陕西省咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕04民终1099号上诉人（原审被告、原审反诉原告）咸阳鸿兴汽车服务有限公司。住所地为陕西省咸阳市渭城区咸宋路车管所以北300米。法定代表人翟雄伟，系该公司执行董事。委托代理人田希星，陕西英博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）钱朝坤。钱朝坤与咸阳鸿兴汽车服务有限公司（以下简称鸿兴公司）租赁合同纠纷一案，咸阳市渭城区人民法院作出（2015）渭城民初字第01810号民事判决。咸阳鸿兴汽车服务有限公司不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人鸿兴公司的委托代理人田希星，被上诉人钱朝坤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审人民法院查明，2015年3月11日，钱朝坤与鸿兴公司签订了钣金喷漆租赁合同，租赁物包括烤漆房（动产）和住房一间。租期自2015年3月12日至2018年3月12日，共计三年。租金实行年付制，租金为30000元／年，于每年2月之前交付。电费由钱朝坤自付。合同还约定，合同存续期间，鸿兴公司不得无条件解除合同，解除合同必须征得钱朝坤同意，否则按租金10%支付违约金，并退剩余租金。若为不可抗力则双方互不承担违约责任。合同签订后，钱朝坤向鸿兴公司交纳了30000元租金。另查明，2015年8月17日，咸阳市北大门改造项目指挥部向陈老户寨村各住户发布公告，称“咸阳市北大门改造项目即将进入入户丈量阶段。请被征收户提前联系过渡用房，避免造成不必要的损失，敬请相互转告”。鸿兴公司根据公告要求，于2015年9月下旬从渭城区咸宋路车管所北500米路东（陈老户寨村）搬迁至秦都区双照镇府阳北村，并将租赁给钱朝坤的烤漆房搬走。2015年9月20日，鸿兴公司维修烤漆房花费9700元。最后查明，钱朝坤租赁期间产生的电费289.8元由鸿兴公司垫付。原审人民法院认为，本案中，双方争议的第一个焦点问题为：合同的性质属于租赁合同还是项目承包合同。
本院认为，本案应为租赁合同纠纷，并非鸿兴公司所称的项目承包合同纠纷。在合同中，第一条虽写作租赁钣金喷漆“项目”，但合同中并没有关于项目承包的权利义务约定。此外，虽然有部分鸿兴公司的客户在钱朝坤处进行钣金喷漆，但不能就此认定双方存在项目承包合同关系。双方争议的第二个焦点问题为合同是否已经解除，钱朝坤认为合同已于2015年9月解除，其认为合同已经解除的理由有两点，一是鸿兴公司于2015年9月18日告知其解除合同；二是合同符合解除的法定条件后自动解除。鸿兴公司则认为合同中并未约定自动解除，该公司也未提出解除合同，故合同尚在履行过程中。
本院认为，首先，鸿兴公司否认提出解除合同，且钱朝坤未能提交证据予以证明，故本院不予认定。其次，合同的法定解除需通知对方当事人，对方有异议的需经法院确认。钱朝坤既未通知对方解除合同，也未向本院诉请解除合同，故合同并未解除。双方争议的第三个焦点问题为鸿兴公司是否应当向钱朝坤退还租金。
本院认为，钱朝坤租赁的住房已经被政府征收，相当于已经灭失，故钱朝坤可以要求少付租金，鸿兴公司应退还部分租金。关于退还的金额，
本院认为，从合同的目的来看，钱朝坤租赁烤漆房和住房是从事经营活动，租赁物的地理位置、周边环境等客观因素是合同关系建立的重要因素。鸿兴公司在政府征收后进行了搬迁，搬迁后的经营环境发生较大改变，致使合同目的难以实现。从实际情况看，在鸿兴公司搬走烤漆房后，租赁合同并未实际履行。综上所述，从公平原则的角度考虑，鸿兴公司退还钱朝坤10000元租金较为适宜。双方争议的第四个焦点问题为鸿兴公司是否应当支付违约金。
