丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1102民初2099号
原告：云和县金友木业有限公司，住所地：云和县凤凰山街道新华街249号。
法定代表人：何有洪，董事长。
原告：云和县艺都工艺品有限公司，住云和县凤凰山街道新华街268号。
法定代表人：叶军，董事长。两原告
委托代理人（特别授权）：李光耀、华盛，浙江晟耀律师事务所律师。
被告：中信银行股份有限公司丽水分行，住所地：丽水市紫金路1号。
委托代理人（特别授权）：吴晓华，丽水市政通法律服务所法律工作者。
第三人：云和振瓯阀门制造有限公司，住所地：云和县白龙山街道祥云路3号。
法定代表人：谢臣庆，执行董事。
委托代理人（特别授权）：杨邦宝、邹永迪，浙江光正大律师事务所律师。
第三人：丽水市瓯球泵阀制造有限公司，住所地：丽水市水阁工业园区兴业路3号1-3幢。
第三人：浙江双博阀门有限公司，住所地：丽水市水阁工业园区龙庆路102号。
法定代表人：翁洪生，执行董事。
原告云和县金友木业有限公司、云和县艺都工艺品有限公司诉被告中信银行股份有限公司丽水分行、第三人云和振瓯阀门制造有限公司、丽水市瓯球泵阀制造有限公司、浙江双博阀门有限公司案外人执行异议之诉一案，于2××6年4月6日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2××6年5月18日公开开庭进行了审理。原告云和县金友木业有限公司的法定代表人何有洪、云和县艺都工艺品有限公司的法定代表人叶军及两原告委托代理人李光耀、华盛，被告中信银行股份有限公司丽水分行的委托代理人吴晓华、第三人云和振瓯阀门制造有限公司的委托代理人吴邦宝到庭参加诉讼，第三人丽水市瓯球泵阀制造有限公司、浙江双博阀门有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告云和县金友木业有限公司、云和县艺都工艺品有限公司诉称：2××6年2月4日、5日，云和县经济商务局云和县工业投资项目决策咨询服务协调领导小组办公室印发【云经商（2××6）10号】文件，云和县工业投资项目准入政策与建设监管领导小组办公室召开专题会议并作出专题会议纪要【（2××6）1号】，均针对第三人(一)“腾笼换鸟”专题，同意第三人（一）产权转让，指出原告（一）和原告（二）具有较好的发展潜力，鼓励其参与相关企业【即第三人（一）】的“腾笼换鸟”扩大生产，工业园区按新入园企业要求做好准入审核，重新签订入园合同。2月5日，浙江云和工业园区管理委员会向两原告送达通知，审定原告符合准入条件，同意第三人（一）转让案涉房产和土地的产权。两原告分别与云和县工业园区投资开发有限公司签订《云和县工业园区腾笼换鸟企业入园合同》，同意两原告购买坐落云和县白龙山街道祥云路3号，土地占地面积分别为9663.59平方米和11686平方米的原第三人（一）厂房。2××6年2月17日，两原告分别与云和县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。2××6年2月22日，两原告分别委托云和县捷信房地产评估有限责任公司对上述房地产转让价格作出两份《房地产评估报告》，对应的估价结果分别为640.7万元和673万元。同日，两原告根据评估价格分别与第三人（一）签订两份《房屋转让合同》。签约后，2××6年2月23日上午，原告（一）依约向受托方云和县文斌房屋置换有限公司汇付300万元，加上2月22日向文斌公司借款240.7万元用于支付购房款和1月17日已向文斌公司汇付的100万元，合计全额付清购房款640.7万元。同日，原告（二）亦依约向受托方文斌公司汇付355万元，加上2月22日向文斌公司借款218万元用于支付购房款和1月17日已向文斌公司汇付的100万元，合计全额付清购房款673万元。受托方依各方约定将购房款全部用于归还第三人（一）所欠案涉房地产的银行抵押贷款。后同日上午，两原告与第三人（一）到房管部门办理了解除抵押担保和房产过户手续，领取了房屋所有权证。随后，第三人（一）将案涉厂房交付给两原告，并制作《房屋交接清单》。2××6年2月23日上午，两原告已缴纳了土地过户税费并向土管部门提交了办理土地使用权变更登记手续的申请并已被受理。2月24日，法院依据（2××6）浙财保18号民事裁定书查封上述土地。后两原告提起执行异议申请，2××6年3月21日（2××6）浙1102财保18-1民事裁定书裁定驳回了原告的异议申请。两原告认为，两原告与云和县国土资源局、与第三人（一）所签《国有建设用地使用权出让合同》、《房屋转让合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。法院《协助执行通知书》送达云和县国土资源局查封案涉土地的时间为2月24日，而该《国有建设用地使用权出让合同》签订时间为2月17日、《房屋转让合同》签订时间为2月23日，签订时间均在人民法院查封之前。