天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民二初字第1867号原告天津松江集团有限公司，住所地天津市西青经济开发区七支路8号。组织机构代码718222171法定代表人曹立明，该公司董事长。委托代理人贾莹，该公司员工。委托代理人陶欣蔚，天津天元律师事务所律师。被告天津玺朗文化传媒有限公司，住所地天津市华苑产业区（环外）海泰发展五道16号B7号楼301。组织机构代码566123448法定代表人杨新子，该公司董事长。委托代理人谢定平，天津华琛律师事务所律师。委托代理人王波，天津华琛律师事务所律师。第三人天津大通金岛置业有限公司，住所地天津市西青经济开发区大寺高新技术产业园储源道1号438。组织机构代码300478663法定代表人张彤，该公司总经理。委托代理人王丽娟，该公司职员。
原告天津松江集团有限公司与被告天津玺朗文化传媒有限公司、第三人天津大通金岛置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天津松江集团有限公司的委托代理人贾莹、陶欣蔚、被告天津玺朗文化传媒有限公司的委托代理人谢定平、王波、第三人天津大通金岛置业有限公司的委托代理人王丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2012年签订《梅江南零号岛北会所租赁协议》，由被告承租原告位于本市河西区友谊南路梅江南社区零号岛上（零号岛位于梅江南湖心，紧邻天汐园）的北会所，用于文化艺术经营事业使用，租赁期限自2012年10月15日至2022年10月14日止，共计10年。年租金为人民币120000元，承租人以每季度支付的方式给付租金，在租赁期间使用的水、电、煤气、暖气、通讯、物业、车位等费用由承租人自行承担。由被告承租上述房屋后，长期拖欠租金未予给付，经原告多次催要仍未支付，被告已构成严重违约。根据合同约定：乙方未按时间向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款项1%的违约金，逾期超过60日，甲方有权解除合同，并采取措施收回房屋。故，原告于2015年2月27日致函被告提出解除上述租赁合同，并收回房屋及相应欠款。至今，被告仍违法占据原告房屋拒不退还。根据合同约定,在合同终止、解除租赁关系时，承租人应当在合同终止后7日内，将租赁场所内承租人所有一切物品全部腾空，否则，租赁场所内的物品归出租人所有，出租人有权自行处理，且出租人有权要求承租人按日支付赔偿金，日赔偿金为当年租金的千分之三。故起诉，请求判令：1、确认原、被告双方签订的《梅江南零号岛北会所租赁协议》于2015年2月27日解除；2、被告向原告支付自2014年10月至2015年2月的租金50000元、截至2015年4月10日的水费4530元、电费212810元，逾期缴款违约金49100元，赔偿金80280元；3、被告将承租房屋按照合同约定返还原告；4、诉讼费由被告承担。原告就其主张提供如下证据材料：1、租赁协议复印件，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系及权利义务约定；2、发票复印件，证明被告长期拖欠房屋租金，本应按季度向原告支付租金，但自2012年10月15日承租房屋起，从未向原告支付过任何费用，直至2014年10月22日才支付前期所欠房租，目前仍拖欠2014年10月份之后的房屋租金和其他各项费用；3、通知函及快递查询单复印件，证明被告长期拖欠房屋租金及其他相关费用，已经超过60天，原告于2015年2月27日通知被告，解除双方签订的租赁协议，并要求被告按协议约定返还承租房屋；4、律师函及快递查询单复印件，证明原、被告双方解除租赁合同关系后，被告仍无理占据房屋，原告除有权要求其返还房屋外，被告还应当按照协议约定向原告支付赔偿金；5、零号岛内部各单位水电使用统计表复印件，证明被告在承租租赁房屋期间所发生的水电费情况；6、产权交易合同复印件，证明原、被告签订及履行租赁协议期间，原告是涉案房屋的合法权利人，有权对外出租，原、被告之间签订的租赁协议合法有效，应当予以保护；7、天津市标准地名证书复印件，证明零号岛（天洲园在建项目）包含北会所在内，是原告开发建设，原告是北会所的合法权利人；8、第三人授权书复印件，证明原告是适格主体；9、开庭笔录，证明被告给原告邮寄过一份空的信封；10、支票及转账签收表，证明原告不仅可以而且开具过发票；11、建设工程施工许可证和建设工程规划验收合格证复印件，证明原告对租赁房屋享有权利；12、租金抵款协议书，证明抵款数额和就下一季度租金问题的解决;13、天津市产权交易中心网站公示信息，证明原告作为出卖人将关于零号岛的所有信息全部提交产权交易中心，并向社会公众公示和披露，不存在隐瞒或欺骗。
