萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0302民初329号原告彭某某被告萍乡市某安商业经营服务有限公司被告萍乡市某龙房地产开发有限公司原告彭某某与被告萍乡市某安商业经营服务有限公司（以下简称“某安公司”）、被告萍乡市某龙房地产开发有限公司（以下简称“某龙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭某某、被告某安公司、被告某龙公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭某某诉称：原告与被告某安公司于2014年10月1日签订一份《绿茵广场商业中心商铺委托经营合同》，合同约定，原告将所购的位于绿茵广场地下一层编号为D018号、面积为23.48平方米的商铺一间，交由被告某安公司经营或自行组织具体招商经营，该商铺经营管理自2014年10月1日至2023年10月1日止共九期，第一期2014年10月1日至2015年10月31日，返租价格为每月100元/平方米计算，租金分两次支付，第一次支付时间为2015年7月20日前，第二次支付时间为2015年10月30日前。2015年10月31日该商铺第一期委托经营合同期满，被告某安公司未向原告支付过商铺租金，被告某安公司共欠原告15个月租金共计35220元。2015年9月1日，被告某龙公司向原告出具关于绿茵广场商业中心商铺委托经营合同执行的承诺书，承诺于2015年11月15日前向原告付清全部租金且承担违约金（违约金每天每户100元），如果再次违约，2015年11月15日未付清，按每天每户1000元支付违约金，但被告至今未向原告支付该租金。被告某安公司在租赁期间擅自改变商铺主体格局，造成商铺使用位置混乱不明。双方委托经营合同期满后，被告某安公司拒不搬离，故原告诉至法院，请求判令：
一、依法解除原告与被告某安公司签订的《商铺委托经营合同》，被告向原告返还商铺并恢复原状；
二、被告某安公司、被告某龙公司共同向原告支付租金35220元（2014年10月1日至2015年12月31日止），并按每月2348元计算租金支付至被告将商铺返还原告之日止；
三、被告某安公司、被告某龙公司共同向原告赔偿违约金16000元（2015年7月20日至2015年12月31日止），并按每月3000元计算违约金至被告将商铺返还原告之日止；
四、本案诉讼费由被告承担。
被告某安公司辩称：
一、商铺委托经营合同目前不宜解除，若解除将导致整个商场经营瘫痪；
二、答辩人同意按照合同向原告支付商铺租金，如原告同意继续履行，答辩人会筹措资金向原告支付租金；
三、本案违约金为补偿性质的违约金，原告主张的过高，应依法调整。
被告某龙公司辩称：
一、答辩人出具的承诺书属实，因公司资金未到位，故未能及时向原告支付租金；
二、原告诉请的违约金过高，请求依法调整。原告彭某某为支持自己的诉讼请求，向法庭举证、被告质证及本院对证据的认证情况如下：1、原告彭某某的身份证复印件一份，证明原告的主体资格。两被告质证后均对该证据无异议。该证据本院予以采信。2、被告某安公司、被告某龙公司的工商登记信息查询单打印件各一份，证明被告的主体资格。两被告质证均对该组证据无异议。该组证据本院予以采信。3、彭玲萍、彭小波与被告签订的萍乡市绿茵广场地下人防工程商铺买卖合同、2015年2月11日原告与彭玲萍、彭小波签订的商铺转让合同各一份，彭玲萍、彭小波出具的受托书及租金收取申明书各一份，工本费、维修基金及不动产面积补差价收据各一份，预收款专用收据两份，人防工程使用权证一份，证明原告合法拥有涉案店铺的相应权属。两被告质证后均对该组证据无异议。该组证据本院予以采信。4、2014年10月1日彭玲萍、彭小波与被告某安公司签订的绿茵广场商业中心商铺委托经营合同一份、被告某龙公司于2015年元月22日及2015年9月1日出具的承诺书两份，证明彭玲萍、彭小波委托被告经营管理涉案商铺，后涉案商铺转让给了原告，合同约定租金按100元/平方米计算，涉案商铺面积为23.48平方米，故租金每月为2348元，但被告某安公司未按约支付租金，被告某龙公司承诺向原告支付租金及违约金，两被告认可自身违约并自愿承担违约责任。两被告质证后对该组证据的真实性无异议，但提出违约金应该按照国家规定的标准计算。
