明的问题有异议。从收条内容看，只是一张普通的收条，并没有明确房屋的位置、间数，是否包括院落,没有履行时间，没有付款方式，所以这份收条只能证明被告收到了4000元钱，不能证明双方就原告诉讼请求中的三间住宅房屋及院落达成过协议。本院对该份证据的真实性予以确认。2、住房信息表一份。拟证明：原告购买被告的院落有三间房屋，建筑面积85平方米，占地面积400平方米，并且108学校签字盖章确认。被告对该份证据的真实性认可，但对证明的问题有异议，认为该份证据只能证明有这样的房屋存在，不能证明原告购买了这个房屋。本院对该份证据的真实性予以确认。3、出庭证人王石的证言，主要内容为：证人是原告的朋友。证人知道陈成刚买的房子在108团学校的片区内，军垦路的头上，有两间房屋，是刘光发卖给陈成刚的。证人从收条上看到房屋价格是6000元。陈成刚和刘光发商量买房子的事时证人不在场，刘光发给陈成刚打收条的时候证人也不在场。证人经常在陈成刚处买肉，所以听陈成刚说他买了刘光发房子的事。2016年3月份，证人和陈成刚去刘光发家里找刘光发协商，证人想从中调解，但刘光发不同意调解，说让陈成刚去法院告，所以没有调解成。证人去过本案争议的房屋。108社区没有房产证的房子很多，基本上现在才开始办房产证。这种房子的买卖都没有办过户手续的。原告对该证人的证言无异议。被告对该证人证言不认可，认为关于原、被告买卖房屋的事情，证人说的很清楚是听原告说的，证人所能证实的问题都是原告告知的，被告认为该证人证言没有意义。证人不是被告的领导，但证人确实给调解过。出庭证人石正旺的证言，主要内容为：原告是证人妻子的外甥，证人是原告的姨夫。证人知道陈成刚买刘光发房子的事，陈成刚是2010年还是2011年买，是三间房子，在108学校后面。证人听陈成刚说价格是6000元。这个房子是证人2007年的时候以8000元的价格卖给刘光发的，当时没有办过户手续。因为证人和陈成刚有亲戚关系，所以听陈成刚说他用6000元从刘光发手里买了这个房子。对他们买卖房屋的具体细节证人不清楚。证人也是听陈成刚说他和刘光发因为这个房屋发生纠纷了，刘光发反悔了。本案争议的房屋有前后院，前院一进大门左手是两间房，正对大门是三间房，后院有两间房子，一共有七间房子。其中后院的两间和前院左手两间都是证人修建的。证人也是从别人手里买的这院子，院子长30多米，宽10多米。证人卖给被告的也是这一个院子。后院有个小门，中间的房子前后都有门，不通过前面的大门可以直接进到后院。证人在前院修建的两间房是工房。原告对该证人证言无异议。被告对证人关于院落结构以及房屋间数没有异议，但证人并不清楚原、被告买卖房屋的详情。证人的其他证言对本案没有异议。本案争议房屋是证人以8000元的价格从证人手中买的。本院对该证人证言的真实性予以确认。被告为证实其抗辩成立向法院提供了以下证据：户口本一份。拟证明：被告与简旭如是夫妻关系，本案所涉房屋系被告与简旭如共同财产。原告对该份证据的真实性无异议，但认为该份证据与本案无关。本院对该份证据的真实性予以确认。根据上述已认定证据、当事人陈述及庭审笔录，
本院查明以下事实：2010年7月28日，刘光发给陈成刚出具收条一份，收条内容为：“今收到售房款4000元，房款总计6000元，预付4000元，余款2000元，走之前付清。”现原告持该收条起诉，称其以6000元的价格从刘光发手中购买了位于108团学校片区内的，宅基地面积400平方米，主房建筑面积85平方米的3间土木结构平房院落一处，但刘光发辩称其收到陈成刚支付的4000元房款属实，但其以6000元的价格卖给陈成刚的是上述院落中的一部分，即后院及后院的两间房屋而不是整个院落。因刘光发至今未给陈成刚交付房屋，陈成刚以上述理由诉至法院请求处理。另查明：本案诉争的位于108团学校片区内的，宅基地面积400平方米的院落内的房屋具体情况是：大门左边有两间房屋，正对大门有三间土木结构的房屋，这三间房子前后都有门，通过该房屋的后门可以直接进入后院，后院有两间房屋，后院有一扇通往外面的小门。其中大门左边的两间房屋和后院两间房屋是石正旺修建的。2007年，刘光发以8000元的价格从石正旺手中购买了该处院落。该院落没有土地使用证和房屋产权证书，所以刘光发和石正旺之间也没有办理房屋过户手续。刘光发将房屋卖给陈成刚时，刘光发的妻子简旭如尚在老家。还查明：2016年3月份，陈成刚和王石找到刘光发，王石欲对陈成刚和刘光发之间房屋买卖一事进行调解，因刘光发不同意未能成功。
本院认为：
一、原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系？原、被告之间的房屋买卖合同是否有效？原告提供的收条证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，而且庭审中被告也认可其卖房给原告是事实，只是对房屋买卖合同的内容与原告存在争议。因此原、被告之间存在房屋买卖合同关系。
被告辩称收条中并没有明确房屋的位置、履行时间、付款方式，也没有双方当事人签字确认，所以不能证明原、被告就房屋买卖达成过协议的理由不能成立，本院不予采信。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此被告辩称房屋系其与妻子简旭如夫妻共有财产，被告出卖房屋未经其妻子同意，故其与原告之间的房屋买卖合同不成立的理由不能成立，本院不予采信。综上，原、被告之间的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。
二、被告卖给原告的是宅基地面积400平方米的院落及院落中的所有房屋还是该宅基地中的面积约100平方米的后院及后院中的约40平方米两间房屋？即原、被告房屋买卖合同的标的物如何确定？根据庭审中查明的事实被告2007年以8000元的价格从案外人石正旺手中购买的是宅基地面积400平方米的院落及院落中的所有房屋，但被告却称其2010年以6000元的价格卖给原告的只是该院落中面积约100平方米的后院及后院中约40平方米的房屋，而2007年-2010年期间该地房屋并未出现价格大涨的情况，故被告的该项辩解理由明显与常理不符，故
本院认为原、被告房屋买卖合同的标的物应当是宅基地面积400平方米的院落及院落中所有房屋。
三、原告是否只有先付清余款2000元才能要求被告交付房屋？根据被告给原告出具的收条，原告应当在被告走之前付清余款2000元，但根据庭审查明的情况，原、被告对房屋交付时间约定不明。因而无法确定原告付清余款2000元和被告交付房屋的先后履行顺序，所以被告辩解原告付清房款后才能要求被告交付房屋的理由不能成立。原告尚欠的2000元房款，被告可另行主张。
四、原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据庭审中原告的陈述，被告是2016年春节前原告打电话让其腾房子的时候才明确表示自己没地方放东西不给原告交房子了，而且被告陈述其2014年11月才从本案争议房屋中搬走，因此被告以给原告出具收条的时间计算本案的诉讼时效与法律规定不符，所以被告辩解原告起诉超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，
判决如下：被告刘光发于本判决生效后十五日内将位于108团学校片区的住房面积85平方米，宅基地面积400平方米的院落交付原告陈成刚。本案受理费减半收取35元，由被告刘光发承担。本判决生效后，双方当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期限为两年。若超过法定期限提出执行申请的，本院则依法不予受理。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。
审判员 梁洁秀
二〇一六年六月二日
书记员 李元麟 关注微信公众号“”