湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂06民终234号上诉人（原审原告）涂某甲，女。上诉人（原审原告）涂某乙，女。上诉人（原审原告）涂某丙，女。上诉人（原审原告）涂某丁，女。委托代理人涂某丙，基本情况同上，系涂某丁姐姐。代理权限为一般授权。原上诉人（原审原告）李某甲，女。上诉人（原审原告）李某乙，男。上诉人（原审原告）陈某某，女。上诉人（原审原告）李某丙，男。上诉人（原审原告）李某丁，女。被上诉人（原审原告）涂某戊，男。委托代理人吴某某，女，系涂某戊妻子。
上诉人涂某甲、涂某乙、涂某丙、涂某丁、李某甲、李某乙、陈某某、李某丙、李某丁与被上诉人涂某戊共有物分割纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2015）鄂襄城民一初字第00855号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审判决认定，涂某己、沈某某系夫妻关系，生前共生育六子女，即长女涂某己、次女涂某甲、子涂某戊、三女涂某乙、四女涂某丙、五女涂某丁。涂某己、沈某某在襄城南街XX号有私房一栋，1985年襄城南街扩路原房屋拆除，于1985年9月房屋建成二层六间房屋。1987年4月25日，襄樊市房地产管理局核发房屋所有权证书，产权证号为：襄房有权字第00XXX7号。房屋所有权人：涂某己。房屋面积165.4平方米。1989年7月22日沈某某去世。2005年以前，该房屋结构为2层6间，座西向东，内置楼梯。从东向西依次为前上下2层4间房屋（临襄城南街）、其后为内置楼梯、再其后为上下2层共2间房屋，其中前下层2间为门面房使用。2005年，诉争房屋经鉴定为危房，涂某己、涂某甲、涂某乙、涂某丙、涂某丁各出资1500元，其余由涂某戊出资及负责，将临街2层四间房屋拆除后重建，重建时将上下2层4间房屋的隔墙拆除，形成上下两通间。重建后未重新办理房屋产权证书。现房屋状态为由东向西依次为上下2层两通间房屋、其后为内置楼梯、再其后为上下2层2间房屋，共前面两通间及后面2间房屋。1992年涂某己与其子涂某戊为上述房产纠纷，向法院提起诉讼，经襄城区人民法院及襄阳市中级人民法院一审、二审、再审，襄阳市中级人民法院再审后作出（1994）樊民再字第1号民事调解书。调解结果为：1、座落于襄城南街XX号房，南面门面房上、下共两间归涂某戊所有；北面两间及后面两间归涂某己夫妇所有。2、涂某己自愿将其个人所有的房屋赠一间给涂某戊，即后院底层一间归涂某戊所有。3、涂某己的晚年生活由涂某戊负责，涂某戊负有生养死葬的义务。1994年6月20日，涂某己立公证遗嘱一份。内容为：“我今年已81岁，身体衰弱，为避免在我死后子女间发生纠纷，现将我的财产作如下处理：1、座落在襄城区南街XX号三间房屋产权（北面楼下一间，楼上一间及后边楼上一间）属我和老伴沈某某所有。现将我所有的一部分和我老伴一部分产权遗留给儿子涂某戊。2、本遗嘱委托纪华平律师执行。3、本遗嘱三份。”1994年8月4日，涂某己去世。1995年3月27日，涂某己、沈某某五个女儿涂某甲、涂某己、涂某乙、涂某丙、涂某丁作为原告诉涂某戊为房屋继承纠纷向法院提起诉讼。法院于1995年5月17日调解后作出（1995）襄城民初字第182号民事调解书。调解结果为：1、本案继承人继承遗产的范围为双方当事人母亲沈某某生前所有的两间房屋，即襄城南街XX号房门面北楼下一间，后房楼上一间。2、本案继承人范围为被继承人沈某某的配偶涂某己、子女涂某己、涂某甲、涂某戊、涂某乙、涂某丙、涂某丁，上述继承人对被继承人均尽抚养或赡养的义务，因而均具有同等的继承权。3、因本案继承人涂某己已于1994年8月4日病逝，并于生前留有遗嘱，将其继承财产遗留给继承人涂某戊，故继承人涂某戊可继承其母亲房产的七分之二份，涂某己、涂某甲、涂某乙、涂某丙、涂某丁各继承七分之一份。4、经继承人同意，房屋不作分割，确定为共同共有，交由涂某戊管理、使用、收益，涂某戊将每月收益按月按其他继承人应分得份额一并交给涂某丁，由涂某丁按份分给其他继承人。5、房屋收益部分不包括应缴国家税收、修缮等必要支出，由涂某戊向涂某丁出示有效票据时扣除。6、本案诉讼费用及诉讼活动费共计500元，五原告已预付并自愿承担。在该继承案件调解书生效后至今，涂某己、涂某甲、涂某乙、涂某丙、涂某丁、涂某戊按该调解协议履行，双方均未使用该房屋，房屋一直处于出租状态，租金由涂某戊收取后，向其他继承人分配。