江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0722民初791号原告陈某某，女，汉族，广西横县人，住信丰县嘉定镇。委托代理人吴桂生，江西灵韵律师事务所律师。委托代理人金某某，男，汉族，江西省信丰县人，住信丰县西牛镇长，系原告陈某某丈夫。被告朱某某，女，汉族，江西省信丰县人，住信丰县铁石口镇。被告信丰县宝安居房地产经纪咨询服务有限公司。地址：信丰县嘉定镇水阁塘。法定代表人沈君理。委托代理人李某，男，汉族，江西省信丰县人，住信丰县嘉定镇，系被告公司法务。上列当事人买卖居间合同纠纷一案，2016年4月27日本院受理后，于2016年5月19日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴桂生和金某某、被告朱某某、被告宝安居房地产公司委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年2月11日，原告通过宝安居房地产公司介绍与两被告签订了《房屋买卖居间合同》，交易位于信丰县嘉定镇桃江御景房一套，建筑面积160.56平方米，成交价款699800元。原告在签订合同时，需向被告朱某某支付定金5万元；付款方式以银行按揭贷款支付；中介佣金13976元，原告及被告朱某某各承担一半。合同签订后原告依约支付5万元定金及购房首付款209800元。此后，因该房是按揭房，被告朱某某无法还清银行贷款，要求原告同意将首付款先行还贷，原告不同意。被告朱某某未告知原告的情况下，擅自将该房出售他人以致合同目的无法实现，经原告多次找被告朱某某协商后，被告朱某某将首付款返还给原告。原告交与中介处的押金及定金各10000元，中介拒不返还。为维护原告的合法权益，诉至法院请求：
一、判令被告支付原告违约金50000元及中介佣金13976元；
二、判令被告宝安居房地产公司返还定金及押金各10000元；
三、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张，向本院提供如下证据材料：1、原、被告身份证；2、2015年2月11日房屋买卖居间合同、2015年2月15日补充协议；3、2015年4月17日收据2张，银座银行流水、中国银行转账回执、交易明细。
被告宝安居房地产公司辩称，一、《房屋买卖居间合同》是三方自愿签订，合同签订时我方的居间义务已完成，所以按约定我方有权从定金中优先全额收取佣金及代办费用。
二、我方愿意将保管的定金、押金扣除佣金、代办费用后退还给原告；
三、合同不能履行是违约造成的，违约方应承担相应的责任。被告宝安居房地产公司为证明其主张，向本院提供如下证据材料：1、信丰县宝安居房地产经纪咨询服务有限公司营业执照副本、证明、沈君理身份证；2、房屋买卖居间合同一份、补充协议一份、朱某某身份证、陈某某身份证、张有平身份证、金某某身份证；3、金某某中国银行转账单一份；4、房地产抵押估价报告一份、中国银行借款借据一份、房屋按揭贷款申请表一份、划付款授权书一份、担保品信息及承诺函一份、房屋买卖协议一份、房屋出售声明一份。
被告朱某某辩称，一、合同签订时我不太明白，合同中有很多条款是不公平、不公正的；
二、因原告急需钱用，2015年5月11日三方同意解除房屋买卖合同后才去银行退款，我已经把首付款退还给了原告，我还同原告一起去中介协商退2万元的事情，涉诉房屋是在原告与我的合同解除后，才出售给他人，所以我没有违约；
三、我提供的谈话录音是双方的真实意思表示，原被告是自愿解除买卖合同；
四、房屋没有成交，不应支持佣金。被告朱某某为证明其主张，向本院提供如下证据材料：1、中国银行交易明细、谈话录音；2、2015年8月10日房屋买卖居间合同、收据二张、2015年8月10日房屋买卖土地证附加协议。
经审理查明，2015年2月11日，原告经被告宝安居房地产公司介绍与被告朱某某签订了一份以被告朱某某为甲方、原告为乙方、被告宝安居房地产公司为丙方的《房屋买卖居间合同》，约定：
一、将甲方位于信丰县嘉定镇桃江御景房一套，建筑面积160.56平方米出让给乙方，成交价款699800元；乙方在签订合同时，需向甲方支付定金50000元（由丙方保管）；付款方式以银行按揭贷款支付；
