湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终1000号上诉人（原审原告）湖南宜口福农业科技有限公司，住所地长沙市开福区东风路9号6栋502房。法定代表人赵建国，董事长。委托代理人罗六清，湖南江荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）喻熟东。委托代理人伍军行，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）贺跃武。委托代理人伍军行，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
上诉人湖南宜口福农业科技有限公司（以下简称宜口福公司）因与被上诉人喻熟东、贺跃武房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2015）岳民初字第02835号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明：2011年12月31日湘腾中心城北区住宅楼2#栋及地下室的建设工程竣工验收消防备案完毕，该栋楼的一、二层为商业用房（商铺）。后喻熟东、贺跃武购得该栋楼的202号商铺，产权证号：长房权证岳麓字第××，建筑面积为975.81㎡，套内建筑面积为750.48㎡，坐落位置：岳麓区金星中路438号湘腾商业广场。从房屋正面（以朝向方为正面）一楼有两处楼梯进入202号商铺，商铺包括第一层局部、第二层铺面及夹层，喻熟东、贺跃武购买时202号商铺已被从中间隔开（中间留有一个门相通，门可以关），分成左右对称两部分（大小差不多），左边部分（及涉案商铺）租给长沙市岳麓区飨宴餐饮管理有限公司用于经营飨宴餐饮店，右边部分租给另一个公司用于经营餐饮店，喻熟东、贺跃武购买商铺后两公司继续租赁铺面并继续经营餐饮店。长沙市岳麓区飨宴餐饮管理有限公司经营餐饮店时取得了《消防安全检查合格证》，后长沙市岳麓区飨宴餐饮管理有限公司不再经营，将商铺返还喻熟东、贺跃武，喻熟东、贺跃武将商铺出租，宜口福公司（乙方）查看场地后与喻熟东、贺跃武（甲方）于2014年3月29日签订了一份《湘腾商业广场商铺租赁合同2#2F203号铺栋商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），第一条约定：甲方将湘腾门面：长房权证岳麓字第××号的一半（即2#栋202号，建筑面积为490.24㎡租给乙方。第二条约定：租期从2014年3月29日至2022年7月29日（免租期为50天，收租金时间从2014年5月20日起）。第三条约定：商铺的单位租金为130元/㎡/月，月租金总额为63731元，租金按季度支付，乙方在每季度届满前10天内将下季度租金交清；……以上的租金为净得，门面的工商，税务，水电，房屋租赁税，房产税，物管费，消防等等一切相关税费均由乙方负责，乙方交押金15万元整，押金不能抵房租，合同期满后，如无拖欠上面等一切税费，对房屋基础结构未有损坏，甲方将押金金额全额退还给乙方。第四条约定：甲方有义务协助乙方办理相关手续，相关费用由乙方负责。第九条约定：合同期满后，乙方应该在合同期满当日交出房屋和钥匙给甲方，门面内的一切物品视为放弃，甲方有权处理，甲方对乙方的装修，装饰等硬件投入不承担任何补偿责任，装修遵循“来装去丢”的原则（能不影响商铺结构而搬出的除外），如乙方没有交出钥匙和房屋，乙方愿意承担第六条拖欠租金的责任。第十一条约定：合同签订之日，甲方需将钥匙等交给乙方，合同签订之日起，甲方房屋内东西归乙方所有，所有的设备款（30万元整）乙方于2014年4月2日付清给甲方。设备是指飨宴餐饮店遗留的厨房设备、餐饮桌椅等设备（作价30万元）。合同签订后喻熟东、贺跃武将商铺交付给宜口福公司，宜口福公司支付喻熟东、贺跃武设备款30万元、燃气押金8700元和商铺押金15万元。宜口福公司对商铺进行部分再装修（经营飨宴餐饮店时已装修好，再装修的费用不清）后开始营业，店名为“宜口福餐饮店”。宜口福公司再装修时未进行消防设计备案和竣工验收消防备案，2014年5月15日消防队向宜口福餐饮店下达《责令限期改正通知书》，认为宜口福餐饮店未依法进行消防设计备案和竣工验收消防备案，要求其在2014年5月19日前改正。后宜口福公司未改正，2014年6月10日消防队对宜口福餐饮店进行行政处罚，以未经消防安全检查擅自营业为由责令其停业并处罚款30000元，以其未进行消防设计备案为由罚款500元，其未进行竣工验收消防备案为由罚款500元。同年6月17日宜口福公司缴纳罚款31000元。