1995年，涂某戊以襄阳市中级人民法院（1994）樊民再字第1号民事调解书、涂某己所立遗嘱、（1995）襄城民初字第182号民事调解书，向房管部门申领房产证，房管部门于1995年5月5日，核发襄房私字第01-0XXX2号房屋所有权证。将以上六间房屋所有权人登记为涂某戊，共有人吴某某。房屋面积为195.31平方米。1999年1月7日，继承人之一涂某己去世，涂某己与李某已为夫妻关系，共生育女李某甲、长子李某戊、次子李某乙、三子李某丙。涂某己的丈夫李某已于1989年去世，长子李某戊于1989年12月14日与陈某某结婚，生育一女李某丁，长子李某戊于2011年11月16日去世。原审另查明，2012年11月1日，被告涂某戊与刘某某签订《房屋租赁合同》，约定“甲（以下指被告涂某戊）、乙（以下指刘某某）双方在平等、自愿的基础上，甲方将位于襄城南街XX号二层六间门面房出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，订立本合同。1、该房屋租赁期限为叁年，自2012年11月1日起至2015年10月31日止。房屋押金为壹万元整，租赁期满甲方将房屋押金如数退还乙方。2012年11月1日至2014年10月31日期间，每月房租为壹万元整（￥10000.00元）。2014年11月1日至2015年10月31日期间，每月房租为壹万壹仟元整（11000.00元）”。被告涂某戊、吴某某及刘某某在合同署名处签名并摁手印。合同签订后，原告涂某甲在被告涂某戊出具的计算明细上签了字，之后被告涂某戊按照该计算明细支付给各原告自2012年11月1日至2015年6月30日期间的租金共计56056.62元，原告亦如实收取该款项。但庭审中，原告以其未在该合同上签字为由，主张该合同无效，并主张被告涂某戊在签合同时向刘某某承诺出租的只是门面房，后面的房屋作为门面房出租的优惠，不计入出租房面积，另算租金，但认可被告涂某戊只是口头承诺，其无证据印证。原告还在庭审中陈述其诉求的61000元计算依据为其经过走访街坊邻居：该案诉争房屋所处地段的门面房租金市场价为150元／平方米，乘以原告所有的24.6465平方米，就得出房屋出租后被告涂某戊应支付原告的租金。原审法院认为：根据已生效的襄阳市中级人民法院作出的（1994）樊民再字第1号民事调解书及本院（1995）襄城民初字第182号民事调解书所载明的内容，本案诉争房屋经过两次分割，对本案房产享有所有权的主体为原告涂某甲、涂某乙、涂某丙、涂某丁、李某甲、李某乙、李某丙、陈某某、李某丁及被告涂某戊。其各自所占份额为：涂某甲、涂某乙、涂某丙、涂某丁各享有重建前临南街北侧楼下1间七分之一、后房屋楼上七分之一的所有权；原告李某甲、李某乙、李某丙、陈某某、李某丁共同享有重建前临南街北侧楼下1间七分之一、后房屋楼上七分之一的所有权；被告涂某戊享有重建前临南街北侧楼下1间七分之二、临南街北侧楼上1间、临南街南侧楼上楼下各1间、后房屋楼下1间及后房屋楼上七分之二所有权。（1995）襄城民初字第182号民事调解书还约定“房屋不作分割，确定为共同共有，交由涂某戊管理、使用、收益，涂某戊将每月收益按月按其他继承人应分得份额一并交给涂某丁，由涂某丁按份分给其他继承人”。本案中双方产生纠纷的原因为，被告涂某戊在代表原告管理房屋对外出租期间，双方就房屋租金计算及分配事宜产生分歧，原告认为被告涂某戊多占了租金，侵害了其利益。原审法院认为，原告作为本案诉争房屋的共有权人，有权取得该诉争房屋的收益。根据（1995）襄城民初字第182号民事调解书的约定，房屋由被告涂某戊管理、使用、收益，并按月将房屋出租所得收益交给原告涂某丁，由原告涂某丁转交给其他共有权人。2012年11月1日，被告涂某戊依据此授权与案外人刘某某签订《房屋租赁合同》，该合同明确约定租赁标的物为“位于襄城南街XX号二层六间门面房”，租金为“2012年11月1日至2014年10月31日期间，每月房租为壹万元整（￥10000.00元）。2014年11月1日至2015年10月31日期间，每月房租为壹万壹仟元整（11000.00元）”。合同签订后，原告涂某甲在被告涂某戊出具的计算明细上签了字，之后被告涂某戊按照该计算明细如实支付给各原告自2012年11月1日至2015年6月30日期间的租金共计56056.62元，庭审中原告亦认可收到此款。被告涂某戊已按照合同约定如实支付原告租金，无拖欠情形，原告亦按期收取该款项，未提异议，现原告主张被告涂某戊侵占其租金61000元，与事实不符，对其主张不予支持。原告认为该租赁合同无其签字，合同无效，该合同效力问题与本案不是同一法律关系，故不作认定，原告可另行主张。另，原告主张的计算依据均系其单方陈述，且被告对此亦不认可，对其该主张亦不予支持。因原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实负有举证责任，而未能提供证据证实其主张，故对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条之规定，