本院认为，两被告对该组证据的真实性无异议，该组证据本院予以采信。因两被告提出“违约金应按照国家规定的标准计算”之质证意见应理解为两被告对本案违约金数额提出异议，根据我国合同法第一百一十四条之规定，本院将结合原、被告提供的其他证据对本案违约金数额进行认定，原告关于违约金数额之证明目的本院亦将综合本案查明的事实进行认定。被告某安公司未向法庭举证。被告某龙公司未向法庭举证。综合以上原告举证、被告质证、本院对证据的分析、认证及当事人的陈述，可查明如下法律事实：2014年9月23日，案外人彭玲萍、彭小波出具委托书，委托原告彭某某以其名义全权办理涉案商铺出租事宜。2014年10月1日，原告彭某某以彭玲萍、彭小波的名义与被告某安公司签订了一份《授权经营管理合同》，约定的主要内容为：
一、原告将其购买的位于绿茵广场地一层的第D018号面积为23.48平方米的商铺委托被告某安公司经营管理；
二、授权经营管理期，无论经营状况如何，被告某安公司均应给予出租方经营分成；
三、委托经营管理期限自2014年10月1日至2023年10月1日止，其中第一期从2014年10月1日至2015年10月31日，月分成按每平方米100元的标准计算为2348元，分成分两次支付，第一次支付时间为2015年7月20日前，第二次支付时间为2015年10月30日前，第二期从2015年11月1日至2016年10月31日止，月分成按每平方米100元的标准计算为2348元，每季度后一个月的20日前支付上一季度的分成，如有拖欠，则每天按应付分成的万分之四计算滞纳金。被告某龙公司在合同尾部加盖了公章。合同签订后，原告按约将商铺交由被告某安公司经营管理，被告某安公司却未按约向其支付租金。2015年2月11日，彭玲萍、彭小波与原告彭某某签订了一份萍乡市绿茵广场地下人防工程商铺使用权转让合同，约定将涉案商铺使用权转让给原告。同日，彭玲萍、彭小波又出具租金收取转让声明书，声明涉案商铺已转让给原告彭某某，自2014年10月1日起被告某安公司应付的商铺租金由彭某某收取并归其所有。2015年元月22日，被告某龙公司向原告出具一份关于绿茵广场商业中心商铺委托经营合同执行的承诺书，承诺于2015年2月5日支付合同约定的2014年5月1日至2015年1月31日的租金，若未能支付则从2015年2月6日起承担每天每户1000元的滞纳金及合同约定的延迟支付的滞纳金每天100元，并与租金一起支付。2015年2月5日，被告某龙公司未履行其承诺。2015年9月1日，被告某龙公司又向原告出具一份关于绿茵广场商业中心商铺委托经营合同执行的承诺书，内容为：因公司财政困难，未兑现于2015年8月31日支付合同约定的2015年2月1日至2015年10月31日的租金之承诺，故再承诺至2015年11月15日之前付清租金且按每天每户100元的标准承担违约金，如再次违约，2015年11月15日未付清，则按每天每户1000元支付违约金。2015年11月15日，被告某龙公司又未履行其承诺。至2015年12月31日，被告某安公司尚欠原告自2014年10月1日至2015年12月31日的商铺租金35220元。原告遂于2016年2月25日诉至法院。另查明，涉案商铺位于绿茵广场地下一层，系地下人防工程，被告某龙公司以投资建设方式取得该工程使用权。涉案商铺编号为第D018号，系案外人彭玲萍、彭小波以598000元价款向被告某龙公司购买后，又以597495元价款转让给原告彭某某。萍乡市人民防空办公室向原告颁发了涉案商铺的人民防空工程使用权证，确定使用期限自2011年5月起计算60年。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，一方当事人未按约履行合同义务的，应向另一方当事人承担继续履行、赔偿损失等违约责任，一方当事人明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。案外人彭玲萍、彭小波与被告某安公司于2014年10月1日签订的授权经营管理合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务。后经被告认可，案外人彭玲萍、彭小波将该合同权利义务全部转让给原告彭某某。原告依约向被告某安公司交付了商铺的使用权，被告某安公司却未按约于2015年7月20日前、2015年10月30日前向原告支付2014年10月1日至2015年10月30日的商铺租金，根据我国合同法第一百零七条之规定，被告某安公司应承担继续履行、支付违约金之违约责任。