内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院民 事 判 决 书（2015）乌前民初字第1826号原告贾桂花，女，汉族，66岁，现住乌拉特前旗乌拉山镇。委托代理人李敬，内蒙古子阳律师事务所律师。被告巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司，住所地巴彦淖尔市临河区。法定代表人林玉琪，董事长。委托代理人王杨杨，公司员工。
原告贾桂花诉被告巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告贾桂花的委托代理人李敬，被告兴业公司的委托代理人王杨杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2010年10月30日在向兴元饭店签订了第84号城市房屋拆迁补偿安置协议，协议约定“甲方（被告）给乙方（原告）置换95㎡门店独体一套，127㎡3楼一套，116㎡2楼一套,20㎡车库2个，搬迁费及其他一切费用已置换在平米之内，另不计算，以补充协议为主，门店在原地，教育路中段，1平米之内互不找差价，超出部分业主不负担……”。合同签订后，被告将住宅楼及车库交付给原告，但是对于95㎡门店房至今未予交付，被告的行为已构成根本性违约，并给原告造成了巨大的经济损失。依据兴业华庭项目房屋拆迁补偿安置方案第七条第二项及第十条的规定，被告应给予原告各项损失258020元，因被告的行为已构成根本性违约，故原告请求解除双方关于门店房置换的合同约定事项，依双方约定，被告不能交付门店房，应给付95㎡门店房合款95万元。故起诉法院，请求1、判令部分解除原、被告双方于2010年10月30日签订的第84号合同中关于门店房置换部分的约定事项。2、判令被告给付原告按双方拆迁补偿安置协议约定的门店款95万元，并赔偿原告因为被告违约给原告造成的损失256500元（95万元×6%÷12个月×54个月）及拆迁补偿安置费1520元（95平米×8元×2次）。3、案件受理费由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据：1、华庭项目房屋拆迁补偿安置方案，2、拆迁房屋验收单，3、城市房屋拆迁补偿安置协议，以上1号-3号证据证实双方签订协议后，被告未按签订的协议履行义务，已经构成根本性违约。4、2016年3月30日对张彬的调查笔录，5、2016年3月30日对郭宝军的调查笔录，6、2016年3月30日对孙海波的调查笔录，7、2016年3月30日对李志兵的调查笔录，以上证据证明同等地段的房屋价款及出租价款。
被告兴业公司辩称，原告被拆迁房屋是住房，拆迁时我们已足够补偿，我们是房屋置换，不同意解除合同，赔偿部分应当按照评估价款补偿，不应该按6%计算损失，拆迁补偿安置费已经在合同中有约定，不再承担拆迁安置补偿费。被告兴业公司为支持其主张向法院提供以下证据：房地产评估报告书，证明贾桂花被拆迁房屋的评估价款。对原告提供的1号-3号证据经与被告核对无异议，对原告提供的4号-7号证据被告均不认可。对被告提供的房地产评估报告书原告无异议。经审查，原告提供的1号-7号证据及被告提供的房地产评估报告书均符合案件事实，与本案有关联，故本院予以采信。综上举证、质证、认证及双方当事人陈述，本案查明如下事实：原告贾桂花是被告兴业公司开发建设兴业华庭小区项目的拆迁户，2010年10月30日双方签订了城市房屋拆迁补偿安置协议，约定“甲方给乙方置换95㎡门店独体一套，127㎡3楼一套，116㎡2楼一套,20㎡车库2个，搬迁费及其他一切费用已置换在平米之内，另不计算，以补充协议为主，门店在原地，教育路中段，1平米之内互不找差价，超出部分业主不负担……”。乙方在2011年2月20日前应将被拆迁房屋腾空，并交甲方拆除。合同签订后，原告交付被告拆迁房屋。127㎡3楼一套，116㎡2楼一套,20㎡车库2个被告已实际交付原告，而双方约定置换的95㎡独体门店一套至今未交付，故原告起诉法院。另查明，原告贾桂花被拆迁房屋位于乌拉特前旗乌拉山镇十区兴业华庭住宅小区建设项目，该项目拆迁范围：东至民族路，南至东风大街，西至团结路，北至教育路，该拆迁范围为乌拉山镇一级区片。该地段房屋价款为10000元/㎡，11000元/㎡。租金150元/㎡/年、400元/㎡/年、500元/㎡/年，平均租金为350元/㎡/年。
本院认为，2010年10月30日原、被告双方签订的城市房屋拆迁补偿安置协议，是当事人真实意思表示，且未违反法律规定，故应认定为有效。合同虽未对回迁时间进行约定，但被告应在合理期限内交付原告回迁房屋，对此期限原告未提供证据支持其请求，被告认可回迁时间应当为拆迁房屋后18个月应当支持。被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释对合理期限进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持。2015年4月30日原告起诉至法院，法院向其送达了起诉状副本，被告知道了原告部分解除合同的意思表示，至此双方合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告因被告未履行交付95㎡独体门店赔偿95万元的请求，因该地段房屋价款为10000元/㎡，11000元/㎡，原告选择10000元/㎡应予支持。关于逾期交付房屋的损失合同未约定，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”该地段房屋平均租金为350元/㎡/年，原告被拆迁房屋时间为2010年10月30日，核减回迁时间18个月，原告请求计算损失至判决之日即2016年6月2日，故原告的该项损失应当为（350元/㎡/年×95㎡×4年）133000元。对于原告请求的拆迁安置费1520元因合同约定“搬迁费及其他一切费用已置换在平米之内，另不计算”，故对此项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第十七条第一款第二项的规定，
判决如下：
一、解除原告贾桂花与被告巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司于2010年10月30日签订的城市房屋拆迁补偿安置协议中关于门店房置换方面的约定事项。
二、被告巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起二十日内给付原告贾桂花房屋价款95万元。
三、被告巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司赔偿原告因违约造成的损失133000元，该款于判决书生效后二十日内给付。
四、驳回原告贾桂花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15672元，由被告巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 ： 乔 睿
审 判 员 ：柳海梅
人民陪审员 ：刘瑞平
二〇一六年六月二日
书 记 员 ：赵宝平后附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
一、因不可抗力致使不能实现合同目的；
二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；
四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
五、法律规定的其他情形。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。但当事人另有约定的除外。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定 微信公众号“”