山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0811民初2944号原告山东华园物业服务有限责任公司。法定代表人张锋，总经理。委托代理人黄志清，山东开启律师事务所律师。被告胡书田，男，1975年4月13日出生，汉族，住济宁市任城区。
原告山东华园物业服务有限责任公司与被告胡书田物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员杨晓勇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄志清、被告胡书田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东华园物业服务有限责任公司诉称，2012年11月，原告通过招投标方式，取得山东迪尔置业有限公司开发的济宁富丽华佳苑小区物业管理资格，并于2012年12月1日派员进驻管理。经开发单位考评与检验，于2013年7月18日补签了《富丽华佳苑前期物业管理服务合同》，富丽华佳苑小区多层、高层住宅区及外街、街道、地下停车场等全部物业管理由原告管理，开发单位并将2013年6月1日至2014年12月31日的物业收费权交予原告。原告在此期限内，完全按照《前期物业服务合同》的约定履行自己的义务，组织工作人员进行了服务。该小区共有业主694户，绝大部分已按照约定交纳了物业费，但由于被告的原因，对应交付的物业费虽经原告方多次催收至今仍未支付，为此依法起诉，请求判令被告支付所欠2014年物业管理费1987元及公共能耗费500元，合计2487元及滞纳金。
被告胡书田辩称，2014年12月31日前没有入住。原、被告双方没有签订物业服务合同，原告向被告主张物业费无合同依据；原告收取的物业管理费标准��公共能源费标准无合同及法律依据；原告在物业管理中，无证据证明在此期间提供了符合法定或合同规定的物业服务。被告依法享有拒绝付费的抗辩权；被告在此期间房屋空置，并未入住，按照法律规定，应减收物业费；原告向被告主张滞纳金，违反法律规定标准。经审理本院认定，2013年7月18日，原告与山东迪尔置业有限公司签订《富丽华佳苑前期物业管理服务合同》，双方约定，山东迪尔置业有限公司将富丽华佳苑小区多层、高层住宅区及外街商业委托原告实行物业管理，委托期限为2013年6月1日至2014年12月31日止；物业管理服务费住宅房屋由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1.15元向原告交纳；物业管理服务费每年交纳一次，每次交纳费用时间为每年年底；物业管理服务费中未计入的共用设备运行、能耗费用，按小区住户实际用量共同分摊；业主逾期交纳管理服务费的，按从逾期之日起按每天千分之五元交纳滞纳金的方式处理；车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准原告交纳：收费详情以公示内容为准。2013年4月7日，原、被告签订《小区业主临时公约》。临时公约约定，自上房之日起业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用以及物业管理企业收取的共用能耗分摊费；业主领取钥匙后未入住的，业主入住时交齐物业费。公约同时约定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先向物业管理企业登记，并与其确定装饰装修管理服务协议，服从相关管理单位和物业管理企业的管理。公约还约定，业主按照规定或约定交纳停车管理服务费用。同时对业主未按前期物业服务合同约定交纳物业服务费的，公约规定按逾期每日3‰加收违约金，物业管理企业可以采取电话或上门催缴措施，逾期仍未交纳的可以在物业管理区域内公示并限期补交，仍不补交的可以依法提起诉讼。2014年12月31日，合同到期，原告撤出富丽华佳苑小区。因被告未向原告交纳2014年的物业管理费用，原告诉至本院，要求被告支付物业费1987元、公共能耗费500元，合计2487元并承担日千分之三的滞纳金。上述事实，由原、被告陈述、富丽华佳苑前期物业管理服务合同、小区业主临时公约等证据收集在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告要求被告支付2014年全年的物业费，虽然原告提供的小区业主临时公约并未约定物业费收取标准，但原告与山东迪尔置业有限公司签订了前期物业管理服务合同，该合同约定住宅服务由业主按其拥有建筑面积每月每平方1.15元交纳，每年年底交纳一次。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若��问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此但原告与山东迪尔置业有限公司签订前期物业管理服务合同对被告具有约束力，被告应当按照前期物业管理服务合同的规定向原告交纳物业服务费。原告在2014年底撤出了富丽华佳苑小区，不再行使物业管理职责，原告对被告拖欠2014年的物业费进行追偿，符合法律规定，故原告要求被告支付物业服务费，理由正当，依法应予支持。前期物业管理服务合同对逾期支付物业费进行了约定滞纳金，该滞纳金的约定实际是违约金，被告逾期未付，原告要求被告承担违约金，理由正当，但违约金的约定数额，被告提出异议，因此被告���承担的违约金应按同期银行贷款利率予以计算。被告主张原告在物业管理中无证据证明在此期间提供了符合法定或合同规定的物业服务，原告并未提供证据予以证实原告没有提供按照合同规定的物业服务，故被告主张享有拒绝付费的抗辩意见，依法不予支持。原告要求被告支付公共能耗费未能提供证据证实收取标准，故原告要求被告承担公共能耗费，证据不足，依法不予支持，原告可在收集证据后，另行主张。综上所述，
本院认为，原告与山东迪尔置业有限公司签订了前期物业管理服务合同对被告具有约束力，被告应当按照该约定向原告支付物业服务费。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款，《物业管理条例》第四十二条之规定，
判决如下：
一、被告胡书田支付原告山东华园物业服务有限责任公司物业服务费1987元及违约金（违约金自2015年1月1日起按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至本判决生效确定的履行期限届满之日止）；
二、驳回原告山东华园物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告山东华园物业服务有限责任公司负担10元，被告胡书田负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，��诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 杨晓勇
二〇一六年六月二日
书记员 许 乔 关注公众号“”