为此，被告某龙公司分别于2015年元月22日及2015年9月1日向原告出具关于绿茵广场商业中心商铺委托经营合同执行的承诺书，承诺按约向原告支付商铺租金及支付违约金。被告某龙公司的行为应视为其对本案商铺委托经营合同中被告某安公司的支付租金义务承担保证责任。至2015年12月31日，被告某安公司应付原告自2014年10月1日至2015年12月31日的商铺租金共计35220元，被告某龙公司与被告某安公司对以上租金应承担连带支付责任。庭审中，两被告辩称本案违约金过高应予调整，根据我国合同法第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，可认定为过分高于损失，一方当事人可主张减少违约金数额。本案原告未提供其因被告拖欠租金而造成的损失的相应证明，本院结合实际情况，酌定以中国人民银行同期同类贷款利率计算原告因被告自2015年7月20日至2015年12月31日止拖欠2014年10月1日至2015年10月30日的商铺租金30524元（2015年11月、12月的租金未到支付时间）而造成的损失为438.8元[30524/2×4.6%×（5.5/12+2/12）=438.8元]，原告主张违约金16000元超过造成损失的百分之三十，应认定为过高，被告的抗辩意见本院予以采纳。本案自2015年7月20日至2015年12月31日止拖欠30524元租金的违约金可以原告因被告拖欠租金而造成的损失的130%计算为570.4元（438.8×130%=570.4元），2015年12月31日后的违约金按拖欠租金30524元的中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至实际支付之日止。
被告某龙公司与被告某安公司对以上违约金应承担连带支付责任。根据我国合同法第九十四条之规定，在履行期限届满之前，一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。被告某安公司使用原告的商铺十五个月之久，未向原告支付过商铺租金，该违约行为应认定为不履行主要债务，原告要求解除双方签订的授权经营管理协议并返还商铺之诉讼请求，本院予以支持。因被告某安公司仍占有使用原告的商铺，故被告某安公司应向原告按每月2388元的标准支付房屋使用费至实际返还之日止。被告某龙公司虽在涉案合同上加盖公章，但原告未提供证据证明其是合同的签订主体或保证人，故被告某龙公司对不承担房屋使用费的支付责任。因原告未提供证据证明商铺原状及被告改变了商铺原状之事实，故原告要求被告将商铺恢复原状之诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，
判决如下：
一、解除原告彭某某与被告萍乡市某安商业经营服务有限公司于2014年10月1日签订的授权经营管理协议，被告萍乡市某安商业经营服务有限公司在本判决书生效之日起三日内向原告彭某某返还绿茵广场地下一层编号为第D018号商铺。
二、被告萍乡市某安商业经营服务有限公司在本判决书生效之日起三日内向原告彭某某支付自2014年10月1日至2015年12月31日止的商铺租金35220元，并支付自2015年7月20日至2015年12月31日止拖欠租金30524元的违约金570.4元，2015年12月31日后的违约金按拖欠租金30524元的中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至实际支付之日止。被告萍乡市某龙房地产开发有限公司对判决第二项确定的支付义务承担连带责任。
三、被告萍乡市某安商业经营服务有限公司应按每月2348元的标准向原告彭某某支付房屋使用费至实际返还之日止。
四、驳回原告彭某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1021元，由被告萍乡市某安商业经营服务有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自本判决内容生效之日起，权利人可向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
审 判 长 钟 强
审 判 员 邹小蓉
人民陪审员 何 涛
二〇一六年六月二日
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