天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津01民终2396号上诉人（原审原告）杨澎，无职业。委托代理人王占辉，北京市东友律师事务所律师。委托代理人佟瑶，北京市东友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）天津翠金湖房地产开发有限公司，住所地天津市武清开发区福源道北侧。法定代表人王永和，总经理。委托代理人牛宝源，北京市中银律师事务所律师。委托代理人周文文，北京市中银律师事务所实习律师。
上诉人杨澎因与被上诉人天津翠金湖房地产开发有限公司（以下简称翠金湖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2015）武民二初字第2488号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明，被告系房地产开发企业，开发建设了位于天津市××××后蒲棒村的翠金湖商品住宅项目。
原告从被告处购买房屋，并于2013年7月20日与被告签订编号为B5810470的认购书，约定了所购房屋的房号、预测建筑面积、单价及总房款，原告同时交付了5万元定金。2013年7月26日，原告与被告签订编号为2012-0011868的《天津市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同），约定乙方（原告）从甲方（被告）处购买翠金湖盛世园12号楼商品房住宅一处，该商品房建筑面积为622.37平方米，每平方米价格为13347.79元，房屋总价款为8307264元；甲方于2014年12月31日前将符合条件的商品房交付乙方使用，乙方应于2013年7月27日前一次性存入商品房首付款2497264元，其余价款办理贷款；乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在120日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，甲方有权按照附件七第三条第1款约定，追究乙方违约责任。原告于2013年7月30日签写了缴纳证明承诺书，承诺在办理此套房屋的权属转移登记时，能够提供家庭成员之一累计1年以上（含一年）在天津市缴纳的个人所得税证明或社会保险缴纳证明，如无法提供或提供虚假证明的，愿意承担由此产生的一切法律责任及经济责任。同日，原告与被告签订了涉案合同的附件七：补充合同，该补充合同第二条第4项约定，乙方（原告）保证其资信条件（无不良信用记录、购房记录等）、还款能力，完全符合贷款银行（以下简称“银行”）的贷款条件和国家政策要求，能够按期足额取得本合同约定的银行贷款，并自行承担其申请银行贷款的商业及政策风险；第5项约定，乙方保证其申请的银行贷款自本合同签署之日起30日内能够全部汇入甲方（被告）的账户，如银行贷款未能按期全部汇入甲方的账户，则区别情况按下列规定处理：（1）银行未能批准乙方贷款申请的，乙方应当改变付款方式，在再30日内将剩余房款一次性汇入甲方账户，甲方在收到全部房款后的3个工作日内向乙方退还全部定金，乙方不能在再30日内将剩余房款一次性汇入甲方账户的，甲方有权以书面通知的方式解除合同，乙方有权收回首付款，无权收回购房定金。（2）银行已批准乙方的贷款申请的，但未能自本合同签署之日起30日内全部汇入甲方账户，逾期超过30日的，按逾期付款处理，乙方应当按照本协议的约定向甲方支付逾期付款违约金，甲方在收到全部房款后3个工作日之内向乙方返还定金。补充合同第三条第1项约定，乙方逾期向甲方支付该商品房房款，且超过120日的，甲方有权解除本合同，甲方解除本合同的，乙方应按照商品房价款的10%向甲方支付违约金，甲方不解除本合同的，合同继续履行，乙方应向甲方支付逾期房款、利息及违约金；第2项约定，乙方在办理该商品房之交接手续前，应付清该商品房全部房价款，……否则甲方有权拒绝向乙方交付该商品房且不承担逾期交房的违约责任。