成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙泉民初字第5185号
原告：成都地润置业发展有限公司。
法定代表人：唐力，总经理。
委托代理人：陈璐伽，四川公生明律师事务所律师。
被告：成都瑞鑫汉陶艺术博物馆。
法定代表人：郑华，馆长。
委托代理人：王上，国浩律师（成都）事务所律师。
委托代理人：罗如雪玉，国浩律师（成都）事务所律师。
原告成都地润置业发展有限公司（下称地润置业公司）诉被告成都瑞鑫汉陶艺术博物馆（下称瑞鑫博物馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理。依法由本院
审判员黄承军适用简易程序公开开庭审理。原告在诉讼中申请撤回对第三人成都市文物管理办公室的起诉，本院依法予以准许。原告地润置业公司的委托代理人陈璐伽，被告瑞鑫博物馆的委托代理人王上、罗如雪玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告地润置业公司诉称：原被告于2014年11月13日签订《商铺租赁合同》，双方约定：被告租赁原告所有的位于成都市龙泉驿区洛带镇博客小镇3号地块1号楼（新楼栋号4号楼），面积为200.11平方米，租赁期从2014年11月13日至2017年11月12日，还约定了租金、物管费、水电费的交纳金额、时间及双方的权利义务、违约责任等等。但被告自租赁至今就未缴纳过租金，并拖欠大半年的物管费、垃圾清运费等各项费用。原告口头多次催缴未果后，又于2015年7月27日、8月17日、9月8日及10月8日持续给被告发了费用催收通知书、违约告知函、合同解除告知函及通知，但被告仍未履行自身义务。截至2015年11月12日，被告拖欠的租金、物管费、垃圾清运费共计77274.242元。根据《商铺租赁合同》第八条第1项规定，原告有权单方终止合同，收回商铺，并收取乙方所欠租金及违约金等。因被告毫无履行合同的诚意，不交纳租金，且拒不归还商铺，故诉请法院依法判令：1.确定原告地润置业公司与被告瑞鑫博物馆之间的商铺租赁合同已解除；2.被告瑞鑫博物馆立即将成都市龙泉驿区洛带镇博客小镇3号地块1号楼（新楼栋号4号楼）完好归还给原告地润置业公司；3.被告瑞鑫博物馆立即向原告地润置业公司支付拖欠租金、物管费、垃圾清运费等共计77274.242元（暂计算至2015年11月12日）；4.被告瑞鑫博物馆向原告地润置业公司支付违约金6627.6元（按合同约定每日千分之五的10%的标准自欠费之日起暂计算至2015年11月12日）。
被告瑞鑫博物馆辩称：1.被告系民办非经营性企业，入住系因招商引进，原告清楚被告无经营所得，该租金由政府补贴；2.违约金过高，被告作为非经营企业无力承担，且该违约并非被告主观原因造成。
经审理查明：2014年11月13日，原被告签订《商铺租赁合同》。合同第一条约定：甲方（原告）将其所有的位于成都市龙泉驿区洛带镇博客小镇3号地块1号楼（新楼栋号4号楼）租赁给乙方（被告），面积为200.11平方米。第三条约定：租赁期限自2014年11月13日至2017年11月12日止；其中2014年11月25日至2015年2月24日为商铺装修期，乙方免交租金。第四条约定：商铺租金按优惠后标准执行，第一年为72039.6元（40元每月每平方米），第二年为108059.4元（45元每月每平方米），第三年为120066元（50元每月每平方米）；租金按年支付，第一年租金于签订合同6个月内支付，以后每年租金于每个计租期开始前30日内支付；合同期内物管费为2元/㎡/月，水电费以国家现行计价标准加分摊按实计算。第八条约定：乙方应按约支付租金，每逾期一天，按应付租金的千分之五向甲方支付违约金，单次逾期超过15天或在本合同有效期内累计逾期超过三次的，乙方同意甲方单方终止本合同，收回商铺。