广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0302民初460号
原告：雷蕾。
被告：张华威。
原告雷蕾与被告张华威租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告雷蕾、被告张华威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷蕾诉称：2013年11月，被告与原告口头约定，原告准备将其承租的桂林中心剧场地下层转租给被告经营。由被告交纳合同保证金13万元，转让费7万元。被告于2013年11月26日给付原告2万元，2013年12月6日给付原告18万元。2013年12月23日，桂林中心剧场有限责任公司（以下简称中心剧场公司）作为甲方与原告作为乙方签订《桂林中心剧场地下层租赁合同》一份，约定：甲方将桂林中心剧场地下层（约1800平米）租赁给乙方做停车场经营使用；租赁期限八年，从2014年3月1日至2022年2月28日；乙方每月5日前向甲方交纳本月租金；乙方第一年的场地年租金40万元，以后每年的场地租金在上年基础上递增5%，即2014年3月1日至2015年2月28日年租金40万元，月租金33334元；合同双方签字后，乙方向甲方交纳合同履约保证金13万元，租赁期满合同终止后，不计息退还乙方。2014年1月1日，被告到中心剧场公司签字确认了水电度数，从保安处取得了钥匙。2014年3月27日，被告与原告联系办理经营停车场的相关手续，要求原告提供停车场合同及房产证，原告要求被告先交付2014年3月的租金。被告未向原告交付承包金，原告未向中心剧场公司交付租金，被告一直未能办理经营手续，未进场经营。2014年4月1日，原告向中心剧场公司提交一份退租申请函，向中心剧场公司提出退租并退还场地押金的请求。2014年7月2日，被告向桂林市秀峰区人民法院提起民事诉讼，桂林市秀峰区人民法院于2014年8月12日作出（2014）秀民初字第676号民事判决，判决：
一、解除张华威与雷蕾2013年12月24日签订的《桂林中心剧场地下层承包租赁合同》；
二、雷蕾退还张华威保证金13万元；
三、雷蕾返还张华威转让费7万元；
四、雷蕾赔偿张华威损失（损失计算，从2014年7月2日起至本案生效判决确定的履行期限之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）。原告与中心剧场公司签订租赁合同系基于原、被告双方先达成了口头协议而签订，因被告的行为致使原告因租赁合同解除遭受了损失，被告理应承担相应的责任。即根据相关法律规定向原告支付占用场地期间的占用费。故原告为维护合法权益诉至法院，请求判令：1.被告支付原告场地占用费15万元（37500元×4个月，即从2014年1月起至2014年4月止）；2.本案诉讼费由被告承担。原告对其主张提交如下证据：1.水电费记录表一份，证明被告2014年1月1日接收场地；2.中心剧场公司与原告雷蕾签订的《桂林中心剧场地下层承包租赁合同》，证明原告与中心剧场公司的租赁关系；3.原告与被告签订的《桂林中心剧场地下层承包租赁合同》，证明原、被告之间的租赁关系；4.（2014）秀民初字第676号民事判决书、（2014）桂市民四终字第617号民事判决书、庭审笔录、宣判笔录，证明由于被告自身原因导致合同无效，纵使是在合同无效的情况停车场已经转移到被告手中，被告对此应支付场地占用费；5.押金收据一份、合同终止函一份，证明原告交纳押金被抵扣租金的事实。
被告张华威辩称：原、被告双方2013年12月24日签订的租赁合同，约定2014年3月才开始交付租金。因为原告一直没有向被告提供办理营业执照所需的证照，即原告未及时履行其协助办证的义务，导致被告无法办证经营，一直没有使用过该场地。所以被告不应向原告支付租金或占用费。原告给付中心剧场公司的费用都是被告交付的，原告并没有遭受任何损失。原告于2014年4月1日未向被告说明就擅自向中心剧场公司提出退租的申请，原告要求被告支付15万元的占用费没有任何依据。故请求驳回原告的诉讼请求。被告未提交证据。