黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑08民终262号上诉人（原审原告）杨喜峰，现住同江市。委托代理人丁伟，黑龙江中东律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解、代收法律文书。被上诉人（原审被告）张福军。委托代理人白景贤，黑龙江建三江红旗律师事务所律师。代理权限：参与二审诉讼、代收法律文书。原审第三人蔡学仁，现住同江市。
上诉人杨喜峰与被上诉人张福军、蔡学仁案外人执行异议之诉纠纷一案，不服同江市人民法院（2015）同民初字第468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。原审法院认为，原告与第三人于2012年12月6日签订买卖合同，约定第三人将位于同江市东区同三路聚宝楼房产权证号为同房权证同江第20050003**号60.85平方米商服楼和同房权证同江市第20050004**号54.10平方米商服楼卖给原告。合同约定房屋价款1260000元用第三人蔡学仁在与原告转让俄罗斯农业作业点款项3000000元折抵1260000元，尚欠1740000元按《在俄农业作业点转让协议》继续履行。合同签订后，原告、第三人及二商服承租户三方于2012年12月15日签订《协议书》约定：第三人与二商服承租户原签订的出租合同继续有效；出租合同到期后，房屋是否出租由原告与二商服承租户商定。原告分别于2013年3月15日、2013年6月1日与二商服承租户签订门市房出租合同，收取了租金。之后原告去房产部门办理过户手续时得知该楼已经被建三江农垦法院查封，没有办理争议楼房的产权过户登记。建三江农垦法院于2013年1月23日查封该楼房是被告张福军诉讼第三人蔡学仁土地经营权转让纠纷一案中依被告张福军申请查封的。现被告张福军诉讼第三人蔡学仁土地经营权转让纠纷一案已经建三江农垦法院于2013年11月25日判决，并进行执行程序。
原告于2015年3月16日向本院提出执行异议申请书，要求本院停止对位于同江东区同三路聚宝楼房屋产权证号为同房权证同江市第20050003**号60.85平方米商服楼和房权证同江市20050004**号54.10平方米商服楼的执行，本院于2015年9月7日作出（2015）同执异字第2号执行裁定书，驳回原告提出的执行异议申请。原审判决认定，原告与第三人于2012年12月6日，就位于同江东区同三路聚宝楼房产权证号为同房权证同江市第20050003**号60.85平方米商服楼和同房权证同江市第20050004**号54.10平方米商服楼签订买卖合同是原告与第三人的真实意思表示，原告主张买卖合同合法有效应予支持。但原告没有办理房屋产权过户登记，房屋产权没有发生变更，且买卖合同签订后至建三江农垦法院查封该楼时原告没有办理产权过户登记，应属于原告自身的原因，故原告主张确认原告为诉争房产的合法所有人本院不予支持。原告自认与第三人买卖关系是由于债权债务关系转化的，买卖合同中关于价款的给付方式为用《在俄农业作业点转让协议》欠款折抵，实属是抵债协议，而抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一立即解除对诉争房产的查封的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、《中华人民共和国物权法》第九条一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条一款（二）项、二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条一款的规定，
判决如下：1、原告杨喜峰与第三人蔡学仁签订的买卖合同合法有效。2、驳回原告杨喜峰的其他诉讼请求。案件受理费16140元由原告杨喜峰承担。宣判后，上诉人杨喜峰不服原审判决向本院提起上诉认为，本案事实不清，原审法院虽然认定上诉人与被上诉人蔡学仁签订的（房屋）买卖合同合法有效，但对事实和证据却含糊其词，未加明确认定：1、上诉人与被上诉人房屋买卖合同生效时间以及上诉人交付全部房款的时间；2、上诉人实际占有该房屋时间，未及时办理房屋过户手续并不属于上诉人自身原因所致；3、被上诉人张福军暨建三江法院查封该房屋的时间远在上诉人购买及交付全部房款、并实际占该房屋之后。请求撤销判决第二项，改判上诉人对诉争房屋及执行标的享有所有权，判决一审法院不得执行该诉争房屋；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人张福军辩称，上诉人与第三人之间关于房产的约定是基于二者之间债权债务法律关系，二人之间的约定实质上是以物抵债法律关系，该法律关系因没有完成不动产物权的变更登记手续而导致本案诉争房屋所有权仍是第三人蔡学仁享有，上诉人对诉争房屋不享有合法的所有权。本案被上诉人诉争第三人时，经申请黑龙江省建三江农垦法院于2013年1月23日依法对本案诉争房产进行保全并依法送达第三人蔡学仁。依据上诉人自任第三人交付房产的时间是2013年3月15日，此事房产早已被查封，第三人知情，该交付无效。基于上诉原因和理由上诉人与第三人之间是以物抵债的约定不能对抗本案被上诉人的申请法院执行，上诉人的诉讼主张不能成立。请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。原审第三人蔡学仁辩称，被上诉人张福军有7间房屋、两台10**、4台4**交给我时，都没给我手续，多次找张福军要总是推，所以我就没有给他钱。我欠上诉人杨喜峰的钱是用两栋商服抵126万元债务，被上诉人就无权查封。在二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案所涉及房屋为不动产，不动产所有权益登记过户来确定所有权的转移，本案上诉人与第三人关于所有权并未到房产管理部门办理登记过户手续，不发生所有权变更的法律效力。房屋所有权没有变动的过错是上诉人自身原因导致的，与被上诉人没有关系。本案上诉人与第三人就诉争房产形成买卖关系的根本原因是以欠款折抵属于抵债协议，以物抵债的形式确定房屋买卖关系。依据合同法及物权法的规定上诉人与第三人之间房屋买卖合同是合法有效，但上诉人没有及时办理过户登记是有过错的，房屋的所有权没有发生变化，所以确认上诉人为诉争房产的合法所有人的诉讼请求，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费16140元有上诉人杨喜峰承担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘 军
代理
审判员 王丙林
代理
审判员 高 阳
二〇一六年六月二日
书 记 员 高 爽 更多数据：