本院认为，钱朝坤未能提交证据证明鸿兴公司存在适用合同违约金条款的情形，故本院对钱朝坤要求鸿兴公司支付违约金的诉请不予支持。双方争议的第五个焦点问题为鸿兴公司的反诉是否合法有据。
本院认为，第一、维修租赁物是出租人应履行的义务，且鸿兴公司提交的证据不足以证明烤漆房的损坏是由钱朝坤违规使用或保管不慎所致，故该笔维修费应由出租人鸿兴公司承担。第二、鸿兴公司反诉的工具损失无有效证据证明，本院不予支持。第三、鸿兴公司反诉的289.8元电费，钱朝坤当庭予以认可，本院予以支持。遂判决：
一、被告（反诉原告）咸阳鸿兴汽车服务有限公司于本判决书生效后十日内，向钱朝坤退还租金10000元。
二、原告（反诉被告）钱朝坤于本判决书生效后十日内，向咸阳鸿兴汽车服务有限公司支付289.8元。
三、驳回原告（反诉被告）钱朝坤的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告（本诉被告）咸阳鸿兴汽车服务有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费250元，由咸阳鸿兴汽车服务有限公司承担50元，钱朝坤承担200元。反诉案件受理费66元，由钱朝坤承担50元，咸阳鸿兴汽车服务有限公司承担16元。
上诉人咸阳鸿兴汽车服务有限公司上诉称，1、合同未解除，判决上诉人退还租金是错误的；2、被上诉人未提出过解除合同的请求，原判决退还租金无法律依据；3、双方为承包合同关系，上诉人搬至何处，并不影响合同的履行；4、原判对上诉人主张的修理费、工具损失未予支持错误。请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求。2、由被上诉人负担本案诉讼费。被上诉人钱朝坤以原判认定事实清楚，适用法律正确为由进行了答辩。请求维持一审判决。本院
经审理查明的事实与原审人民法院查明的事实一致。认定以上事实，有《钣金喷漆租赁合同》、照片、一、二审庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，上诉人咸阳鸿兴汽车服务有限公司与被上诉人钱朝坤签订的《钣金喷漆租赁合同》，意思表示真实，未违反法律强制性规定，为有效合同。该合同未有关于项目承包权利义务的约定，符合租赁合同的法律特征。没有证据证明合同已经约定解除或法定解除，故该租赁合同在诉讼前并未解除；因租赁物已经搬迁，搬迁后的经营环境已经发生较大变化，合同目的难以实现，合同虽未解除，但已履行不能，故诉讼中该合同应予解除，出租人应退还承租人部分租赁费用。关于上诉人咸阳鸿兴汽车服务有限公司提出的合同未解除，被上诉人也未提出过解除合同的请求，原判决退还租金无法律依据的上诉理由，经查，租赁物因搬迁而使经营环境发生较大变化，合同目的难以实现，双方虽未解除合同，但已履行不能，故诉讼中该该租赁合同应予解除，承租人在承担部分已实际使用的租赁费用后，多缴纳的租赁费应由出租人返还，原判从公平原则考虑返还部分租赁费并无不妥，该理由不能成立；关于上诉人提出的双方为承包合同关系，上诉人搬至何处，并不影响合同的履行的上诉理由，因合同中并没有关于项目承包的权利义务约定，合同条款符合租赁合同的法律特征，该租赁物为经营性财产，租赁物的搬迁或灭失，对租赁合同是否能够继续正常履行至关重要，该该理由不能成立；至于上诉人提出的对其主张的修理费、工具损失未予支持的理由，因其提交的证据无法证明租赁物的损坏是由承租人保管不慎所致，工具损失亦无双方交接签收等有效证据证明，该理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人咸阳鸿兴汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判长 彭永刚
审判员 韩 瑶
审判员 张军海
二〇一六年六月二日
书记员 张 虎 搜索“”