天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初23227号原告天津滨海顺驰不动产网络有限公司，住所地天津市塘沽区营口道与中心路交口大泛华国际商务中心18楼bc座。法定代表人孟庆东，总经理。委托代理人陶虹，天津滨海顺驰不动产网络有限公司员工。委托代理人张婉莹，天津滨海顺驰不动产网络有限公司员工。被告李小晓。委托代理人苏宝明（被告之夫），天津塘沽一中教师。委托代理人王迪男，天津立人律师事务所律师。天津滨海顺驰不动产网络有限公司与李小晓居间合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理后，依法由
代理
审判员高垚垚适用简易程序，于2016年5月13日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陶虹、张婉莹，被告李小晓及委托代理人苏宝明、王迪男到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天津滨海顺驰不动产网络有限公司诉称，被告于2016年1月24日与原告签订《独家委托代卖合同》，双方约定被告名下私有不动产天津市滨海新区塘沽贻锦台X-X-X房屋委托原告独家代卖，该房屋可售价格为1880000元。订立合同之日原告支付被告履约保证金2000元。合同签订后，原告积极联系有求购意向的客户，付出了巨大的人力、物力、财力。合同第四条第一款第三项约定，当原告推荐的客户同意以不低于上述委托价格购买该房屋后，被告不得以任何理由拒绝出售，应在三日内与原告推荐的客户签署《房屋买卖居间合同》。同时，合同第六条第一款及第二款约定，由于被告人为原因，导致原告推荐的客户不能顺利购买该房屋的，如被告有合同第六条第一款的违约行为，被告应立即纠正该违约行为，如因该违约行为导致房屋无法销售的，被告应向原告支付数额相当于该房屋委托价格2%的违约金。签订该合同后，原告积极联系有求购意向的客户，付出了巨大的人力、物力、财力。终于在众多求购者中为被告选择了优质客户，该客户愿意以1880000元的价格购买被告房屋。原告多次致电被告告知其前来公司签署《房地产居间买卖合同》，但被告均拒不到场。2016年4月10日，原告致电苏宝明要求前来签订合同，苏宝明表示周六才能前来，周六被告不同意卖房，不同意签订意向金合同。2016年4月12日，原告向被告邮寄催告函且被告已经收到，被告于4月16日到原告门店交给原告复函。被告的违约行为使原告在此次居间活动中的相关费用得不到应有的回报。故起诉要求被告退还原告履约保证金2000元；要求被告支付给原告违约金37600元；本案诉讼费由被告承担。原告为支持其主张，提供如下证据材料：1．《独家委托代卖合同》一份及违约保证金收条一份，证明苏宝明代替被告与原告于2016年1月24日签订合同并收到原告给付的保证金；2．《房地产买卖居间意向协议》一份、收据一份、收条一份、电话清单一份，证实有客户愿意以独家委托约定的价格购买被告所有的房产；3.催告函复印件一份、EMS快递单及查询单各一份，证明原告向被告发送催告，督促被告来签订合同，被告于2016年4月13日收到催告；4.复函复印件一份，证明被告不来签约的原因是房屋价格上涨6%，对原来约定的价格不予认可；5.授权委托书一份，证明《独家委托代卖合同》签署有效，苏宝明有代理权限。
被告李小晓辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告双方于2016年1月24日签订的《独家委托代卖合同》实为居间合同，原告作为中介机构，应按照居间人的法律义务履行合同，该合同系原告提供的格式合同，从内容上看，明显存在着显失公平，严重损害了被告的财产权益。原告没有卖成房屋的原因系原告自身造成的，原告在合同到期前一周电话联系苏宝明，要求其签订《房屋买卖居间合同》，2016年4月13日，被告收到原告邮寄的催告函，基于工作性质，原、被告经过协商后，于2016年4月16日上午去原告处签订《房屋买卖居间合同》，被告到原告处后并未见到实际买房人，被告要求原告的工作人员将实际买房人叫来，三方共同签订《房屋买卖居间合同》，但原告一直未能找来实际买房人，后被告交给原告复函并离开。《独家委托代卖合同》中约定，如在委托期限内，原告未能介绍到客户购买房屋，则履约保证金归被告所有，故被告对2000元的保证金不予退回。从客观事实上看，被告并不存在违约行为，不应承担违约责任，双方解除合同。被告为支持其主张，提供如下证据材料：1.《独家委托代买合同》一份，证明苏宝明于2016年1月24日在原告处签订了该份由原告提供的格式合同，根据该份合同所签订的内容，可以看出合同条款显失公平，且根据原告提供的该份独家委托代卖合同，原告对其提交的该合同上的重要内容有过篡改。2.苏宝明电话清单一份，证明被告李小晓于2016年4月13日下午五点收到原告催告函，后苏宝明及时与原告工作人员取得联系，因被告李小晓与苏宝明系高中教师，由于工作原因，签订合同的时间只能定在周六，经苏宝明与原告工作人员联系，双方一致商定后，将签订房屋买卖合同时间变更为2016年4月16日上午，被告始终不存在经多次催告后拒不到场，不构成违约；3.证人王××证言，证明2016年4月16日上午，被告到原告处签订房屋买卖居间合同的事实以及合同未签订的原因系原告并无实际买房人。