2015年2月12日左右宜口福公司停止营业，该月15日宜口福公司给喻熟东、贺跃武寄送《解除房屋租赁合同函》，认为商铺的结构不符合消防安全要求及喻熟东、贺跃武纠集人员到商铺无理取闹，造成餐饮店无法继续经营，要求解除合同。2015年2月22日宜口福公司交还喻熟东、贺跃武一片涉案商铺的大门钥匙。后双方因租赁事宜发生纠纷，宜口福公司于2015年4月28日诉至原审法院。大概2015年5月喻熟东、贺跃武在涉案商铺大门上张贴出租涉案商铺的公告。另查明，宜口福餐饮店经营期间，202号商铺的背面外墙加装了两架铁制天桥，天桥连接202号商铺的左右部分和地面，通过该天桥可在两家餐饮店与地面间通行。2015年6月3日本案第一次开庭审理后涉案商铺里部分房间的房门上锁，钥匙由宜口福公司掌管。202号商铺右边部分的餐饮店在2015年9月6日本案第二次开庭审理时仍在经营。宜口福公司一审请求判令：1、确认宜口福公司与喻熟东、贺跃武的《租赁合同》解除有效；2、喻熟东、贺跃武立即向宜口福公司返还押金158700元及设备款30万元，喻熟东、贺跃武承担连带返还责任；3、喻熟东、贺跃武连带赔偿宜口福公司经济损失193746.34元（装修损失162746.34元及消防处罚款31000元）；4、所有诉讼费用由喻熟东、贺跃武承担。原审法院认为：根据双方的诉辩主张和查明的事实，本案争议的焦点为：
一、《租赁合同》的解除是否有效，二、涉案商铺是否因喻熟东、贺跃武的原因不能继续经营，三、宜口福公司的各项诉请如何认定与处理。对焦点一，作如下分析：第一、《租赁合同》是宜口福公司与喻熟东、贺跃武在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，合同内容的没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，故《租赁合同》对双方具有法律约束力。第二、2015年2月15日宜口福公司向喻熟东、贺跃武发函，要求解除合同，后宜口福公司将涉案商铺大门的一片钥匙交还喻熟东、贺跃武，喻熟东、贺跃武在涉案商铺的大门上张贴出租涉案商铺的公告。综上，双方的行为表明双方已就租赁合同的解除达成一致意见，双方已解除《租赁合同》。对焦点二，第一、《租赁合同》签订前宜口福公司已到涉案商铺实地查看，故宜口福公司在签订合同时对涉案商铺比较了解。第二、宜口福公司投资经营餐饮业，其在投资前完全有能力去了解经营场地是否符合餐饮业的要求及餐饮业需要办理的各种手续，宜口福公司诉称涉案商铺不符合消防安全要求，喻熟东、贺跃武对此不予认可，现宜口福公司一直未提供证据证明其已向消防部门申请消防检查（验收或备案）并因商铺本身的原因未能通过，宜口福餐饮店被消防队处罚的原因系未经消防安全检查擅自营业、未进行消防设计备案和未进行竣工验收消防备案，处罚原因与涉案商铺本身没有关系。第三、被消防队责令停止营业后，宜口福餐饮店仍继续经营八个月。第四、涉案商铺在租赁给宜口福公司前已被他人用作餐饮业的经营场所，经营者已取得《消防安全检查合格证》。综上，宜口福公司不能提供足够的证据证明宜口福餐饮店是喻熟东、贺跃武的原因不能继续经营，应承担举证不能的法律后果，对宜口福公司“涉案商铺不符合消防要求导致合同解除”的意见不予采纳。对焦点三，《租赁合同》已解除，喻熟东、贺跃武没有提供证据证明其已替宜口福公司或必将替宜口福公司垫付合同第三条约定的税费，故喻熟东、贺跃武应将商铺押金15万元及燃气押金8700元全额退还宜口福公司。合同解除时双方没有就宜口福公司的装修损失进行约定，现宜口福公司也不能就其具体的装修损失举证，参照合同的约定，宜口福公司无权要求喻熟东、贺跃武赔偿装修损失。宜口福公司未能提供证据证明消防队的31000元罚款是喻熟东、贺跃武的原因造成的，故31000元罚款应由宜口福公司承担。设备款30万元系双方依合同的约定将飨宴餐饮店遗留在涉案商铺的厨房设备、餐饮桌椅等设备的作价，宜口福公司无权要求喻熟东、贺跃武返还。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决：
一、宜口福公司与喻熟东、贺跃武之间的《湘腾商业广场商铺租赁合同2#2F203号铺栋商铺租赁合同》的解除有效；
二、喻熟东和贺跃武连带返还宜口福公司押金158700元；
三、驳回宜口福公司的其它诉讼请求。案件受理费10324元，由宜口福公司承担8324元，喻熟东、贺跃武共同承担2000元。
上诉人宜口福公司不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、被上诉人提交的《消防安全检查合格证》是长沙市岳麓区飨宴餐饮管理有限公司在2013年6月28日取得的，当时202号商铺虽然中间被隔开，但留有一门，而且该合格证也不是上诉人承租的202门面一半所拥有的。后来，被上诉人将中间的门封堵后，就无法取得《消防安全检查合格证》。因此，本案合同的解除是由于被上诉人的原因造成的，被上诉人应当退还押金和设备款。