该补充协议第九条第1项约定，根据本合同的约定，乙方享有解除本合同的权利时，应自其知道或应当知道其享有解除本合同权利之日起15日内向甲方提出；如乙方未在上述期限内提出的，视为乙方放弃解除本合同的权利；第2项约定，非依本合同约定或法定事由，甲乙双方均无权要求单方解除本合同；如一方坚持要求单方解除本合同，除需征得另一方书面同意外，还需向另一方支付该商品房总价款10%的违约金。补充合同第十二条第3项约定，甲乙双方一致认可：本合同内的全部条款均为甲乙双方真实的意思表示，且不存在不合理地减轻、免除应当由甲方承担责任或不合理地加重乙方责任、排除乙方主要权利的内容；第4项约定，本补充协议为主合同不可分割的组成部分，若补充协议约定的内容与主合同规定的内容不一致的，以本补充协议的约定为准。涉案合同及补充合同中还约定了其他内容。原告在2013年7月26日签订涉案合同当日交齐了约定的购房首付款2497264元，其中包括认购时交付的定金50000元，被告于当日为原告开具了该首付款的销售不动产统一发票。原告按照双方补充合同中的约定，将涉案商品房契税249217.92元、房屋维修基金83072元交付被告，由被告代为向政府有关部门缴纳，被告于2013年10月22日将上述款项缴纳并将相应契税完税证、住宅维修基金交款收据交予原告。涉案合同签订后，经被告联系，原告在中国农业银行天津分行河北支行办理剩余5810000元房款的贷款手续，提交了贷款申请，并在该银行提供的空白《个人购房担保借款合同》的落款借款人处和抵押人处签字。但该笔贷款未能在补充协议约定期限30日内办理成功，后，原告未按照补充合同的约定改变付款方式在再30日内将剩余房款一次性汇入被告账户，而是经被告同意延长了办理贷款的期限，选择在上海浦东发展银行股份有限公司天津浦顺支行（以下简称浦发银行）申请办理剩余5810000元房款的贷款，浦发银行就该笔贷款进行审查后，要求原告增加部分首付，原告于2014年9月16日向被告补交了840000元房款，被告向原告开具了收款收据。补交了房款后，原告继续向浦发银行申请贷款，贷款金额为剩余房款4970000元，原告就该笔贷款和浦发银行签订了申请贷款的材料，原告称签订的是空白的材料。2014年9月23日，浦发银行正式批复同意该笔按揭贷款，贷款金额为4970000元，贷款期限为15年，浦发银行称在贷款批复后，其客户经理通知原告批复情况并要求原告配合办理房屋抵押手续，原告未予配合，后原告以批准的贷款年限不符合其实际需求等理由拒绝在该行申办贷款，现该贷款批复因超6个月而失效。之后，在被告的联系下原告又找中国农业银行天津分行河北支行第三次申请办理剩余房款的贷款，在2014年底时原告和该银行进行过协商，2015年2月，中国农业银行天津分行河北支行回复可以再次为原告办理贷款，因原告父母不同意为原告的该笔贷款做担保人，贷款终未能办理成功。被告称这之后浦发银行表示可以为原告办理20年期限的贷款，原告答复不需要办理贷款了。原告于2015年3月31日向一审法院提起诉讼，请求：1、判令被告返还原告支付的购房款3337264元；2、判令被告向原告支付公共维修基金费用83072元，契税损失249217.92元；3、本案各项费用由被告承担。庭审过程中，原告增加诉讼请求，要求解除原、被告之间的编号为2012-0011868的天津市商品房买卖合同。另查，自涉案合同签订后至原告提起诉讼时，原告未向被告提出过解除涉案合同，被告也没有向原告提出过解除涉案合同的要求。一审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。
原告与被告签订的涉案合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不存在违反法律法规的强制性规定的情形，应认定合法有效，该合同对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行相应义务，原告作为买房人应按约定足额支付购房款，被告应依约交付符合条件的房屋。经审理，双方对原告已交付被告购房款共计3337264元（包括定金50000元）、通过被告代缴商品房契税249217.92元、房屋维修基金83072元的事实没有争议，本案的争议焦点为原告要求解除双方之间的涉案合同，并要求被告返还已付购房款、商品房契税及房屋维修基金是否有依据。