二、中介佣金：丙方根据乙方、甲方双方的需要，在签订本合同时已完成向其提供订立买卖合同的机会及居间服务的义务，中介佣金总计13976元，乙方及甲方各承担6988元；佣金收取约定：甲、乙双方同意在签订本合同时一次性支付给丙方，如未支付，甲乙双方授权丙方直接在定金中扣除，甲乙双方或其中一方违约造成本合同无法履行，丙方仍有收取甲乙双方全额佣金的权利；
三、丙方收取乙方代办房产证转移登记、银行按揭的费用共计1800元。2015年2月15日原告与被告朱某某签订《补充协议合同》。2015年2月16日原告通过中国银行信丰支行向被告宝安居房地产公司转账支付5万元定金，2015年4月17日原告通过中国银行信丰支行向被告朱某某账户转账支付购房首付款209800元（银行按程序已冻结该款），同日被告宝安居房地产公司退还30000元定金给原告，同时立具押金10000元的收据和定金10000元的收据各一张给原告。此后，因涉诉房屋的按揭款尚未付清，被告朱某某与原告协商将购房首付款先行归还银行贷款，协商未果。2015年5月11日，原告及两被告同去中国银行信丰支行签字、办理退款手续，随后银行解除了被告朱某某账户内的款项，将原告支付的购房首付款退还给了原告。2015年8月10日，被告朱某某就涉诉房屋与案外人王过崽、江西信丰广源地产信息服务中心签订《房屋买卖居间合同》，成交价款658000元。另查明，原告与被告朱某某的《谈话录音》显示，解除双方签订的《房屋买卖合同》系双方自愿，并自愿去中国银行信丰支行签字退还首付款。还查明，至庭审结束之日止，原告及被告朱某某未向被告宝安居房地产公司支付中介佣金和代办费用。上述事实，有当事人的陈述及其提供的证据予以证实，证据经当事人质证并经法庭审核，予以认定。
本院认为，原、被告朱某某之间的房屋买卖关系清楚、明确，与被告宝安居房地产公司签订的《房屋买卖居间合同》系真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同自三方签字之日起成立并生效，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案争议的焦点：三方签订的《房屋买卖居间合同》是否解除。
本院认为，《房屋买卖居间合同》系由《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》两个合同组成。2015年5月11日，三方去银行签字退还购房首付款的行为，可以推定为原告及被告朱某某同意并自愿解除《房屋买卖合同》，而且原告认可《谈话录音》的内容是本人所说，虽然其辩解当时不是自己的真实意思表示，却并未提供相应的证据。因而原告陈某某与被告朱某某的谈话内容也可以佐证系双方自愿解除《房屋买卖合同》。三方签订的《房屋买卖居间合同》，根据居间合同的性质及合同条款中的具体约定，该合同并未解除。被告宝安居房地产公司已经完成了中介义务，有权向原告及被告朱某某收取中介佣金，但不能收取代办费用，因为被告宝安居房地产公司代办事务并未完成。综上所述，原告与被告朱某某的《房屋买卖合同》已经自愿解除，被告朱某某不存在违约行为，故对原告要求被告朱某某承担违约金50000元的请求及承担原告应支付的中介佣金6988元，本院不予支持。原告要求被告宝安居房地产公司返还定金及押金合计20000元，因按照《房屋买卖居间合同》的约定，被告宝安居房地产公司有权直接从原告交付的定金中扣除原告及被告朱某某应承担的佣金合计13976元，所以对原告的该项请求合理部分予以支持，故被告宝安居房地产公司在扣除中介佣金13976元后，应返还原告6024元；因被告宝安居房地产公司已经在原告支付的定金中扣除了被告朱某某应交纳的中介佣金，故被告朱某某应向原告支付该笔费用6988元。据此，根据《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，
判决如下：
一、被告朱某某应于本判决生效之日起十五日内向原告陈某某支付6988元；
二、被告信丰县宝安居房地产经纪咨询服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告陈某某支付6024元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取780元，由原告承担480元，被告朱某某承担150元，被告信丰县宝安居房地产经纪咨询服务有限公司承担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
代理
审判员 张永红
二〇一六年六月二日
书 记 员 范香妹 微信公众号“”