被告辩称，原告于2014年12月30日就承租房屋转让事宜与第三人签订转让合同，并于2015年2月5日办理了所有权转让手续，原告已经不是房屋租赁关系的当事人，主体不适格，无权解除合同及要求腾房。2014年11月25日原告通知被告即将转让诉争房要求被告放弃优先购买权，此前2014年9月、10月原告就此事已经找过被告，并且不配合被告缴纳2014年10月15日以后的租金，所以被告并不应当承担违约金和赔偿金。2014年11月25日由于原告停水停电封路行为导致被告无法继续经营，造成巨大损失，被告只愿意承担2014年10月15日至2014年11月25日的房租。认可原告提供的计量数据，但不认可电表数*5倍的计算方式，且原、被告共同使用水、电，无法区分，加之原告不能向被告提供发票，根据实际情况被告认为承担其中一半数额较为合理。由于原告在租赁合同履行期间的种种违约行为，如擅自停水、停电、封路导致被告无法经营，被告无奈于2016年4月25日退出经营，被告将保留另行主张诉讼的权利。被告就其主张提供如下证据材料：律师函及快递查询单复印件，证明被告从未拖欠租金，是原告不配合被告收取租金，被告并未拖欠租金，该租金已委托天津华琛律师事务所保管，原告可随时提取。经被告申请，本院调取（2015）西民二初字第1338号卷宗中交接单两份、开庭笔录一份。第三人述称，对原告的诉讼没有异议，原告陈述的转让在建工程过程属实，转让时原告没有告知第三人租赁情况，直至贵院受理被告诉原告房屋租赁合同一案中通知第三人参加诉讼时才知道。第三人未提供证据材料。被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1真实性认可，不认可证明目的，被告没有违约，是原告拒收租金，原告恶意使合同解除条件成就，通知函中也没有提及被告违约，也没有告知被告房屋转让的受让人和转让的时间，原告隐瞒了履行合同的重要事实，使承租人的基本权利受到实质性影响，原告隐瞒并拒绝告知相关事实；对证据2真实性认可，不认可证明目的，被告没有长期拖欠租金，双方以抵偿协议书面变更租赁合同中关于租金支付期限的约定；对证据3的真实性认可，对证明目的不认可，该通知函中没有解除合同的意思表示，而是要求被告与其协商解除；对证据4真实性认可，对证明目的不认可；证据5中的抄表数认可，不认可计算方法；对证据6真实性认可，对证明目的不认可；对证据7无异议；对证据8真实性认可，不认可证明目的；对证据9真实性认可，不认可证明目的，证人王某系原告职工，存在利害关系；对证据10真实性认可，是原告不配合；对证据11、12无异议，对证据13的证明目的不认可。第三人对原告提供的证据质证意见如下：对证据1真实性无异议，与第三人无关；对证据2、3、4、5、9、10不知情；对证据6、7、8、11、12无异议；证据13与第三人掌握的不一致，第三人受让零号岛时原告未将北会所实际交付给第三人。原告对被告提供的及本院调取的证据质证意见如下：只收到了空信封，原告没有理由不收取租金和其他费用，被告没有必要将款项提存至律师事务所。对庭审笔录真实性认可，第三人知不知道租赁事实与本案无关，而且租赁关系并非通过过户就自动转移；对交接单真实性认可，对证明目的和关联性不认可。第三人对被告提供的及本院调取的证据质证意见如下：对律师函及快递查询单不知情；对笔录及交接单无异议。本院审查原、被告提供的及本院调取的证据，认为：原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、10、11、12及被告提供的和本院调取的证据内容真实、来源合法、证据材料的内容与本案存在关联性，可作为有效证据采信；证据9具有真实性，但不能证明原告的证明目的；证据13具有真实性，但该证据不能证明原告及时向被告披露转让时间及受让人。本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：原告与被告于2012年签订《梅江南零号岛北会所租赁协议》，约定：原告将位于天津市友谊南路梅江南社区零号岛上的北会所租赁给被告，北会所建筑面积1746平方米，原告将其中1286平方米租赁给被告用于文化艺术经营事业使用；租赁期自2012年10月15日起至2022年10月14日止；年租金120000元，被告使用水、电、煤气、暖气、通讯、物业、车位等产生的相关费用由被告自行承担，租金自2012年10月15日起计，被告以每季度支付的方式给原告租金；被告未按时向原告支付所有应付款项属于被告违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向原告支付所欠款项1%的违约金，逾期超过60日，原告有权解除合同，并采取措施收回房屋。