湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0115民初896号原告董龙灿。原告高国英。委托代理人江厚军，湖北山河律师事务所律师。委托代理人邹彤，湖北山河律师事务所律师。被告湖北阳光一百房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区藏龙岛科技园研发大楼。法定代表人田丰，系该公司董事长。委托代理人王瑾，上海建纬（武汉）律师事务所律师。
原告董龙灿、高国英与被告湖北阳光一百房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理。本案依法由
审判员叶应平适用简易程序于2016年5月10日、5月25日公开开庭进行了审理。原告董龙灿、高国英的委托代理人江厚军、邹彤，被告湖北阳光一百房地产开发有限公司的委托代理人王瑾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告董龙灿、高国英诉称，2011年6月15日，原告与被告湖北阳光一百房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，合同约定由原告购买被告湖北阳光一百房地产开发有限公司开发的位于湖北省武汉市江夏区藏龙岛开发区阳光100大湖（一期）第一区1【座】／单元1-3层03号商品房，房屋面积为188.75平方米，每平方米单价13347元，总价款为2519246元。合同签订后原告按期支付了全部购房款，但被告湖北阳光一百房地产开发有限公司一直未能按样板房标准交付房屋。合同约定被告湖北阳光一百房地产开发有限公司应于2011年10月30日前将符合样板房条件的房屋交付，逾期超过90日，原告有权解除合同，被告湖北阳光一百房地产开发有限公司在解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的2%支付违约金；另约定：“面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。”如被告湖北阳光一百房地产开发有限公司不能在房屋交付之日起90日内办理完房地产初始登记，还应支付已付房屋款0.1%的违约金。2012年底被告湖北阳光一百房地产开发有限公司才通知原告交付房屋。因房屋存在太多质量问题未能办理交房手续，房屋产权登记一直也拖延不予办理。2015年4月，原告再次要求收房时，被告湖北阳光一百房地产开发有限公司表示无论房屋质量是否符合约定，都必须收房。被告湖北阳光一百房地产开发有限公司在与原告办理尾款结算手续时，原告才发现房屋实际面积比约定面积超出4.23%，原告提出按约定退房，被告湖北阳光一百房地产开发有限公司一直不予答复。现起诉要求1、解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、由被告湖北阳光一百房地产开发有限公司返还购房款2519246元并赔偿原告利息损失403079元；3、判令被告支付违约金40307元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告公司辩称，我公司与董龙灿、高国英签订的《武汉市商品房买卖合同》的第十一条约定，房屋达到交付使用条件后，出卖人书面通知买受人收房，如买受人未按通知如期办理手续，视同收房。被告湖北阳光一百房地产开发有限公司在2012年6月11日已办理涉案商品房竣工验收备案，涉案房屋已具备交付条件，同年12月29日也在房产部门办理了武汉市商品房权属证明书（武房权证夏字第××号）。该合同附件六第九条约定：本合同相关事宜通知送达方式为挂号信、特快专递、出卖人或其委托的第三方公告或双方约定的其它方式。我公司于2012年1月14日及2012年7月1日（特快专递）两次通知原告收房，原告如果退房应当在2012年7月16日前提出。原告在诉状中自述“直到2012年底被告湖北阳光一百房地产开发有限公司才通知交付房屋……”，可以证明原告最迟在此时已收到收房通知。原告因长期在美国工作，迟迟不按通知收房，直到2015年4月24日才办理收房手续，也未在合同约定时间内书面提出退房申请，因此，丧失延期交房的合同解除权。该合同附件六第三条第一款还约定：当产权登记面积与合同约定的面积误差达到本合同约定的退房条件时，买受人有权在出卖人书面通知送达后十五日内决定是否接受该商品房，如果买受人未在约定的期限内将书面的退房通知送达给出卖人，则视为买受人接受该商品房。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。被告公司已于2013年1月30日通过在《楚天都市报》刊登公告的形式向阳光一百大湖项目第一期业主告知房屋面积的实测报告已出，要求业主到售楼部客服中心查阅。因此，我公司已经履行了告知义务，董龙灿、高国英未在公告送达后15日内提出解除合同，视为董龙灿、高国英接受该商品房，合同解除权已消灭。2015年4月24日，原告在办理收房手续时，也是按照实际交付房屋面积交纳一年的物业管理费，此时原告已明知产权登记面积超过了合同约定面积，但原告并未在合同约定的15天内书面向被告申请退房。综上，原告董龙灿、高国英丧失合同解除权但并未造成任何经济损失，相反原告董龙灿、高国英无偿获得面积超出合同约定部分的房屋所有权。因此，原告董龙灿、高国英的诉求不应支持。