经庭审质证，被告对原告提交证据的真实性均无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认本案如下法律事实：2013年11月，原、被告双方就租赁桂林中心剧场地下层的相关事宜达成口头协议，约定原告准备将其承租的桂林中心剧场地下层转租给被告经营，被告交纳13万元合同保证金及7万元的转让费。2013年11月26日，被告通过网上银行转款2万元给原告，2013年12月6日，被告通过网上银行转款13万元给原告。2013年12月23日，中心剧场公司作为甲方与原告雷蕾作为乙方签订《桂林中心剧场地下层租赁合同》一份，约定：甲方将桂林中心剧场地下层（约1800平米）租赁给乙方做停车场经营使用；租赁期限八年，从2014年3月1日至2022年2月28日；乙方每月5日前向甲方交纳本月租金；乙方第一年的场地年租金40万元，以后每年的场地租金在上年基础上递增5%，即2014年3月1日至2015年2月28日年租金40万元，月租金33334元；合同双方签字后，乙方向甲方交纳合同履约保证金13万元，租赁期满合同终止后，不计息退还乙方；2014年1月1日至2014年2月28日作为乙方装修期，装修期甲方免收乙方租金（水电费由乙方自理）；合同生效后，甲方将租赁场地移交乙方，甲方协助乙方办理经营所需的相关手续，乙方自己办理经营所需各种证照，不得无证经营；乙方不按时交纳租金的，应按照银行关于迟付款的规定，向甲方偿付滞纳金，逾期一个月不交租金的，视为违约，甲方有权单方面解除与乙方的租赁合同，不退履约保证金，不承担任何赔偿责任；乙方租赁期没满要求提前终止合同的，虽经甲方同意，履约保证金也不能退还乙方；甲乙双方在都没有违反合同的情况下，任何一方没经对方同意单方面解除合同属违约，违约方将承担赔偿对方由此造成的一切经济损失；乙方不得将场地转租转让给他人，租赁期满，乙方如需续签，在同等条件下有优先租赁权；等等。2013年12月24日，原作为甲方与被告作为乙方签订一份《桂林中心剧场地下层承包租赁合同》，约定甲方将桂林中心剧场地下层（约1800平米）承包给乙方做停车场经营使用；租赁期限八年，从2014年3月1日至2022年2月28日；乙方每月1日前向甲方交纳本月租金；乙方第一、二年的场地年租金45万元，以后每年的场地租金在上年基础上递增5%，即2014年3月1日至2015年2月28日年租金45万元，月承包金37500元；合同其余内容与被告和中心剧场公司签订的租赁合同基本一致。2014年1月1日，被告到中心剧场公司签字确认了水电度数，从保安处取得了钥匙。2014年3月27日，被告与原告联系办理经营停车场的相关手续事宜，要求原告提供停车场租赁合同及房产证，原告要求被告先交付2014年3月的租金。被告一直未能办理经营手续，未进场经营。被告未向原告交付承包金，原告未向中心剧场公司交付租金。2014年4月1日，原告向中心剧场公司提交一份退租申请函，载明：“桂林中心剧场有限责任公司：本人于2013年12月23日与贵公司就中心剧院地下层以停车场用途签订租赁合同以来，深受贵公司照顾和支持，但在实地进场勘察改建中遇到以下问题：1.在靠近杉湖酒店这一侧的进出口，均无法做停车场进出口使用，且该侧进出口位置前存在长期无证私营停车收费现象，对该场地未来的经营秩序产生严重影响；2.在面向漓江大瀑布、靠近粥城的地下通道出入口处，由于建筑物基础设施的局限性，作为唯一可做车道使用的出口无法实现双向进出口车道用途；因此在经过长期的考虑及努力解决无果的情况下，同时也希望不影响贵公司该场地的重新招租，故忍痛向贵公司提出退租申请，希望贵公司在合作中止后退还场地押金，缓解经营压力。”2014年10月16日，中心剧场公司向原告发出一份《合同终止函》，载明：“我公司于2013年12月23日与你就中心剧场地下层出租经营停车场签订了《桂林中心剧场地下层租赁合同》，我公司为支持贵方的经营活动，给以贵方2014年1月1日至2014年2月28日两个月的装修期，这期间我方免收贵方租金，从2014年3月1日起贵方应按合同向我方交纳租金。由于贵方原因，从合同生效至2014年3月底期间贵方一直未对租赁场地进行装修经营，未向我方交纳租金，也没有和我方联系沟通，而且我方多次联系贵方，均因贵方手机停机而无法联系，致使该场地闲置多月，影响我公司租赁业务的正常运作。