判决如下：驳回原告涂某甲、涂某乙、涂某丙、涂某丁、李某甲、李某乙、李某丙、陈某某、李某丁的诉讼请求。案件受理费663元，由原告涂某甲、涂某乙、涂某丙、涂某丁、李某甲、李某乙、李某丙、陈某某、李某丁共同负担。
上诉人涂某甲、涂某乙、涂某丙、涂某丁、李某甲、李某乙、陈某某、李某丙、李某丁不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决对“1995年，涂某戊以襄阳市中级人民法院（1994）樊民再字第1号民事调解书、涂某己所立遗嘱、（1995）襄城民初字第182号民事调解书，向房管部门申领房产证，房管部门于1995年5月5日，核发襄房私字第01-0XXX2号房屋所有权证”查明有误。（1995）襄城民初字第182号民事调解书是1995年5月17日才做出的法院调解书，房管部门登记是1995年5月5日，登记时该调解书并不存在，因此，对这部分的事实没有查清。（二）一审法对“原告涂某甲在被告涂某戊出具的计算明细上签了字，之后被告涂某戊按照该计算明细支付给各原告自2012年11月1日至2015年6月30日期间的租金共计56056.62元，原告亦如实收取该款项”的认定错误，一是在涂某戊出具的计算明细上签字涂某甲的签字，其他共有人并没有签字认可，计算明细对其他共有人不具有效力；二是（1995）襄城民初字第182号民事调解书明确约定涂某戊将每月收益按月按其他继承人应得份额一并交给涂某丁，由涂某丁按份额分给其他继承人，涂某戊将计算明细让涂某甲签字和租金交给涂某甲无效；三是涂某甲签字和收款行为并没有经过其他共有人同意。因此法院按照涂某甲和涂某戊的签字明细和收条认定涂某戊已经支付租金这一事实错误，应当按照一审原告提供的计算方式计算。一审法院认定事实错误，故请求二审法院撤销原审判决，发回重审或者依法改判被上诉人支付上诉人侵占的门面房租金61000元整，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。经二审审理查明，襄城区人民法院（1995）襄城民初字第182号民事调解书的日期是1995年5月17日，房管部门核发襄房私字第01-0XXX2号房屋所有权证的日期是1995年5月5日，原审判决对该节事实表述不妥，本院依据上诉人的主张对该节事实表述为：“1995年5月5日，根据（1994）樊民再字第1号民事调解书、涂某己本人的遗嘱公证书，原襄城房管所核发襄房私字第01-0XXX2号房屋所有权证，房屋所有权人登记为涂某戊，共有人吴某某，房屋面积为195.31平方米”。原判认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，襄城区人民法院（1995）襄城民初字第182号民事调解书中载明：“双方自愿达成如下协议：
一、本案继承人继承遗产的范围为双方当事人母亲沈某某生前所有的两间房屋，即襄城南街XX号房门面北楼下一间，后房楼上一间。…四、经继承人同意，房屋不做分割，确定为共同共有，交由涂某戊管理、使用、收益，涂某戊将每月收益按月按其他继承人应得份额一并交给涂某丁，由涂某丁按份分给其他继承人。”上诉人与被上诉人之间关于诉争房屋的使用、收益以及租金给付的方式的约定是明确的，该约定对当事人具有法律效力。上诉人认可涂某戊将2012年11月1日至2015年6月30日期间的房屋租金交给了涂某甲，但认为涂某戊将诉争房屋面积基数计算错误，导致该期间应给付的租金收益数额不够。关于诉争房屋面积计算基数问题。2005年，上诉人与被上诉人分别出资对诉争房屋拆除重建，房屋的形态和面积较之前发生了变化，双方当事人未就共有房屋面积及房租收益的分配份额达成新的明确约定，现上诉人主张依据的面积计算基数，被上诉人不予认可，上诉人亦没有提供证据证实出租房屋的面积为195.31平方米，故上诉人要求按照其主张的面积和计算方式结算租金没有事实依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1325元，由上诉人涂某甲、涂某乙、涂某丙、涂某丁、李某甲、李某乙、陈某某、李某丙、李某丁共同负担。本判决为终审判决。
审判长 李晓红
审判员 黄 鹂
审判员 何小玲
二〇一六年六月二日
书记员 严琦童 来源：百度搜索“”