经审理查明，2011年6月15日，原告董龙灿、高国英与被告湖北阳光一百房地产开发有限公司签订编号为夏101123804号《武汉市商品房买卖合同》一份，合同约定由董龙灿、高国英购买湖北阳光一百房地产开发有限公司开发的位于湖北省武汉市江夏区藏龙岛开发区阳光100大湖（一期）第一区1【座】／单元1-3层03号商品房，建筑面积为188.75平方米，总价款为2519246元。该合同第九条约定交房期限及条件，出卖人应当在2011年11月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用即：1、完成规划、单体工程质量等专项验收；2、公共配套等设施按设计要求建成并满足使用功能要求；3、供电、给水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续等等。合同第十四条约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（见附件四）的标准。该合同第十条还约定出卖人逾期交房的违约责任。即，按第2种方式处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买卖人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按已付款的百分之二支付违约金。合同签订后，原告董龙灿、高国英按合同约定在2012年6月28日前分期支付了购房款共计2519246元。但被告未能在合同约定的日期交付房屋。涉案房屋竣工后，被告于2012年6月11日才办理涉案商品房竣工验收备案证明书，同年12月29日又在房产部门办理了武汉市商品房权属证明书（武房权证夏字第××号），涉案商品房登记面积为196.73平方米，超出合同约定面积7.98平方米，面积误差比绝对值为4.23%。在此期间，被告于2012年1月和2012年7月先后两次以特快专递方式通知原告收房，原告否认被告邮寄送达过通知，但其在诉状中又承认在2012年12月底已收到收房通知，因为房屋质量存在问题而拒绝收房。2013年1月30日被告还在《楚天都市报》以刊登公告的形式向阳光一百大湖项目第一期业主告知房屋面积的实测报告已出，通知要求业主到售楼部客服中心查阅。该合同附件六第九条约定：“关于联络方式：1、本合同项下相关事宜的通知方式为挂号信、特快专递、出卖人或其委托的第三方公告或双方约定的其它方式。2、双方的联络方式以本合同所记载的电话、传真、通信地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责，一方联络方式如有变更、应在变更后5日内以书面形式通知对方，如因联系方式错误引致的后果，由责任人自行承担。3、如因买受人的联络方式的改变却没有及时通知出卖人的，出卖人依买受人的原联络方式向买受人发出的任何书面通知皆为有效。该合同第八条还约定：“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足。绝对值超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人”。该合同附件六第三条约定：“关于面积差异处理（补充本合同第八条），当产权登记面积与合同约定面积的误差达到本合同约定的退房条件时，买受人有权在出卖人的书面通知送达后15日内决定是否接受该商品房，如买受人未在约定期限内将退房的书面通知送达给出卖人，则视为买受人接受该商品房。但原告未在通知时间内收房，以房屋未达到样板房交付条件为由，直到2015年4月24日办理完收房手续，并按收房实际面积交纳了一年物业管理费用。原告在实际收房后也未在合同约定期限内书面向被告湖北阳光一百房地产开发有限公司申请解除房屋买卖合同。2016年3月29日，原告以房屋不符合样板房标准交付条件、延期交付和房屋面积超过合同约定的3%，被告拒绝履行退房义务等为由，向本院提起诉讼。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的《武汉市商品房买卖合同》及附件和补充协议、购房发票及付款凭证、退房申请及快递回执和关于面积差、延迟办证违约金的相关协议（未正式签订），被告提交的房屋工程竣工验收备案证明书、武汉市商品房权属证明书及房产权证附图、交房手续流转单及物业费发票、收房告知函及快递回执、报刊公告等证据证实，上述证据并经当庭质证、认证，足以认定。