同时经我公司向有关部门调查了解，贵方未经我方同意，于2013年12月24日私自将场地转租他人，严重损害我公司利益。贵方以上行为已违反了双方签订的《租赁合同》条款中第十条的第2条和第8条。基于以上情况，我公司现就贵方2014年4月1日递交的‘退租申请函’事宜做出如下决定：（1）同意贵方退租，双方合同终止；（2）依据双方签订《桂林中心剧场地下层租赁合同》第十条的第2条、第5条和第8条规定，我方解除与贵方的租赁合同，不退还履约保证金，不承担任何赔偿责任；（3）贵方提出退租申请的两点因素，是该租赁场地固有的建筑格局，而且贵方与我方签订合同前已多次看了场地，应知道场地现况，为此贵方所提退租理由我方不能认可。”原告与中心剧场公司的租赁合同终止后，原告向中心剧场公司交付的13万元履约保证金，中心剧场公司未予退还原告。2014年7月2日，被告以原告与中心剧场公司签订的租赁合同约定不能转租，其无法取得办理停车场相关手续的文件资料，无法履行合同和实现合同目的为由向本院提起诉讼，要求确认其与原告签订的租赁合同无效，如合同有效则请求解除合同，原告返还其交付的履约保证金13万元及转让费7万元等。本院于2014年8月12日作出（2014）秀民初字第676号民事判决，判决：
一、解除张华威与雷蕾2013年12月24日签订的《桂林中心剧场地下层承包租赁合同》；
二、雷蕾退还张华威保证金13万元；
三、雷蕾返还原告张华威转让费7万元；
四、雷蕾赔偿原告张华威损失（损失计算，从2014年7月2日起至本案生效判决确定的履行期限之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）。
原告不服判决，向桂林市中级人民法院提起上诉，桂林市中级人民法院于2015年3月9日作出（2014）桂市民四终字第617号民事判决，驳回原告的上诉，维持原判。
本院认为，本案争议的焦点主要是原告要求被告支付四个月的占用费是否有依据。原、被告双方签订的承包租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属有效合同，对双方均有约束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。合同法对承租人转租需要出租人同意的要求，是为出租人设定了一个法定的合同解除条件，并非规定未经出租人同意的转租合同无效，在无其他无效原因存在的情况下，转租合同对于承租人与次承租人来说应当认定有效。对于2014年1月1日至2014年2月的租金，双方的合同约定这两个月为装修期，免收租金，原告亦未向中心剧场公司交付2014年1月至2月的租金，故原告要求被告支付2014年1月至2月的租金缺乏依据，本院不予支持。2014年1月1日，被告虽到中心剧场公司签字确认了水电度数，从保安处取得了钥匙，接收了该租赁场地。但根据原、被告双方约定：原告有义务协助被告办理经营所需的相关手续，被告自己办理经营所需各种证照，不得无证经营，从双方的微信记录来看，原告方并未将被告办理证照需要的租赁合同、房产证等相关材料提供给被告，导致被告无法办理证照，无法经营的原因在原告，系原告违约。2014年4月1日，原告在未通知被告的情况下，向中心剧场公司提出了退租申请，被告也无法再使用该出租场地。故原告要求被告支付2014年3月租金的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。2014年4月1日，原告在未通知被告的情况下，已向中心剧场公司提出了退租申请，现原告主张2014年4月的租金亦缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条的规定，
判决如下：驳回原告雷蕾的诉讼请求。本案案件受理费3300元，因适用简易程序减半收取1650元（原告已预交），由原告雷蕾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3300元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 阳瑜
二〇一六年六月二日
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