案涉房产和土地交付时间为2月23日，并已办理完毕交接手续，两原告在查封前已合法实际占有该房产和土地。两原告已全额支付了巨额购房款640.7万元和673万元，该款项已被第三人（一）用于归还银行贷款。且案涉房产已过户至两原告名下，两原告为案涉房产的所有权人。根据《物权法》、《房地产管理法》的规定，房产转让至两原告名下时，建设用地使用权也依法一并转让。在法院查封前，云和县国土资源局已受理案涉土地的过户手续，两原告未取得案涉土地的《土地使用权证》非两原告的原因。请求：1、判令立即解除���坐落云和县白龙山街道祥云路3号【土地使用权证号：云土国用（2009）第00020号】的查封措施；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告中信银行股份有限公司丽水分行辩称：
一、事实部分，被告答辩人诉称自己和第三人之间买卖的厂房和土地已于2××6年2月23日前交付完毕，并提供了交接清单，但根据莲都区人民法院核实，厂房并没有实际交付给被答辩人使用，贵院已经裁定驳回了被答辩人的请求，被答辩人的行为明显属于虚构事实；
二、法律关系，被答辩人与第三人之间系厂房买卖合同关系，因第三人（卖方）原因致使被答辩人（买方）不能完成过户手续，买卖合同不能履行的。被答辩人应当向第三人即卖方主张违约责任或者解除买卖合同，与答辩人无关；
三、我行与第三人之间借款保证事实清楚，债权关系明确，我行为保障债权得到实现，根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定第二条、第十七条规定对第三人的财产申请保全，符合法律规定。综上，我行申请对第三人名下财产申请保全合理合法，贵院依法查明经过，事实认定清楚，驳回被答辩人的异议申请符合法律规定。为此，答辩人请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三人云和振欧阀门制造有限公司辩称：原告在诉状所称属事实，原告已经依约向第三人支付了所有购房款，第三人已经与两原告签订了合同，且去房管局办理了变更手续，也去国土局办理了变更手续，因此，第三人请法院在查清事实的情况下，支持原告的诉请。第三人丽水市瓯球泵阀制造有限公司、浙江双博阀门有限公司未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。原告为证明自己的主张提供的证据有：1、营业执照、组织机构代码证一份，待证原、被告主体资格；2、【云经商（2××6）10号】文件、专题会议纪要【（2××6）1号】、通知书、云和县工业园区腾笼换鸟企业入园合同，待证2××6年2月4日、5日，政府部门针对案涉房产和土地的转让召开专题会议：同意第三人（一）转让其房产和土地给两原告。两原告符合转入条件并签订企业入园合同；3、国有建设土地使用权出让合同，待证2××6年2月17日，云和县国土资源局将案涉土地变更出让给两原告；4、房地产估价报告、房屋转让合同，待证2××6年2月22日，云和县捷信房地产评估公司出具《房地产经估价报告》，两原告与第三人（一）依据估价结果签订《房屋转让合同》；5、汇款凭证、借条，待证两原告已于2××6年2月23日分别付清全部购房款640.7万元和673万元。且支付���购房款已全部被第三人（一）用于清偿其所欠银行贷款；6、房屋所有权证，待证2××6年2月23日，案涉房产已过户至两原告名下；7、厂房交接清单、门牌证，待证2015年2月24日，第三人（一）已将案涉房产和土地交付给两原告，并制作了《厂房交接清单》；8、土地过户税费缴纳材料、土地使用权过户申请材料，待证2××6年2月23日，两原告已缴纳土地过户税费并向土地部门提交了办理土地使用权变更登记手续的申请并已被受理；9、民事裁定书、协助执行通知书、查封登记记录，待证莲都区人民法院送达云和县国土资源局查封案涉土地的日起为2××6年2月24日；10、民事裁定书，待证两原告依法向贵院提起执行异议申请被裁定驳回。被告中信银行股份有限公司丽水分行对原告提供的证据经庭审质证认为：
一、对【云经商（2××6）10号】文件��专题会议纪要【（2××6）1号】的真实性无异议，但对关联性有异议：即使第三人的地皮是通过相关政府部门同意转让，但是政府部门不一定知情出让人的债务具体情况，也无相关法律规定政府部门能直接侵害其他债权人的合法权利，在不知情财务的情况下可以同意将财产转让；
二、对房地产估价报告、房屋转让合同的关联性有异议，从评估报告的时间可以得出，评估系当天申请当天完成的，根据一般情况，如此之大的企业，评估需要申请、受理再到实地考察再做合理报价，但是本案当天全部履行，明显存在“赶时间”的行为，明显是为了针对我行起诉保全第三人财产来转移财产逃避债务的行为；
