新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2016）兵08民终372号
上诉人（原审原告）：吴昆，男，1971年3月3日出生。
上诉人（原审原告）：吴仑，女，1973年12月31日出生。
被
上诉人（原审被告）：祝素碧，女，1954年8月8日出生。
委托代理人：康小春（祝素碧之夫），男，1949年11月13日出生。
被
上诉人（原审被告）：郦菊仙，女，1956年3月9日出生。上诉人吴昆、上诉人吴仑为与被上诉人祝素碧确认合同效力纠纷一案，石河子市人民法院于2015年8月5日作出（2013）石民初字第3763号民事判决，上诉人祝素碧不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月21日作出（2015）兵八民二终字第297号民事裁定，将本案发回石河子市人民法院重审。石河子市人民法院依法追加被告郦菊仙参加诉讼并于2016年3月15日作出（2015）石民初字第6096号民事判决，上诉人吴昆、吴仑不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月5日受理后，依法组成由
审判员孟令海担任
审判长，
审判员赵永刚、
代理
审判员朱秀梅参加的合议庭，于同年5月17日公开开庭进行了审理。上诉人吴昆、上诉人吴仑、被上诉人祝素碧及其委托代理人康小春、被上诉人郦菊仙到庭��加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：ＸＸ全与李全英系夫妻关系，吴昆、吴仑为ＸＸ全与李全英的子女。1999年，石河子南山水泥厂给本单位职工ＸＸ全、李全英分配石河子市56小区5栋322号集资房屋一套。按照南山水泥厂规定的条件，夫妻都是南山水泥厂职工的需付房款50%。ＸＸ全、李全英共支付房款28230元。2001年6月，李全英死亡。2006年7月，郦菊仙与ＸＸ全再婚。2014年9月27日，ＸＸ全在诉讼过程中因病去世。2007年7月8日，ＸＸ全与被告祝素碧签订协议书，约定：ＸＸ全将位于石河子市56小区5栋322号房屋出售给被告祝素碧，价款为110000元；房屋交易税及办理房屋过户的费用，ＸＸ全和被告祝素碧各负担50%，所得税由ＸＸ全负担；被告祝素碧于2007年10月底前支付购房款100000元，余款10000元待办理房屋产权过户手续后一次付清；如有违约，违约方向守约方支付违约金2000元。双方还对其他事项作出约定。2007年8月8日，被告祝素碧给付ＸＸ全购房款53000元，由ＸＸ全妻子被告郦菊仙出具了收条。同日，ＸＸ全将房屋交给被告祝素碧使用。当时ＸＸ全未取得涉案房屋的产权证书，双方未办理房屋产权转移登记手续。后ＸＸ全一直索要剩余房款，因ＸＸ全没有房产证，祝素碧拒绝给付剩余房款。另查：被告祝素碧在原审开庭时提供的证人祝群碧当庭陈述：祝群碧是祝素碧的妹妹。2007年祝素碧想在石河子市买房子，7月份的时候，祝群碧的远房亲戚祝丽娟约祝群碧去打牌，祝群碧说要帮姐姐买房子，祝丽娟说她家的邻居ＸＸ全要卖房子，房价110000万。然后祝群碧与祝素碧去看了房子。祝素碧觉得房子很合适，祝群碧提议写个协议，ＸＸ全说过户费要一人一半，双方都同意，祝群碧就帮祝素碧起草了协议。后来交房子的时候祝群碧不在场。当时ＸＸ全说房产证过几天就可以办下来。祝素碧、祝群碧都不知道李全英是ＸＸ全过世的妻子，只知道郦菊仙是ＸＸ全的妻子。祝丽娟也没有告诉ＸＸ全丧偶的情况。ＸＸ全在原审开庭时对证人证言的质证意见为，ＸＸ全没有说过房产证很快可以办下来，其他祝群碧说的都是事实。原告对证人证言不予认可，被告祝素碧予以认可。被告郦菊仙质证认为，ＸＸ全没有说过房产证很快就可以办下来。ＸＸ全在原审开庭时陈述：当时卖房子的时候，没有想到事情这么复杂，没有提到过李全英的事。李全英的父母均早于李全英去世。ＸＸ全与李全英的孩子吴昆、吴仑平常都不回家，一般都是ＸＸ全过去。吴昆过春节的时候回来���过ＸＸ全。ＸＸ全一直不敢给孩子说房子的事，都是说房子出租了。原告于2015年12月7日向原审法院提起诉讼称：ＸＸ全与原告吴昆系父子关系，与原告吴仑系父女关系。ＸＸ全与李全英系夫妻关系，ＸＸ全、李全英的父母均已去世。2001年6月，李全英死亡。1999年，ＸＸ全、李全英共同出资购买位于石河子市56小区5号322号房屋。原告只听ＸＸ全说过其再婚。2007年7月8日，ＸＸ全在没有经过两原告同意的情况下，将上述房屋出售给被告祝素碧。原告认为，ＸＸ全的上述行为侵犯了原告的合法权益。请求确认被告祝素碧与ＸＸ全于2007年7月8日签订的协议无效，本案诉讼费、送达费由被告承担。
被告郦菊仙辩称：ＸＸ全只有两个孩子吴昆、吴仑。吴昆、吴仑平常没有回过家，吴昆大概2009年过春节的时候回来过。ＸＸ全卖房子的时候没有告诉对方ＸＸ全的家庭情况。签订协议的时候，郦菊仙在场，双方协商房屋价款110000元，先付100000元，办理房产过户时再付10000元。