经审理查明，天津滨海顺驰不动产网络有限公司是从事商品房销售代理、房地产信息咨询服务、保险兼业代理的有限公司。2016年1月24日，被告李小晓丈夫苏宝明（甲方）与原告天津滨海顺驰不动产网络有限公司（乙方）签订《独家委托代卖合同》。合同的主要内容为：2.1双方商定，天津市滨海新区塘沽贻锦台X-X-X号房屋委托销售价格为人民币壹佰捌拾捌元整（大写）1880000（小写）。2.3合同期限自2016年1月24日至2016年4月15日。2.5乙方于订立合同之日支付甲方履约保证金人民币贰仟元整（大写）2000（小写）。在上述期限内，甲方委托乙方独家代理销售该房屋，不得自行销售该房屋，亦不得委托他人进行销售。在此期间内双方未经对方同意，均不得单方变更、解除本合同。2.6如果本合同约定的代理期限届满，乙方未售出该房屋，自代理期满之日起七日内甲方未与乙方办理合同解除手续（乙方亦未收到甲方书面通知迟延办理解约的），代理期限自期满之日起自动顺延2个月，本合同有效期限相应顺延，乙方不再另行支付履约保证金，该顺延期内乙方将房屋售出的，甲方应依本合同的约定支付相应的代理服务费。3.1乙方推荐的客户与甲方订立《房屋买卖居间合同》，则甲方应于订立该合同当日支付乙方代理服务费，金额为最终销售价格的1%。6.1.2甲方有下列行为之一的，视为甲方违约：由于甲方人为原因，导致乙方推荐的客户不能顺利购买该房屋，包括但不限于甲方与第三方自行订立房屋买卖协议；甲方以赠与等方式转移该房屋所有权；甲方与乙方推荐的客户私下或者通过其他中介成交；甲方利用乙方提供的信息与第三人成交；甲方擅自将该房屋出租，导致交易过户手续无法继续办理。如甲方有违约行为，甲方应立即纠正该违约行为，如因该违约行为导致房屋无法销售的，甲方向乙方支付数额相当于该房屋委托价格的2%的违约金。本委托在合同期内为不可撤销委托，甲、乙双方对违约应承担标的额2%的违约金无异议。原告于2016年4月12日向被告邮寄催告函一份，载明：被告务必于三个工作日内（最迟于2016年4月15日下午六点前），到原告公司与原告推荐的客户签订《房屋买卖居间合同》，如不能签约则支付39600元违约金，如被告逾期未来支付，原告将依法追究被告的违约责任及应当承担的其他全部法律责任。被告于次日收到该催告函。后原、被告协商，被告于2016年4月16日到原告处签订合同，原告要求被告先签订意向金合同，被告以未见到买房方为由不能与签订房屋买卖居间合同，故原、被告双方未签订任何书面材料，被告给付原告复函一份。上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的证据1、3、4及被告提供的证据1予以证实。
本院认为，根据法律规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中被告委托其丈夫与原告签订的《独家委托代卖合同》属于委托合同，系双方真实意思表示，具有合同约束力，当事人双方应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务，亦应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。被告主张该合同系可撤销合同，原告出具的格式条款合同，对相关免责条款并未释明，显示公平，但对此未提供证据予以证明，故本院对其主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。合同法之所以赋予委托合同当事人以任意解除权，在于委托合同的订立以委托人和受托人之间的相互信任为前提，委托人之所以选定某人作为受托人为其处理事务，是以其对受托人的能力和信誉的了解、相信受托人能够处理好委托的事宜为基本出发点；而受托人之所以接受委托，是出于愿意为委托人服务，能够完成受托事物的自信，也是基于对受托人的了解和信任。鉴于委托合同以当事人的特殊信赖为基础的本质特征，当事人一般情况下不能行使任意解除权，如存在影响信赖基础的客观事实则不在此限。如若不然，在信赖基础已不复存在的情况下仍不许当事人解除委托合同，势必会造成合同既无法解除，又因缺乏对方当事人配合而难以实际履行、合同订立目的无法实现的“僵化”状态，这显然不利于保护当事人的利益，也不符合社会公众利益。本案中，被告在收到原告邮寄的催告函后，与原告协商签订合同的时间，且到原告处与原告商谈签订合同的事宜，原告要求被告先与其签订意向金合同，被告以未见到买主为由不与原告签订《房屋买卖居间合同》，并向原告给付复函，其复函内容及行为的意思表示是被告要求解除《独家委托代卖合同合同》。原告拟定的《独家委托代卖合同》文本中，对于委托期间双方未经对方同意，均不得单方解除、撤销该合同之规定，限制了合同双方依法享有任意解除委托合同的权利，与委托合同的规定相违背，被告可以单方解除合同。就履约保证金一节，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。因被告解除合同，需返还原告已支付的履约保证金2000元。就违约金数额一节，原告主张被告因违约应按照协议约定支付违约金39600元整，对此，被告不予认可，
本院认为，违约金应当以实际损失为基础，对此原告未提供相关证据予以证实，且该委托合同所涉及的中介服务是一系列综合性服务，原告在未全面提供相关服务的前提下主张按照委托销售价格的2%的标准计算违约损失确有不妥，但原告为履行涉案合同存在着相应的必要开支。结合本案实际情况，兼顾合同履行情况、当事人的过错及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告向原告赔偿经济损失2000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第三百九十六条、第四百一十条之规定，
判决如下：
一、被告李小晓于本判决生效后五日内返还原告天津滨海顺驰不动产网络有限公司履约保证金2000元；
二、被告李小晓于本判决生效后五日内赔偿原告天津滨海顺驰不动产网络有限公司经济损失2000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取395元，由原告负担355元，被告负担40元，被告于本判决生效之日起五日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理
审判员 高垚垚
二〇一六年六月二日
书 记 员 乔蕴琪附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2.《中华人民共和国合同法》第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。3.《中华人民共和国合同法》第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：