三、对于汇款凭证、借条的真实性和关联性有异议，文斌公司只不过是中介机构，是否有能力出借400万元给两原告，是否已实际将款项支付给第三���名下是问题；
四、对厂房交接清单，我方在答辩之时已经陈述，我方倾向于法官实地调查的情况，在裁定之时已经实地查看了，所以对真实性有异议。第三人云和振欧阀门制造有限公司对原告提供的证据均无异议。被告中信银行股份有限公司丽水分行、第三人云和振欧阀门制造有限公司未举证。本院对原告提供的证据认证如下：原告提供的其他证据来源合法、与本案有关联性，本院均予以认定，对证据7中材料交接单综合其他证据予以综合认定。综合原、被告陈述及上述证据，本院对案件事实认定如下：2××6年2月4日、5日，云和县经济商务局云和县工业投资项目决策咨询服务协调领导小组办公室印发【云经商���2××6）10号】文件，云和县工业投资项目准入政策与建设监管领导小组办公室召开专题会议并作出专题会议纪要【（2××6）1号】，同意云和振瓯阀门制造有限公司产权转让。经准入审核程序后，两原告分别与云和县工业园区投资开发有限公司签订《云和县工业园区腾笼换鸟企业入园合同》，由两原告购买坐落云和县白龙山街道祥云路3号案涉厂房。2××6年2月17日，两原告分别与云和县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：原土地出让合同变更，受让人由云和振瓯阀门制造有限公司变更为两原告，出让面积为9663.9平方米和11686平方米。2××6年2月22日，两原告委托云和县捷信房地产评估有限责任公司对上述房地产转让价格作出两份《房地产评估报告》，对应的估价结果分别为640.7万元和673万元。同日，两原告分别与云和振瓯阀门制造有限公司签订两份《房屋转让合同》，约定：原告云和县金友木业有限公司向云和振瓯阀门制造有限公司购买案涉所有权证号为00029092号案涉房产，转让价格为640.7万元；原告云和县艺都工艺品有限公司向云和振瓯阀门制造有限公司购买房屋所有权证号为00029091号案涉房产，转让价格673万元。合同签订后，两原告通过云和文斌房屋置换有限公司转账汇给云和振瓯阀门制造有限公司建行账户人民币共计14132692.8元。2月23日上午，两原告领取了案涉房屋所有权证（云房权证2016字第××号、00××18号）。同日上午，两原告缴纳了土地过户税费并向土管部门提交了办理土地使用权变更登记手续的申请并已被受理。2月24日，法院依据（2××6）浙财保18号民事裁定书查封上述土地。后两原告提起执行异议申请，2××6年3月21日，本院（2××6）浙1102财保18-1民事裁定书裁定驳回了原告的异议申请。另查明，该案涉房产在中国建设银行股份有限公司云和县支行办理了抵押手续，截至房产转让手续办理日，抵押贷款应还款金额为1413万余元。而案涉房产转让总价款为1313.7万元。2××6年2月22日，案涉房产门牌号经云和县地名委员会更名为两原告。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买��人自身原因未办理过户登记。”本案中，1、两原告与第三人云和振瓯阀门制造有限公司在法院查封案涉房产土地证前，已签订了合法有效的书面买卖合同，符合条件（一）；2、该案涉不动产在查封扣押前已由云和县地名委员会将门牌号更名为两原告，且完成了房屋产权证的过户，即该房产已完成了形式要件的交付，符合条件（二）；3、在法院查封案涉不动产前，两原告已通过云和文斌房屋置换有限公司转账汇给云和振瓯阀门制造有限公司建行账户人民币14132692.8元。虽然该转账行为通过中介机构，但不影响其已实际交付所有案涉房产转让款的事实，符合条件（三）；4、两原告与第三人云和振瓯阀门制造有限公司在完成前期手续后，及时向云和县国土资源局申请办理过户手续，并缴纳了相关税费。云和县国土资源局也已受理了其申请。原告在履行义务上不存在懈怠、拖延等过错，符合条件（四）。因案涉房产在发生该转让行为前，有抵押贷款。该贷款总还款金额已实际高于经合法评估确定的房产转让总价款。被告作为第三人云和振瓯阀门制造有限公司的普通债权人，其提出第三人云和振瓯阀门制造有限公司和原告之间的转让行为属于逃避其债务的主张，不符合客观事实，本院不予支持。丽水市瓯球泵阀制造有限公司、浙江双博阀门有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，
判决如下：解除对坐落云和县白龙山街道祥云路3号土地【土地使用权证号：云土国用（2009）第00020号】的查封措施；案件受理费22800元，由被告中信银行股份有限公司丽水���行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 章 露
人民陪审员 张 云
人民陪审员 吕规平
二〇一六年六月二日代
书 记员 张 琳 来源：百度“”