湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终1419号
上诉人（原审原告）：肖冬生。
委托代理人：汪文、於雷，湖北谦牧律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：武汉天宝置业发展有限公司，住所地武汉市洪山区和平街武丰村。
法定代表人：何金川，该公司总经理。
委托代理人：张仕文，该公司员工。
上诉人肖冬生因与被上诉人武汉天宝置业发展有限公司（以下简称天宝公司）商品房销售合同纠纷一案，不服武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山和民商初字第00019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2014年4月22日，肖冬生诉至一审法院，请求判令：
一、天宝公司支付肖冬生逾期交房的违约金4，481元；
二、天宝公司按照合同约定支付肖冬生因房屋面积减少而产生的房款5，324元；
三、天宝公司按照合同约定支付肖冬生因逾期办理房地产权属证书的违约金5，479元；
四、本案诉讼费用由天宝公司承担。一审法院查明，2012年6月10日，肖冬生、天宝公司签订《武汉市商品房买卖合同书》一份，约定肖冬生购买天宝公司售卖的位于武汉市洪山区和平乡武丰村菁华园商品房第9幢1单元3层3号商品房一套，建筑面积为80.75平方米，商品房单价为每平方米7，062元，总价款为570，257元。合同还约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超3%时，肖冬生有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值3%以内（含3%）部分的房价款由肖冬生补足，绝对值超出3%部分的房价款由天宝公司承担，产权归肖冬生；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款由天宝公司返还肖冬生；绝对值超出3%部分的房价款由天宝公司双倍返还肖冬生；天宝公司应当在2012年10月28日前，将符合合同约定条件的商品房交付肖冬生使用，同时应在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记；如天宝公司未按合同规定的期限将商品房交付肖冬生使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，天宝公司按日向肖冬生支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，肖冬生有权解除合同；如因天宝公司的责任造成肖冬生不能办理房地产权属证书的，肖冬生退房，天宝公司在肖冬生提出退房要求之日起60日内将肖冬生已付房价款退还给肖冬生，并按已付房价款的1%赔偿肖冬生损失。合同的附件六约定，肖冬生应在2012年6月18日前，向天宝公司支付房款33万元；肖冬生到合同交房之日房款未全额付清的或商业性（公积金）按揭贷款未全款到账的，天宝公司可延期至买受人房款全额付清之日交房。天宝公司2013年2月4日发布公告，通知肖冬生于2013年2月5日办理交房手续。2013年4月7日，肖冬生向天宝公司支付购房款547，870元。2013年8月7日，天宝公司办理了商品房权属证明书。商品房权属证明书上载明肖冬生购买的房屋的产权登记面积为76.62平方米。2014年1月16日，天宝公司办理了土地使用权分割转让证明及变更登记申请书。天宝公司已向肖冬生赔付23，814元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。肖冬生与天宝公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反我国法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格依照合同约定履行各自的义务。本案中，天宝公司2013年2月4日发布公告，通知肖冬生于2013年2月5日办理交房手续。肖冬生于2013年4月7日向天宝公司支付购房款547，870元。根据合同约定，天宝公司“可延期至买受人房款全额付清之日交房”，故对肖冬生要求天宝公司支付逾期交房违约金4，481元的诉讼请求，不予支持。同时，按照合同约定，肖冬生购买的房屋面积应为80.75平方米，但肖冬生购买的房屋产权登记面积为77.58平方米，根据合同中房屋面积误差比的公式，即面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积×100%，计算出面积误差比为4.2%，显然超出了3%的范围。因此，对误差在3%部分的面积房价款17，107.7元由天宝公司返还给肖冬生：80.75平方米×3%×7，062元／平方米=2.4225平方米×7，062元／平方米=17，107.7元；对超过部分的面积房价款由天宝公司双倍返还给肖冬生，即天宝公司应返还肖冬生10，557.7元：（80.75-77.58-2.4225）平方米×7，062元／平方米×2=10，557.7元，上述两项合计金额为27，665.4元。故肖冬生要求天宝公司支付肖冬生因房屋面积减少而产生的房款的诉讼请求，有合同及法律依据，予以支持。扣除天宝公司已向肖冬生支付的23，814元赔偿款，天宝公司还应向肖冬生支付赔偿款3851.4元（27，665.4元-23，814元）。本案中，由于合同没有对因天宝公司的责任造成肖冬生不能办理房地产权属证书时，肖冬生不退房的情况作出约定。故对肖冬生要求天宝公司按照合同约定支付肖冬生因逾期办理房地产权属证书违约金5，479元的诉讼请求，没有合同依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：
一、天宝公司应于本判决生效之日起十五日内向肖冬生支付赔偿款3，851.4元；