原告主张解除双方之间的涉案合同并要求被告返还原告已付购房款及契税、房屋维修基金的依据主要有：第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第二十三条规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，原告认为本案中原告因不可归责于双方的原因，未能就剩余房款成功办理贷款，导致涉案合同无法继续履行，符合上述法律规定情形，原告据此享有解除权，并可以要求被告返还已付购房款；第二，根据双方在涉案合同及补充合同第二条第5项约定，对首付款外的购房款办理贷款，如自合同签订之日起30日内银行贷款未能按期全部汇入被告的账户，银行未能批准原告贷款申请的，原告应改变付款方式，在再30日内将剩余房款一次性汇入被告账户，否则，被告有权以书面通知的方式解除合同，原告有权收回首付款，无权收回购房定金，原告认为该约定赋予了原告解除合同的权利，而实际履行过程中，该解除权的条件已经实现，原告可以据此行使解除权；第三，原告认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，在法律上或事实上不能履行的，应判决双方解除合同，本案中，双方签订购房合同的前提就是通过银行贷款以支付全部购房款，对于高额的购房款，若没有银行贷款，原告在客观上不具有履行条件，应判决双方解除合同。对此一审法院认为：第一，根据审理查明的事实，原告就涉案合同的购房款申请过多次银行贷款，其中向浦发银行申请的贷款已于2014年9月被批复并告知原告，原告可以办理贷款而未办理，称该贷款批复的贷款年限过短，与其申请的贷款年限不一致，但对该事实原告并未提交充分证据予以证明，而且经查明，原告对该笔贷款曾与浦发银行签订过书面申请贷款的材料，原告称该材料系空白材料，原告在未填写相关内容包括贷款年限的申请贷款材料上签字，明显存在过失，在贷款已批复后以贷款年限不符合要求为由拒绝办理贷款，造成该笔贷款最终未能办理成功，本案中原、被告对涉案合同的履行并不符合《司法解释》第二十三条规定中的“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的”情形，原告据此主张享有涉案合同解除权没有事实基础和法律依据；第二，对于原告未能在约定期限内办理贷款，又未能在约定期限内将剩余房款汇入被告账户的情况下，原告是否享有涉案合同解除权的问题，双方意见不一致，原告认为根据补充合同第二条第5项中的约定，原告在涉案合同签订后30日未能办理贷款、再30日内未能一次性付款时即享有了涉案合同解除权；解除权属于形成权，必须在有效期间内行使，审查本案补充合同第九条约定“根据本合同的约定，乙方（原告）享有解除本合同的权利时，应自其知道或应当知道其享有解除本合同权利之日起15日内向甲方（被告）提出；如乙方未在上述期限内提出的，视为乙方放弃解除本合同的权利”，该约定明确了原告依据合同行使解除权的除斥期间，原告在庭审中承认未向被告提出过解除合同的要求，在法庭辩论之前增加了诉讼请求要求解除涉案合同，即使原告根据补充合同约定享有解除权且解除权条件成立，其行使解除权的时间也超过了双方约定的期间，该解除权已经消灭，原告要求依据合同解除双方之间的涉案合同的主张缺乏依据；第三，《中华人民共和国合同法》第一百一十条是对不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的规定，本案中原告的合同义务属于履行金钱债务，不适用该法律规定，原告在购买房屋时知道自身经济状况和房屋价款，并保证其资信条件、还款能力，原告并未说明或提交证据证明其本身经济状况发生了改变，而且被告不要求解除涉案合同，并同意原告继续办理贷款支付剩余购房款，涉案合同仍具有继续履行的条件，原告以涉案合同不具备履行条件和可能为由，要求解除涉案合同并返还已付购房款等的主张，一审法院不予支持。综上，原告主张解除涉案合同并要求返还已付购房款等的理由均不能成立，原告未能按约定期限办理购房款的贷款或用其他方式支付剩余购房款，而要求解除双方之间涉案合同、返还已付购房款及契税、房屋维修基金的请求，一审法院不予支持。