二、根据上诉人与被上诉人的约定，因被上诉人原因造成合同解除后，商铺内物品理应归上诉人所有，固定物品由上诉人进行转让。但被上诉人接收商铺后，将用于经营餐馆的专用固定设备拆除，使其价值受损，其他非固定设备未经上诉人允许就搬离，给上诉人造成了损失。故，请求撤销原审判决第三项，改判两被上诉人向上诉人返还设备款30万元，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人喻熟东、贺跃武共同答辩称：涉案商铺在租给上诉人之前就是独立的两个商铺，中间留了一个门相通，上诉人完全知晓。被消防处罚的原因是未经竣工验收，并不是被上诉人的商铺不符合消防安全。关于30万元设备款，因上诉人的原因导致合同被动期满，根据合同第九条约定的来装去丢原则，上诉人不能拿走该装饰装修。而且因为房屋已经租给了别人，厨房内的设备也经过了上诉人的使用，到底处于什么状态完全不知情了。根据双方当事人的陈述，二审补充查明：被上诉人在本案一审期间将涉案商铺出租给了案外人，并处置了涉案商铺内的原有设施设备；被上诉人在处置原有设施设备前，并未告知上诉人。本院二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案二审的争议焦点为喻熟东、贺跃武是否应返还宜口福公司设备款及具体数额。首先，导致本案《租赁合同》解除的原因系宜口福公司在涉案商铺中所经营的餐饮店无法通过消防安全检查；而导致涉案商铺无法通过消防安全检查的原因系202号商铺中间原有的通道被封闭。由于在宜口福公司承租涉案商铺前，喻熟东、贺跃武已将202号商铺分成两部分分别出租给两个承租人，因此宜口福公司所称在其承租涉案商铺时，中间原有通道就已被封闭的概然性较高，故喻熟东、贺跃武对涉案租赁合同的解除应承担主要责任；宜口福公司作为专业经营餐饮的公司，在查看现场时并未对封闭消防通道的情况提出异议，应对租赁合同的解除承担次要责任。喻熟东、贺跃武抗辩称涉案商铺的原承租人长沙市岳麓区飨宴餐饮管理有限公司已于2013年6月取得《消防安全检查合格证》，说明其提供给宜口福公司的涉案商铺已经达到了消防要求。然，长沙市岳麓区飨宴餐饮管理有限公司所取得的《消防安全检查合格证》中所涉商铺是整个202号商铺，且有两个安全出口，不能以此证明喻熟东、贺跃武出租给宜口福公司的涉案商铺已达到消防要求，故对于喻熟东、贺跃武的上述主张，本院不予支持。其次，根据《租赁合同》第十一条之约定，宜口福公司向喻熟东、贺跃武支付设备款30万元后，宜口福公司对涉案商铺内的所有设备和物品享有所有权。故双方的租赁合同解除后，宜口福公司对涉案商铺内的所有设备和物品仍享有所有权。根据诚实信用原则，喻熟东、贺跃武在将涉案商铺重新出租时，如新承租人经营餐饮，则应将相应的设备款退还给宜口福公司；如新承租人并非经营餐饮，则应询问宜口福公司是否将涉案商铺内的设备拆走。但喻熟东、贺跃武在收到本案的起诉状副本后，明知宜口福公司已对涉案商铺内的设备和物品主张权利的情况下，将涉案商铺重新出租给案外人，并在未征求宜口福公司意见的情况下，擅自处置涉案商铺内的设备和物品，给宜口福公司造成损失，应承担返还相应设备款的责任。第三，关于喻熟东、贺跃武应返还宜口福公司设备款的具体数额，本院综合考虑宜口福公司实际使用涉案商铺的时间、双方对涉案租赁合同解除的过错等情况，酌情确定喻熟东、贺跃武应返还宜口福公司设备款24万元。综上，原审判决适用法律不当，上诉人湖南宜口福农业科技有限公司的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第02835号民事判决第一、二、三项；
二、喻熟东和贺跃武连带返还湖南宜口福农业科技有限公司设备款24万元。喻熟东、贺跃武应在收到本判决之日起七日内履行上述金钱给付义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费10324元，由上诉人湖南宜口福农业科技有限公司负担4000元，被上诉人喻熟东、贺跃武共同负担6324元。二审案件受理费5800元，由被上诉人喻熟东、贺跃武共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理
审判员 金新贵
二〇一六年六月二日
书 记 员 李颖倩附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。