二、驳回肖冬生的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费91元，由天宝公司负担。肖冬生不服上述判决，向本院提出上诉，请求：
一、撤销一审判决，依法改判；
二、本案一、二审诉讼费用均由天宝公司承担。理由：1、肖冬生与天宝公司签订商品房销售合同之后，肖冬生于2012年5月18日支付了首付款240，257元，于2012年7月3日成功办理商业性按揭贷款33万元，由中国建设银行直接将尾款支付给了天宝公司，一审按天宝公司开具发票的时间认定上诉人支付房款的时间错误。肖冬生按合同约定履行了付款义务，天宝公司逾期交房和逾期办证是事实，应当支付逾期交房的违约金4，481元和逾期办证的违约金5，324元。2、一审程序违法，严重超过审理期限。
被上诉人天宝公司答辩称，天宝公司对一审判决有异议，但没有精力上诉。前期合同有3%的约定，针对封闭阳台超过3%对方也是清楚的，超面积款也已退了。原规划配电房在地下，供电部门要求改为地上，导致延期交房。请求二审改判天宝公司不用赔款。二审中，肖冬生向本院提交下列证据：证据一、2012年7月31日天宝公司出具的《销售不动产统一网络发票》，内容为预收购房款570，257元，拟证明肖冬生支付购房款的时间为2012年7月31日；证据二、肖冬生向天宝公司支付首付款的POS签购单4份，拟证明肖冬生于2012年6月18日支付了首付款240，257元；证据三、住房公积金贷款合同一份，证明肖冬生支付购房款的时间在约定的交房时间之前。经天宝公司质证，对证据的真实性均无异议，本院对该证据予以采信。
经审理查明，一审法院查明的事实除“肖冬生于2013年4月7日向天宝公司支付购房款547，870元”不实以外，其余事实属实，本院予以确认。另查明，截止2012年6月18日，肖天宝共向天宝公司支付购房款240，257元。2012年6月18日，肖冬生与中国建设银行股份有限公司湖北省分行签订《个人住房公积金贷款借款合同》、《个人住房公积金贷款抵押合同》各一份，约定肖冬生贷款33万元，期限30年，以肖冬生向天宝公司所购房屋作抵押。2012年7月31日，天宝公司向肖冬生出具《销售不动产统一网络发票》一份，载明预收购房款570，257元。2013年4月7日天宝公司向肖冬生开具购房款金额为547，870元的售房发票一份。
本院认为，肖冬生与天宝公司于2012年6月10日签订的《武汉市商品房买卖合同书》合法有效，双方均应按协议履行。肖冬生所购房屋产权登记面积小于合同约定面积，天宝公司应支付赔偿款27，665.4元，鉴于天宝公司已支付23，814元，一审判决天宝公司支付房屋面积差的赔偿款3，851.4元，符合法律规定。根据合同中“天宝公司应当在2012年10月28日前，将符合合同约定条件的商品房交付肖冬生使用，同时应在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。如天宝公司未按合同规定的期限将商品房交付肖冬生使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，天宝公司按日向肖冬生支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，肖冬生有权解除合同；如因天宝公司的责任造成肖冬生不能办理房地产权属证书的，肖冬生退房，天宝公司在肖冬生提出退房要求之日起60日内将肖冬生已付房价款退还给肖冬生，并按已付房价款的1%赔偿肖冬生损失”的约定，肖冬生已于合同约定的交房期限之前全额付清购房款，天宝公司应按合同约定的期限即2013年10月28日前向肖冬生交付房屋，但天宝公司实际交房日期为2013年2月5日，逾期100天，天宝公司应当逾期交房的违约责任，按日向肖冬生支付已交付房款万分之一的违约金5，702.57元（570，257元×1÷10000×100天=5，702.57元），肖冬生起诉只要求天宝公司支付逾期交房违约金4，481元，本院予以准许。关于肖冬生要求天宝公司支付逾期办证违约金5，324元的上诉请求。按照合同约定，天宝公司应于2013年5月16日办理完房地产初始登记，天宝公司实际于2013年8月7日办完，存在逾期行为，但因双方在合同中未约定肖冬生不退房的情况下，天宝公司应当承担的违约责任，肖冬生的此项上诉请求缺乏合同依据，本院不予支持。关于肖冬生上诉称一审程序违法，严重超过审理期限的上诉理由。一审中因天宝公司下落不明，一审对其采取公告送达方式，公告期依法不计入审限，故一审未超过法定审理期限，肖冬生的此项上诉理由不能成立。综上，上诉人肖冬生的上诉请求部分有理，本院予以部分支持。因肖冬生在二审中提交了新证据证实其已于合同约定交房期限之前支付购房款，一审依照“肖冬生到合同交房之日房款未全额付清的或商业性（公积金）按揭贷款未全款到账的，天宝公司可延期至买受人房款全额付清之日交房”的合同约定，驳回肖冬生主张逾期交房违约金的诉讼请求错误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，
判决如下：
一、维持武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山和民商初字第00019号民事判决，即：天宝公司应于本判决生效之日起十五日内向肖冬生支付赔偿款3，851.4元；驳回肖冬生的其他诉讼请求；
二、武汉天宝置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向肖冬生支付逾期交房违约金4，481元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费182元，由肖冬生负担91元，武汉天宝置业发展有限公司负担91元。一审案件受理费91元，由肖冬生负担45元，武汉天宝置业发展有限公司负担46元。本判决为终审判决。
审判长 张文霞
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一六年六月二日
书记员 胡婧琳 关注微信公众号“”