江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初6140号原告上海金晨物业经营管理有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市周市镇融汇豪庭4号楼5室。负责人周洪，该公司经理。委托代理人吴世红，该公司员工。委托代理人陈浩，该公司员工。被告唐莉明，女，1955年6月21日出生，住上海市虹口区。
原告上海金晨物业经营管理有限公司昆山分公司诉被告唐莉明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月21日依法受理后，依法适用小额诉讼程序，由
审判员崇海燕独任审理，并于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告上海金晨物业经营管理有限公司昆山分公司的委托代理人吴世红、陈浩到庭参加诉讼。被告唐莉明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告上海金晨物业经营管理有限公司昆山分公司诉称：原告与中冶置业（昆山）有限公司于2012年签订物业服务合同，与被告签订物业服务协议，约定服务费用为3.5元/月/平方米，逾期缴纳每日支付千分之三的滞纳金。原告依约履行了物业管理服务，得到了广大业主的认可，大部分业主缴纳了物业费。被告作为中冶昆庭业主，自2013年7月以来一直未缴纳物业费。被告拒不缴纳物业费的行为，侵犯了原告的合法权益，也损害了其他已缴费业主的权益。故原告诉至法院，要求法院判令：1、被告支付原告2013年7月1日至2015年5月31日物业费4070.08元、违约金4447.71元；2、由被告承担本案诉讼费。
被告唐莉明辩称：缓交物业费的主要理由如下：1、原告提供的物业服务不符合江苏省住宅物业管理服务的相关五级标准，被告保修的墙面开裂、地板发黑，浴室门关不上等问题，至今无人维修，无人说明，原告存在违约情形；2、原告缺乏服务意识，修理质量无法保证；3、物业收费的价格和服务，不符合省标的安全、合理、公平原则，没有体现质价相符原则。
经审理查明：2011年7月27日，原告作为房产开发企业中冶置业（昆山）有限公司选聘的物业公司与被告签订《昆山市前期物业管理服务协议》一份，由原告为被告所购房屋昆山市开发区XX路XX号XX小区XX幢XX室，提供物业管理服务，房屋建筑面积50.30平方米；前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为：1-2号楼3.70元/平方米/月，3-6号楼3.50元/平方米/月，商业用房6.60元/平方米/月，前期物业管理费自中冶置业（昆山）有限公司通知被告入伙之日起算，如被告未入伙或未入住期间的物业管理由被告全额承担，物业管理区域业主委员会成立后，如物业管理区域业主委员会对中冶置业（昆山）有限公司选聘的物业公司物业管理服务不满意，经业主大会决定，可另行选聘物业公司；中冶置业（昆山）有限公司与其选聘的物业管理企业违反本合同，未达到管理服务质量约定标准的，被告有权要求限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，中冶置业（昆山）有限公司与其选聘的物业管理企业应承担相应赔偿责任；被告违反本合同，使中冶置业（昆山）有限公司与其选聘的物业管理企业未达到管理服务质量约定标准的，中冶置业（昆山）有限公司与其选聘的物业管理企业有权采取必要的措施要求被告限期改正，逾期未改正给中冶置业（昆山）有限公司与其选聘的物业管理企业造成损失的，被告应承担相应赔偿责任；被告未按本合同约定收费标准和时间缴纳有关费用的，物业管理企业有权要求被告补交，并从逾期之日每天加收千分之三的滞纳金；合同又约定了车位使用费、双方的权利和义务、物业管理服务事项、物业管理服务质量、免责条款、违约责任及其他条款。合同签订后，原告按约进行物业服务，被告自2012年12月31日交房后，缴纳了六个月物业服务费，结欠原告2013年7月1日至2015年5月31日物业服务费4049.15元（3.50元/月/平方米×50.30平方米×23个月）。上述事实由原告提供的《昆山市前期物业管理服务协议》、中冶昆庭业主信息登记表以及原告在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：原、被告签订的《昆山市前期物业管理服务协议》，合法有效，对全体业主具有约束力，原、被告均应当按照合同约定履行各自的义务，原告已依约实际履行了物业服务义务，被告作为该物业服务范围内的业主有义务按物业服务合同约定支付物业服务费。对于原告主张的物业服务费，关于期间被告不持异议。因合同并未明确约定物业服务费的缴纳时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，现被告结欠原告物业服务费将近两年，故本院对于原告主张被告支付物业服务费4049.15元的诉讼请求，予以支持。关于滞纳金，因合同并未明确约定物业服务费的缴纳时间，原告也未提供证据证明其要求履行的时间，故本院酌情从起诉之日起算。同时，经本院向被告释明是否要求调整滞纳金，被告明确表示滞纳金过高，要求调整，故本院酌情调整为：以4049.15元为基数，按照日万分之五的标准，从2016年4月21日起计算至实际支付之日。对于被告提出的各项质量问题及服务质量问题，该项请求性质上属于反诉，应当在答辩期内提出，故在本案中不予理涉，由被告另案向原告主张赔偿。被告拒交物业服务费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时缴费业主的正当权利，损害了全体业主的公共利益。原告在服务过程中既要按约提供服务，如定期公布物业管理费的收支情况，也应注意与业主及时进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：被告唐莉明于本判决生效后十日内支付原告上海金晨物业经营管理有限公司昆山分公司2013年7月1日至2015年5月31日的物业服务费4049.15元及滞纳金（以4049.15元为基数，按照日万分之五的标准，从2016年4月21日起计算至实际支付之日）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号为32×××60）。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费50元，减半收取25元。由被告唐莉明负担。此款已由原告上海金晨物业经营管理有限公司昆山分公司预交，由被告唐莉明于本判决生效后十日内支付原告上海金晨物业经营管理有限公司昆山分公司。本判决为终审判决。
审判员 崇海燕
二〇一六年六月二日
书记员 钟晓阳 来源：百度搜索“”