安徽省马鞍山市花山区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0503民初1182号
原告：马鞍山市九缘物业管理有限公司。
委托代理人：朱来宏，安徽长城律师事务所律师。
委托代理人：杨琴，安徽长城律师事务所实习律师。
被告：徐新玉。
原告马鞍山市九缘物业管理有限公司（以下简称九缘物业公司）与被告徐新玉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法由
审判员桑毓梅适用简易程序，于2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告九缘物业公司的法定代表人丁发银及其委托代理人朱来宏、杨琴，被告徐新玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九缘物业公司诉称：2005年10月1日，原、被告签订一份物业服务协议，约定：由原告向被告提供物业管理服务，住宅物业管理服务费收费标准为每月每平方米0.40元；若被告违反协议，不按时交纳有关费用，应从逾期之日起交纳违约金。被告入住后，拒不按上述约定的物业管理服务费标准向原告支付物业管理服务费，截止2015年10月31日被告共拖欠原告物业管理服务费5092.85元，故原告请求法院判令：被告立即向原告支付拖欠的2006年11月1日至2015年10月31日物业管理服务费5092.85元，并按日3‰支付2006年11月1日至2015年10月31日的违约金5576.67元。徐新玉辩称：原告未尽物业管理服务之责。2006年3月至5月期间，被告家人被疯狗咬伤，经与原告协商，双方达达口头协议，即原告不承担管理责任，被告今后无需向原告交纳物业管理费。之后，被告亦未要求原告支付物业管理服务费。被告所住11栋通道被负一楼麻将馆各种车辆占据，被告只能从绿化带穿行，雨天双脚沾满了泥。上11栋行走的四周安全防护栏杆严重腐烂，毫无安全保障。11栋旁垃圾桶周边经常是脏水满地，臭气熏天。业主占用绿化带，扩建小菜园。12栋的业主占用绿化带开辟了一个30平方米左右的养殖场，鸡、鸭的叫声骚扰着整个11栋业主。小区8－10#车库门经常被各种车辆堵塞，不能及时出入车。小区8号楼前车库全部落水管损坏多年，导致雨天车库里满屋是水，堆置物被水浸泡，墙体粉刷层被水损坏，草坪成ＸＸ大海。综上，2006年11月1日至2015年10月31日期间的物业管理服务费无论是依据双方口头约定，还是法律规定的诉讼时效，原告均无权主张，且原告主张的违约金亦无法律依据，故被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2005年11月19日，九缘物业公司与徐新玉签订了一份《九缘城市花园前期物业管理服务协议》，约定“由九缘物业公司为九缘城市花园小区提供物业管理服务，前期物业管理是指自本协议签订之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；住宅物业管理服务费按每月每平方米0.60元收取，每年分二次交纳一年的物业管理服务费；徐新玉违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，九缘物业公司有权要求徐新玉补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金”。后九缘物业公司按约为九缘城市花园小区提供物业服务，徐新玉以其家人被狗咬伤后曾与九缘物业公司达成协议不再交纳今后的物业管理服务费，以及九缘物业公司提供的物业服务存在瑕疵为由一直未交纳自2006年11月1日起至2015年10月31日止的物业管理服务费5092.85元（徐新玉房屋建筑面积为117.89平方米，按每月每平方米0.40元计算），以致成讼。上述事实，有九缘物业公司、徐新玉的当庭陈述，经过庭审举证、质证，本院予以认定的营业执照、九缘城市花园前期物业管理服务协议在卷佐证，足以认定。
本院认为：九缘物业公司与徐新玉签订的《九缘城市花园前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，该协议对双方具有约束力。九缘物业公司按约提供服务后，徐新玉作为物业所有人及使用人应按约履行支付物业管理服务费的义务，考虑到徐新玉提出的九缘物业公司未尽物业管理服务之责，结合九缘物业公司同期起诉的其他业主提交的相关证据，九缘物业公司提供的物业服务未达到协议约定的服务标准，其服务存在严重瑕疵，九缘物业公司虽主动降低物业管理服务费的收取标准（即按建筑面积每月每平方米0.40元收取），但仍与其提供的物业服务不相对等，本院在上述标准的基础上酌情对其收取的物业管理服务费标准予以降低，即按建筑面积每月每平方米0.30元收取，过高部分，本院不予支持。关于徐新玉提出的诉讼时效问题，经查九缘物业公司于2015年3月23日即来本院提起诉讼，故九缘物业公司主张的2013年1月1日至2015年10月31日的物业管理服务费并未超过诉讼时效，九缘物业公司主张的2006年11月1日至2012年12月31日的物业管理服务费，因无证据证明九缘物业公司曾向徐新玉主张过部分物业管理服务费，故其主张的该部分物业管理服务费已超过诉讼时效，本院不予支持。鉴于九缘物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，故对九缘物业公司要求徐新玉支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。徐新玉关于因其家人被狗咬伤曾与九缘物业公司达成口头协议不再交纳今后物业管理服务费的辩称，无证据证实，本院不予采信。综上，九缘物业公司的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、被告徐新玉于本判决生效之日起十日内支付原告马鞍山市九缘物业管理有限公司2013年1月1日至2015年10月31日的物业管理服务费1202元；
二、驳回原告马鞍山市九缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费48元（已减半收取），由原告马鞍山市九缘物业管理有限公司负担23元，被告徐新玉负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 桑毓梅
二〇一六年六月二日
书记员 张万香附：本案适用的法律条款1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。5、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来自：