合同签订后，原告向被告交付了房屋，由于被告为原告设计并制作沙盘，因此被告一直未支付原告房屋租金。直至2014年10月22日，原告与被告签订《租金抵款协议书》，约定：原告欠付被告266700元，被告欠付原告部分租金与押金278933.32元，原告以沙盘制作费用未支付部分全额抵付截至2014年10月14日被告未支付租金，剩余租金被告应按照《梅江南零号岛北会所租赁协议》向原告另行缴纳。被告未支付原告承租房屋过程中产生的水电费，亦未支付2014年10月15日以后的房屋租金。2014年12月30日，原告与第三人签订《产权交易合同》，约定原告将包括本案租赁房屋在内的天津市西青区上岛西路1号天洲园（梅江南零号岛住宅项目）在建工程转让给第三人，双方于2015年2月4日办理了过户登记手续。转让过程中，原告与第三人未就被告承租的北会所的处理事宜进行约定。转让前，原告曾与被告协商解除租赁合同事宜，但未达成一致。原告未向被告披露包括本案租赁房屋在内的天津市西青区上岛西路1号天洲园（梅江南零号岛住宅项目）在建工程的受让方及具体转让时间。2015年2月27日，原告向被告发出书面通知，通知被告按合同约定将收回北会所房屋，要求被告尽快补齐租金及相关费用，签署《梅江南零号岛北会所租赁解除协议》，并腾空房屋。次日该通知由被告签收。2015年10月30日，原告委托律师事务所向被告致函，再次通知被告腾房并支付所欠租金等费用。2016年1月11日，第三人为原告出具《授权书》，同意在本案中以原告名义起诉被告腾房事宜，积极配合原告移交零号岛在建工程。另查，被告承租的北会所房屋的水、电表均系户名为原告的总表下设分表，由原告缴纳水电费后，再根据实际抄表数计算被告应当交纳的水、电费。截至2015年4月10日被告共欠原告水费4530元，电费212810元。再查，被告于2016年4月25日将案涉租赁房屋交付给第三人。
本院认为，原、被告签订的《梅江南零号岛北会所租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效，对合同当事人具有约束力，双方当事人均应依约履行自己的义务。依据“买卖不破租赁原则”，原告在租赁协议履行期间将租赁物在内的在建工程整体转让给第三人，并不影响租赁合同的效力。关于原告发出的解除合同通知到达被告处时是否产生合同解除的效力，还应当从原告是否享有解除权方面进行分析，通过庭审中原、被告及第三人陈述和提供的相应证据可知，原告在与被告协商解除租赁协议事宜未果的情况下，既不向被告催要租金，也未向被告告知具体转让时间及受让方等信息，说明原告对于租赁合同的履行采取消极回避的态度，有违诚实信用原则。被告在没有获取更具体的转让信息前未支付房屋租金，事出有因，原告对此应负有一定的责任，故不能认定被告违约，原告不享有合同解除权，其向被告发出所谓“解除合同通知”，当然不发生合同解除的效力。原告要求确认《梅江南零号岛北会所租赁协议》于2015年2月27日解除并要求被告返还房屋、支付违约金、赔偿金的诉讼请求，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的租金一节，被告承租、使用房屋，理应按照合同约定支付租金，考虑到2015年2月4日原告与第三人办理了包括本案租赁房屋在内的在建工程转让手续，此后原告已非房屋权利人，无权主张支付转让后的租金，故被告应当支付原告租金至2015年2月4日，数额为37000元。关于原告要求被告支付截至2015年4月10日的水、电费的诉讼请求，被告对抄表数不持异议，在原告提供的部分水电费统计表中载明了计算方式，有被告方工作人员签字确认，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，
判决如下：
一、被告天津玺朗文化传媒有限公司于本判决生效之日起5日内，支付原告天津松江集团有限公司自2014年10月15日至2015年2月4日的房屋租金37000元；
二、被告天津玺朗文化传媒有限公司于本判决生效之日起5日内，支付原告天津松江集团有限公司截至2015年4月10日的水费4530元、电费212810元；
三、驳回原告天津松江集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7251元，由原告承担2136元，由被告承担5115元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。
审 判 长 陈妍红
代理
审判员 李佳琪
人民陪审员 王 斌
二〇一六年六月二日
书 记 员 苏程然附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：