被告祝素碧辩称：ＸＸ全与被告祝素碧签订房屋买卖协议时，ＸＸ全未取得石河子市56小区5栋322号房屋的产权证书，也没有告知被告祝素碧该房屋的权属情况。协议签订后，被告祝素碧将购房款给付ＸＸ全，ＸＸ全则将房屋交给被告祝素碧居住至今。2007年至2013年期间，两原告不可能对ＸＸ全已经将房屋出卖给被告祝素碧的事情不知情。原告要求确认房屋买卖合同无效已经超过诉讼时效。原审法院审理认为：本案所涉房屋为李全英、ＸＸ全夫妻共同出资购买，该房的财产权利归ＸＸ全、李全英共同享有。李全英去世后，李全英的财产权利，由李全英的继承人ＸＸ全、吴昆、吴仑共同继承。继承从被继承人死亡开始。由于李全英的遗产尚未分割，李全英的遗产为ＸＸ全、吴昆、吴仑共同共有。共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得共有财产的，应当维护第三人的合法权利；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案根据ＸＸ全、郦菊仙、祝素碧及证人陈述，ＸＸ全在与被告祝素碧签定房屋买卖协议时，买受人祝素碧对房屋的财产权利情况并不知情。ＸＸ全与郦菊仙夫妇共同参与房屋买卖，房屋对外公示的状态是ＸＸ全、郦菊仙夫妻居住。而且双方签订的房产协议中约定剩余房款壹万元待办理房屋过户手续后付清，可以看出买受方对房屋可以办理房产过户手续是信赖的。涉案房屋2007年底售价110000元，是合理的市场价格，之所以至今未进行房产转移登记的原因显然与被告祝素碧无关。故被告祝素碧为善意有偿取得涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家集体或者第三人利益；（三）以合法目的掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”诚实信用是人们日常生活、生产活动的基本准则，对诚信的市场交易主体的合法权利应当保护。祝素碧作为善意购房人与ＸＸ全签订的《协议书》，是合同双方当事人真实意思的表示，不存在损害国家利益、社会利益以及以合法形式掩盖非法目的情形，也不存在恶意串通损害第三人利益的情形。故ＸＸ全与被告朱素碧签订的房屋买卖《协议书》合法有效。两原告的合法权益受到损害可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第五十二条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条“共有人对共有财产享有共同的权利，承担共有的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权利；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，判决：驳回原告吴昆、吴仑的诉讼请求。本案受理费70元、送达费90元，合计160元（原告已预交），由原告吴昆、吴仑负担。
上诉人吴昆、吴仑不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原判决认定事实不清、适用法律错误。
一、涉案房屋系ＸＸ全与吴昆、吴仑的共有房屋，且应当是按份共有。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，ＸＸ全无权处分涉案房屋。
二、被上诉人祝素碧购买房屋时应当对ＸＸ全的家庭情况是了解的，当时的介绍人祝丽娟是ＸＸ全的同事兼邻居，其对ＸＸ全的家庭情况非常了解，其不可能不将真实情况告知被上诉人祝素碧，因此被上诉人祝素碧不具有善意。
三、善意取得还应当是支付合理对价。本案被上诉人祝素碧没有按照协议约定在办理房产登记手续前支付购房款100000元，仅仅是支付了53000元便找理由拿到钥匙入住房屋，剩余的购房款至���未付。综上，被上诉人祝素碧不能取得涉案房屋。根据《不动产登记暂行条例》的规定：房屋的转让应当登记，没有登记的不能取得房屋权利。因此，被上诉人祝素碧无权取得涉案房屋，祝素碧与ＸＸ全签订的房屋买卖合同无效。
被上诉人祝素碧书面答辩称：
一、ＸＸ全将没有房产证的房屋出售给答辩人具有过错，原审庭审中上诉人未提交房屋的相关证明，只出示了一份南山水泥厂的证明，且证明上的证明人员均已退休，其不能够证明涉案房屋是上诉人所有。答辩人不是恶意购房，祝丽娟也不是ＸＸ全的同事及邻居，他们只是牌友关系。购房款没有付清是因为ＸＸ全没有提供购房发票、票据，双方口头约定ＸＸ全提供了购房票据后，答辩人再支付剩余房款。房屋是ＸＸ全同意后，由郦菊仙将钥匙交给我们的。原判决正确，要求驳回上诉，维持原判。被上诉人郦菊仙未提交书面答辩意见，其在庭审中口头陈述称：涉案房屋的具体情况答辩人不了解，答辩人是2006年与ＸＸ全再婚的，领取了结婚证。房屋是ＸＸ全卖的，房屋买卖的情况属实，具体答辩人不清楚。本院二审查明：双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为：根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：ＸＸ全与祝素碧于2007年7月8日签订的56小区5栋322号房屋买卖合同是否有效。本案中，56小区5栋322号房屋系ＸＸ全与李全英购买的南山水泥厂的集资房，该房屋属夫妻共同财产。李全英去世后，其所享有的该房产份额应当由ＸＸ全与吴昆、吴仑继承，因此该房屋在出卖时属ＸＸ全与吴昆、吴仑共有。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”吴昆、吴仑认为ＸＸ全不具有处分权因而导致房屋买卖合同无效的上诉理由，本院不予支持。合同效力的确认与涉案房屋物权的变动不属于同一法律关系，合同效力的确认不以所有权的转移为基础。故上诉人吴昆、吴仑上诉认为被上诉人祝素碧未取得房屋所有权，因而合同无效的上诉理由，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元（上诉人已预交），由上诉人吴昆、吴仑负担。本判决为终审判决。
审 判 长 孟令海
审 判 员 赵永刚
代理
审判员 朱秀梅
二〇一六年六月二日
书 记 员 文黎霞 关注微信公众号“”