天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0112民初1475号原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。负责人李长江，总经理。委托代理人李立磊，该公司职员。被告韩远祥，农民。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司（以下简称“碧桂园物业公司”）与被告韩远祥物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理，依法由
代理
审判员闵杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司之委托代理人李立磊、被告韩远祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园物业公司诉称，被告系八里洲碧桂园蓝岸庭院169-1-601（面积：144.55㎡）的产权人。按照原告与天津八里洲房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》及相关法律法规，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，提供完善的物业服务，履行了自己应尽的义务，被告自2012年10月1日至2015年12月31日，共拖欠39个月（每月物业费标准为2元/㎡）共计11274.9元物业服务费。原告多次向被告催缴物业服务费，但被告均置之不理，故诉至法院要求判令被告支付原告自2012年10月1日至2015年12月31日的物业费11274.9元、违约金18867.25元，共计30142.15元；诉讼费由被告承担。
被告韩远祥未向法庭提交书面答辩状，当庭辩称：收房后曾一次性缴纳3个月物业费，但房屋一次次漏水，房屋内部不符合标准，找原告总是支支吾吾，找到房产售后总是换领导，售后与被告签订的减免物业费和赔偿损失的协议都在售后处不交给被告，至今房屋无法装修，未能入住，故不同意缴纳物业费和违约金。双方争议焦点：被告是否应当向原告缴纳物业服务费及违约金。围绕争议焦点，原告向法庭提供证据如下：1.业主入住登记表复印件1张、收楼通知书复印件1张，以此证明业主办理相关入住手续。2.确认书复印件1张，以此证明已就前期物业服务合同及临时管理规约对被告进行明确告知。3.催缴通知单照片1张，以此证明原告曾多次向业主催缴物业费。4.营业执照复印件1张及资质证书复印件1份，证明原告具有服务资质。5.日常保洁检查评估表复印件1份、巡更记录表复印件1份，以此证明保洁和巡更情况。6.前期物业合同和备案复印件各1份，以此证明原告收取物业费和违约金的依据。7.欠费明细1份，以此证明被告拖欠物业费以及产生的违约金情况。经当庭质证，被告对上述证据均不持异议。被告韩远祥未向法庭提交证据。本院经审查分析认为，原告提交的证据1-6符合证据的真实性、合法性和关联性，对其证明效力本院均予以确认。原告证据7系其对于被告拖欠物业费以及违约金的计算，不属于证据，故本院对其不予确认。根据本院认定的证据，结合庭审情况，本院确认如下事实：2010年4月30日，广东碧桂园物业管理有限公司与天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订天津市住宅前期物业服务合同，天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司委托广东碧桂园物业管理有限公司对坐落于天津市津南区八里台镇八二路以南的碧桂园（蓝岸庭院）小区进行前期物业管理。该合同约定业主应于每月15日前交纳物业费，逾期交纳的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的日千分之三交纳违约金。物业管理服务费用低层住宅1.2元/月·平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设备的运行、维护、管理费用低层住宅按建筑面积每平方米1.42元，共计2.62元/月·平方米的标准由业主交纳。后由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司对蓝岸庭院小区实际进行物业管理，在实际管理服务过程中原告按照2元/月·平方米的标准向业主收取物业费用。2010年8月4日，被告韩远祥向天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司购买碧桂园蓝岸庭院169-1-601号房屋1套，建筑面积144.55㎡。天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司于2012年6月30日向被告交付房屋，并告知物业服务费自2012年7月1日计收，被告缴纳三个月的物业服务费后，自2012年10月1日起被告一直未向原告缴纳物业服务费。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担。本案中，前期物业合同系广东碧桂园物业管理有限公司与天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订，原告作为广东碧桂园物业管理有限公司的分支机构为被告韩远祥提供了物业管理服务，且被告已向原告交纳了部分物业费用，双方已形成物业管理合同关系，故被告韩远祥应依约向原告交纳物业费用。被告住房面积为144.55㎡平方米，按照合同约定的每月每平方米2元物业费计算，每月物业费应为289.1元，根据原告主张，被告应交纳2012年10月1日至2015年12月31日39个月的物业服务费共计11274.9元。对于原告主张的违约金，因原告未能举证证明已向被告明确告知前期物业服务合同中的违约责任，故对该项主张本院不予支持。关于被告以房屋质量存在问题为由不同意支付物业费的答辩意见，被告已根据前期物业合同享受了原告所提供的保安、保洁等服务，且房屋质量问题应由开发建设单位负责，不属于物业服务范围，被告亦未就此提供证据予以证实，故对于被告此项答辩意见本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、被告韩远祥于本判决生效后3日内给付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司2012年10月1日至2015年12月31日的物业服务费11274.9元。
二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费277元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司负担236元，被告韩远祥负担41元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级法院。
代理
审判员 闵 杰
二〇一六年六月二日
书 记 员 林鹏志速 录 员 张喜娟 关注公众号“”