另查明：2015年7月27日，原告向被告发出费用催收通知书，主要内容为截至2015年7月13日，被告欠原告租金、物管费、垃圾清运费及违约金共计101179.44元；2015年8月17日，原告向被告发出违约告知函；2015年9月8日，原告向被告发出合同解除告知函，主要内容为原告即日起解除双方签订的《商铺租赁合同》，被告于2015年9月30日前将商铺腾退并交还给原告；2015年10月8日，原告向被告发出通知，主要内容为原告将于同月11日9点停止对商铺供应水电，被告须于同月12日前向原告腾退并交还商铺。2015年7月30日，被告向原告发出关于违约告知函的函复，主要内容为市区两级政府已了解到被告困难，正在努力落实相关政策，被告一旦收到政府补贴，将及时向原告支付所欠款项。上述事实，除有双方当事人当庭陈述外，有《商铺租赁合同》、费用催收通知书、违约告知函、合同解除告知函、通知、函复在案佐证，本院予以认定。
本院认为：结合当事人诉辩，本案处理焦点主要集中于下述：
一、关于合同解除问题。本案原被告在《商铺租赁合同》第四条、第八条中对租金支付方式及合同解除条件作了明确约定，在被告未按约履行支付租金义务的情况下，原告向被告发送合同解除告知函的行为，符合法律规定及双方约定，合同自通知到达被告时解除。
二、关于房屋腾退问题。按照合同第九条的规定，合同终止后被告负有返还租赁物的义务，现原告诉请被告归还案涉商铺，本院予以支持。
三、关于租金、物管费、垃圾清运费等费用问题。1.关于房屋租金。
本院认为，被告于合同签订后，未按约支付租金，现《商铺租赁合同》虽已解除，但被告事实上占有案涉房屋使用，原告诉请给付租金（占有使用费用），本院予以支持。结合《商铺租赁合同》第四条第1项约定，本院确定租金（占有使用费用）给付方式为：自2014年11月13日起计算至商铺实际腾退之日止，租金按每月每平方米40元计算，每满一年每月每平方米租金上升5元（其中2014年11月25日至2015年2月24日期间的租金从中予以扣除）；2.关于物管费、垃圾清运费。
本院认为，前述费用系占有房屋实际发生的费用，原告诉请按约支付，本院予以支持。其中物管费以2元/㎡/月的标准自2014年11月13日起计算至实际腾退之日止，垃圾清运费以现已诉请实际发生金额（垃圾清运费432元，其余费用另行依法主张）为限。
四、关于违约金问题。原告诉请按合同约定每日以未付租金千分之五的10%（即万分之五）给付违约金。
本院认为，被告未按照合同约定支付租金，其行为已构成违约，被告抗辩违约金过高，本院参酌过错程度及预期利益等，依据诚实信用原则将违约金计算标算调整为：至本案作出裁判之日（2016年6月2日）应付违约金为3000元，2016年6月3日之后以未付租金为计算基数，按每日千分之五计算至付清时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、原告成都地润置业发展有限公司与被告成都瑞鑫汉陶艺术博物馆于2014年11月13日签订的《商铺租赁合同》已解除；
二、被告成都瑞鑫汉陶艺术博物馆于本判决生效之日起六十内向原告成都地润置业发展有限公司腾退并交付成都市龙泉驿区洛带镇博客小镇3号地块1号楼（新楼栋号4号楼）；
三、被告成都瑞鑫汉陶艺术博物馆于本判决生效之日起十日内向原告成都地润置业发展有限公司给付租金（自2014年11月13日起计算至商铺实际腾退之日止，租金按每月每平方米40元计算，每满一年每月每平方米租金上升5元。其中2014年11月25日至2015年2月24日期间的租金从中予以扣除）、物管费（按2元/㎡/月的标准自2014年11月13日起计算至实际腾退之日止）、垃圾清运费432元；
四、被告成都瑞鑫汉陶艺术博物馆于本判决生效之日起十日内向原告成都地润置业发展有限公司支付违约金，违约金计算方式为：至本案作出裁判之日（2016年6月2日）应付违约金为3000元，2016年6月3日之后以未付租金为计算基数，按每日千分之五计算至租金付清时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取866元，由被告成都瑞鑫汉陶艺术博物馆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 黄承军
二〇一六年六月二日
书记员 杨 帆 微信公众号“”