长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0102民初1664号
原告：孙颖，住长春市东湾半岛小区。
委托代理人：马瑞，吉林冠霖律师事务所律师。
被告：吉林信达金都置业有限公司，住所长春市大马路1088号。
法定代表人：凌朝翔，董事长。
委托代理人：宋淑玲。
原告孙颖与被告吉林信达金都置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告孙颖及委托代理人马瑞、被告吉林信达金都置业有限公司的委托代理人宋淑玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2013年4月24日同被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：GF-2000-0171，建筑面积97.26平方米，单价为每平方米6497.37元，总房款为631934元。原告于2013年4月24日办理入住，并交纳了物业费、电梯费。合同第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第3项处理：如因出卖人原因未能办理产权登记备案手续，出卖人按日赔偿买受人总房款万分之一的违约金。现被告超出双方约定的办证日期115天，双方约定的赔偿金为每天63.1934元，赔偿金总额为115天×63.1934元/天≈7267.24元。原告和本小区其他业主曾多次找到被告希望能尽快完成备案，但被告迟迟不予办理，在办理完备案手续后也不承担违约责任。故原告请求依法判令被告给付原告购房合同违约金7267.24元；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：
一、原告的起诉已经超过诉讼时效，请求法院驳回其诉讼请求。2013年4月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的信达东湾半岛B组团21幢2单元1305号房，2013年4月24日，被告将上述房屋交付原告使用，《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。按照合同约定，被告应在2014年4月24日前将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。根据《民法通则》第135条、137条的规定，被告主张权利的诉讼时效应自2014年4月25日起算2年，即到2016年4月24日诉讼时效期限届满，原告直至2016年5月9日才主张权利，显然已经超过诉讼时效。
二、即使原告的起诉没有超过诉讼时效，原告也不应承担逾期办理商品房备案登记的违约责任，1、原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议（以下简称补充协议）中约定，非甲方（被告）原因导致合同项下房屋不能办理登记备案手续或不能办理产权过户手续，甲方不承担责任。2、被告所售房屋为棚户区改造项目，该房屋项下土地为非净地，办理产权备案登记时应先将原房屋进行灭籍方能办理，被告给予被拆迁人合理补偿的前提下，被拆迁人仍然拒绝搬迁，导致原房屋无法灭籍，新的房屋备案登记无法办理，另外，还有部分业主私搭乱建导致无法通过规划等部门的验收，在规划部门下发《拆除违法建筑行政处罚告知书》后仍拒不拆除，导致被告无法办理产权登记备案。被告能够证明非被告的原因导致合同项下房屋不能按时办理登记备案手续，按补充协议约定，被告不应承担逾期办证的违约责任。
经审理查明：2013年4月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的信达东湾半岛B组团第21幢2单元1305号房屋一套，建筑面积97.26平方米，单价为每平方米6497.37元，总房款为631934元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第3项处理：如因出卖人原因未能办理产权登记备案手续，出卖人按日赔偿买受人总房款万分之一的违约金；如因买受人未按出卖人约定时间提供办理房产证材料，出卖人不承担任何责任。《商品房买卖合同补充协议》第八条约定：双方同意非因甲方（被告）原因，导致合同项下房屋不能办理登记备案手续或不能办理产权过户手续的，甲方不承担责任。另查，原告孙颖已按合同约定交纳了购房款，被告于2013年4月24日将房屋交付给原告孙颖并办理入住，被告至2014年8月18日才办理商品房登记备案。被告违约期间为2014年4月24日起至2014年8月17日止。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告孙颖已按合同约定交纳了购房款，被告应按合同约定的期限将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至2014年8月18日才办理商品房登记备案，故被告应承担相应的违约责任，关于被告提出原告的起诉已经超过诉讼时效一节，因原、被告在合同中约定的违约金给付方式系以日为单位累计计算违约金的数额，属于继续性债权。该继续性债权以每个个别债权分别适用诉讼时效，在实际计算时，应采用倒推法，即自原告孙颖主张权利之日起（2016年5月9日）向既往的时间倒推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效。现原告于2013年4月24日办理入住，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理权属登记备案，但被告至2014年8月18日才办理商品房登记备案。原告提起诉讼，请求被告给付违约金的时间为2016年5月9日，故被告应承担自2014年5月10日至2014年8月17日期间的逾期办理商品房登记备案的违约责任。关于原告提出本案诉讼时效应自2014年8月18日被告能够办理商品房登记备案时起计算一节，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定:“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。本案被告于2014年4月24日起违约，原告孙颖的权利自此受到侵害，其诉讼时效应于2014年4月24日起计算，故对原告该主张观点不予采纳。关于被告主张未按合同约定时间办理商品房登记备案系政府原因导致，并非被告原因所致一节，因未能提供充分证据证明，其抗辩观点不能成立。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定,
判决如下：
一、被告吉林信达金都置业有限公司于本判决生效后立即给付原告孙颖逾期办理商品房登记备案违约金按日63.19元计算，自2014年5月10日起至2014年8月17日止；
二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吉林信达金都置业有限公司承担本判决为终审判决。
审判员 杨 明
二〇一六年六月二日
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