本院认为，2011年6月15日，董龙灿、高国英与湖北阳光一百房地产开发有限公司签订编号为夏101123804号《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，该合同有效，受法律保护。根据原告的诉称和被告的辩称意见，本案的争议焦点为：1、关于本案商品房的交付条件；2、本案解除权起算时间；3、原告起诉时是否逾期行使解除权。1、关于本案商品房的交付条件问题。合同第九条约定交房期限及条件，出卖人应当在2011年11月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用即：1、完成规划、单体工程质量等专项验收；2、公共配套等设施按设计要求建成并满足使用功能要求；3、供电、给水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续等等。合同第十四条约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（见附件四）的标准。合同中并未明确规定样板房交付条件。被告湖北阳光一百房地产开发有限公司在2012年6月11日已办理涉案商品房竣工验收备案证明书，证明此时该商品房已具备交付条件。
原告诉称未达到样板房标准、存在房屋质量问题但没有提交有关证据证明其主张，直至2015年4月24日办理收房手续时，仍未书面申请退房。因此，原告的该项诉请缺乏事实依据。2、本案解除权起算时间问题。（1）关于逾期交房的解除时间。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十条约定出卖人逾期交房的违约责任。即，按第2种方式处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按已付款的百分之二支付违约金。《武汉市商品房买卖合同》第十一条约定，房屋达到交付使用条件后，出卖人书面通知买受人收房，如买受人未按通知如期办理手续，视同收房。该合同附件六第五条（2）约定：“依据本合同第十条约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过90日后，买受人有权解除合同，但买受人应在出卖人逾期交房的91日起的30日内提出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃本合同第十条约定的要求及出卖人支付违约金的权利”。被告湖北阳光一百房地产开发有限公司在2012年6月11日已办理涉案商品房竣工验收备案，涉案房屋此时已具备交付条件，同年12月29日在房产部门也办理了武汉市商品房权属证明书（武房权证夏字第××号）。在此期间，被告湖北阳光一百房地产开发有限公司已于2012年1月14日及2012年7月1日（特快专递）两次通知原告收房，原告如果退房应当在2012年7月16日前提出。原告在诉状中自述“直到2012年底被告湖北阳光一百房地产开发有限公司才通知交付房屋……”，可以证明原告最迟在此时已收到收房通知。按此约定，合同约定交付日期是2011年11月30日，原告于2012年3月1日起享有诉争房屋的解除权。（2）关于房屋面积超过合同约定的解除时间。根据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六第三条关于面积差异处理，当产权登记面积与合同约定面积误差达到合同约定的退房条件时，买受人有权在出卖人的书面通知送达后15天内决定是否接受该商品房，故诉争房屋解除权应从房地产管理部门对诉争房屋登记时起算。被告湖北阳光一百房地产开发有限公司在2012年12月29日已在房产部门办理了诉争房屋的商品房权属证明书，诉争房屋的登记面积已确定，故原告于2012年12月29日起享有诉争房屋的解除权。《武汉市商品房买卖合同》附件六第三条第一款约定：当产权登记面积与合同约定的面积误差达到本合同约定的退房条件时，买受人有权在出卖人书面通知送达后十五日内决定是否接受该商品房，如果买受人未在约定的期限内将书面的退房通知送达给出卖人，则视为买受人接受该商品房。2013年1月30日被告湖北阳光一百房地产开发有限公司在《楚天都市报》以刊登公告的形式向阳光一百大湖项目第一期业主告知房屋面积的实测报告已出，通知要求业主到售楼部客服中心查阅。被告湖北阳光一百房地产开发有限公司刊登公告的行为可视为被告湖北阳光一百房地产开发有限公司已书面通知了原告，且原告在2015年4月24日办理收房手续时，按收房实际面积交纳了一年物业管理费用，也可视同原告知晓并接受了超面积误差的事实。即使按原告诉称于2015年11月8日向被告湖北阳光一百房地产开发有限公司书面提交的退房申请，也超过了双方约定的解除合同15日的期限。3、关于原告起诉时是否逾期行使解除权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的解除权消灭”的规定，原告于2016年3月29日才提出诉讼，已超过法律规定的解除权一年或合同约定的行使期限，其享有的解除权已消灭。综上所述，原告董龙灿、高国英已丧失合同解除权，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款的规定，
判决如下：驳回原告董龙灿、高国英的全部诉讼请求。本案受理费30501元，减半收取15250.50元，由原告董龙灿、高国英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时应预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户—市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 叶应平
二〇一六年六月二日
书记员 赵佶英 关注公众号“”