故，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百三十条的规定，判决：驳回原告杨澎的诉讼请求。案件受理费18078元，由原告杨澎负担。一审法院判决后，上诉人杨澎不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或者改判支持上诉人的一审诉讼请求；两审诉讼费用由被上诉人翠金湖公司承担。其主要事实及理由：1、浦发银行从未通知原告贷款批复，一审法院依据该银行出具的证人证言认定贷款已经批复，属于重大事实认定错误，导致适用法律错误。2、一审法院对于“解除权丧失”的认定存在错误，上诉人行使解除权并未超过一年的除斥期间。3、上诉人要求返还购房款系依据双方签订的补充合同第二条第5项的约定，一审法院认定解除权丧失驳回上诉人要求被上诉人返还已付购房款的诉讼请求于法无据。被上诉人翠金湖公司的主要答辩意见：1、浦发银行出具的《情况说明》和证人孙××的证言可以证明贷款已经批复并通知上诉人的事实，一审法院认定事实正确。2、根据《司法解释》第二十三条规定，享有解除权的一方是被上诉人，而非上诉人。3、上诉人在没有法定解除权的情况下，不存在一年除斥期间的问题。4、根据补充合同第二条第5项的约定，无论通过银行贷款还是一次性付款方式，上诉人都有履行付款的合同义务，上诉人无权要求返还首付款。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，一审法院所查基本事实无误，有双方当事人陈述及相关书证等证据一并在案佐证。
本院认为，上诉人杨澎与被上诉人翠金湖公司签订的涉案合同及补充合同合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。根据双方补充合同第二条第4项内容，上诉人杨澎在签订合同时对其资信条件、还款能力等符合银行贷款条件作出了保证，说明其对自身还款能力及银行贷款条件是清楚的，对银行贷款申请能否获得批准是有预期的，现上诉人杨澎主张自己没有还款能力，其父母不愿做担保，而导致未能取得银行贷款，不符合双方合同约定，也不属于不可归责于上诉人杨澎的事由。而且，即使上诉人杨澎未能取得银行贷款申请批准，也应当按照补充合同第二条第5项（1）的约定，改变付款方式，在被告知贷款审批未批准的30日内将剩余房款一次性汇入被上诉人翠金湖公司账户，因此按照合同约定上诉人杨澎未取得银行贷款并不导致涉案合同不能继续履行。上诉人杨澎未按照双方约定支付剩余房款属于违约行为，其主张行使合同解除权，不符合《司法解释》第二十三条的规定，故不享有法定解除权。一审法院判决驳回上诉人杨澎要求解除涉案合同的诉讼请求，本院应予维持。关于上诉人杨澎主张按照双方补充合同第二条第5项（1）的约定，要求被上诉人翠金湖公司退回已付购房款的诉讼请求，补充合同第二条第5项（1）约定，上诉人杨澎未能按期将剩余房款一次性汇入被上诉人翠金湖公司账户的，被上诉人翠金湖公司有权以书面通知的方式解除合同，上诉人杨澎有权收回首付款，无权收回购房定金。该条款约定了在上诉人杨澎未依约支付剩余房款时，被上诉人翠金湖公司享有合同的解除权，而约定上诉人杨澎有权收回首付款，无权收回购房定金是被上诉人翠金湖公司行使合同解除权的后果。在被上诉人翠金湖公司不选择行使解除权时，合同应当继续履行，而上诉人杨澎收回首付款是与合同继续履行相悖的，故上诉人杨澎主张行使收回首付款的权利不以被上诉人翠金湖公司行使解除权为前提的上诉理由，不能成立。上诉人杨澎要求被上诉人翠金湖公司返还已付购房款3337264元、支付公共维修基金费用83072元及契税损失249217.92元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费36156元，由上诉人杨澎负担。本判决为终审判决。
审 判 长 姚 玉
代理
审判员 豆 艳
代理
审判员 邵 丹
二〇一六年六月二日
书 记 员 吴松涛附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……