浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙03民终1197号
上诉人（原审原告）：周勇。
委托代理人：陈丐松，永嘉县弘正法律服务所法律工作者。
被
上诉人（原审被告）：永嘉县恒昌房地产开发公司。住所地：永嘉县江北街道罗浦西路。
法定代表人：叶圣左，系该公司董事长。
被
上诉人（原审被告）：永嘉县瓯楠房地产开发公司。住所地：永嘉县江北街道罗浦南路**号。
法定代表人：赵云芬，系该公司总经理。
被
上诉人（原审被告）：温州市东泰房地产开发有限公司。住所地：永嘉县上塘镇永建路**号。
法定代表人：黄天兴，系该公司执行董事。
被
上诉人（原审被告）：温州龙马房地产开发有限公司。住所地：永嘉县江北街道龙桥新街。
法定代表人：王珊珊，系该公司执行董事。
被
上诉人（原审被告）：浙江里仁房地产开发有限公司。住所地：永嘉县江北街道双塔中路**号。
法定代表人：叶新杰，系该公司董事长。
被
上诉人（原审被告）：永嘉县华达房地产开发有限公司。住所地：永嘉县江北街道罗浮大街***号。
法定代表人：黄长华，系该公司执行董事。上述六被上诉人的共同
委托代理人：胡明道，永嘉县瓯北法律服务所法律工作者。上述六被上诉人的共同
委托代理人：陈宋球，永嘉县瓯北法律服务所法律工作者。
上诉人周勇因合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2015）温永瓯民初字第220号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，永嘉县兴达房地产开发有限公司（以下简称兴达房开公司）系由永嘉县恒昌房地产开发公司、永嘉县瓯楠房地产开发公司、温州市东泰房地产开发有限公司、温州龙马房地产开发有限公司、浙江里仁房地产开发有限公司、永嘉县华达房地产开发有限公司（以下简称恒昌等六家房开公司）于2002年1月24日组建成立，后于2011年3月16日经股东会决议解散。2002年4月1日，永嘉县发展计划局作出永计投（2002）67号《关于下达兴达房开公司开发瓯北五中花园商住楼项目年度投资计划的通知》，确认瓯北五中花园商住楼的建设规模为：总建筑面积为116208㎡，其中商业用房11232㎡，住宅103086㎡，会所430㎡，物业管理600㎡，托幼500㎡，其他配套用房360㎡，自行车停车面积6235㎡，半地下车库4120㎡。2002年10月9日，周勇与兴达房开公司签订商品房买卖合同，从兴达房开公司处购买了五中花园2幢303室的商品房及自行车库。该合同第四条载明：2幢32号自行车库总价27700元。兴达房开公司于2005年8月29日向周勇出具不动产专用发票，发票上注明的付款户名为周勇，坐落地址为五中花园2幢32号；项目为自行车库；金额为27700元。周勇购买的商品房已办理相应的房屋权属证书，自行车库现由周勇占有使用。五中花园的自行车库并未计入建筑面积，其结构上属于架空层，系由兴达房开公司分隔而成。原审判决认定上述事实的证据有：当事人的身份证明材料、永嘉县发展计划局永计投（2002）67号文件、瓯北五中花园总平面图、发票、房屋所有权证及当事人的陈述等。2015年6月29日，周勇以合同无效为由，向原审法院起诉称：2002年1月24日，恒昌等六家房开公司于2002年1月24日组建成立兴达房开公司。2002年4月1日，永嘉县发展计划局发文确认瓯北五中花园商住楼的建设规模。同年，兴达房开公司办理了（2002）第10号售房许可证。周勇向兴达房开公司购买了五中花园2幢303室商品房，并于2005年8月29日以27700元的价格购买了自行车库。商品房及自行车库已于2009年交付周勇使用，商品房已依法办理了产权手续。2013年1月，周勇在法院受理的恒昌等六家房开公司诉五中花园业主委员会排除妨害纠纷一案中，发现兴达房开公司系将不计建筑面积，且没有取得销售许可证的自行车库卖给周勇，导致周勇迟迟未能办理自行车库的相关产权手续。兴达房开公司的违法行为造成了周勇的巨大经济损失。兴达房开公司已于2007年12月28日被吊销营业执照，于2014年3月16日经股东会议决定解散并注销营业执照。故此，请求判令：
一、确认周勇与恒昌等六家房开公司之间的地下室（自行车库）买卖合同无效；
二、判令恒昌等六家房开公司返还已收取的地下室（自行车库）款项27700元，并赔偿经济损失（按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，从2007年1月1日起算至法院指定的履行之日止）。恒昌等六家房开公司在原审答辩称：
一、诉争的自行车库原始权属归兴达房开公司所有。五中花园由恒昌等六家房开公司组建的兴达房开公司投资建造，自行车库（地下室）是五中花园建筑物的组成部分，谁开发谁享有，自行车库在未买卖之前应归兴达房开公司所有。周勇称自行车库本属其所有，没有依据。
二、买卖自行车库是双方真实的意思表示，兴达房开公司没有隐瞒、欺骗的行为，双方签订的自行车库买卖合同也不存在合同法规定的合同无效情形，应属有效合同。自行车库不计建筑面积，无销售许可证，业主只享有使用权，不能办理产权证，全国的房开公司均是如此审批和操作，此系众所周知的惯例，周勇在购买自行车库之前知晓该情况。
三、周勇起诉欲推翻自行车库买卖合同，已超过诉讼时效，丧失胜诉权。请求驳回周勇的诉讼请求。原审判决认为，关于诉讼时效的问题。诉讼时效只适用于请求权，而不适用于形成权、支配权、抗辩权。请求确认合同无效的权利，需要通过向法院提起诉讼行使，才能确认合同的效力，属于形成权，不适用诉讼时效的相关规定，故对恒昌等六家房开公司的该主张不予采信。关于恒昌等六家房开公司创办成立的兴达房开公司是否有权出售自行车库的问题。周勇认为其向兴达房开公司购买的自行车库属于小区公共配套设施，应归全体业主所有，兴达房开公司无权用于销售，且兴达房开公司未取得出售自行车库的相应销售许可证，故有关自行车库的买卖合同无效。恒昌等六家房开公司则认为该自行车库并未计算在公摊面积内，且是由兴达房开公司投资建设，根据谁开发谁享有的原则，该自行车库的所有权应归兴达房开公司所有，兴达房开公司有权将自行车库予以出售，双方之间的买卖合同不存在无效情形。诉争的自行车库系由兴达房开公司利用架空层投资建造，未计入公摊建筑面积，兴达房开公司已将自行车库予以分隔，自行车库已属独立使用的构筑物，故不属于小区共用公共设施。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。周勇起诉要求确认其与兴达房开公司之间关于自行车库的买卖合同无效，但其并未提供证据证明其与兴达房开公司之间就自行车库买卖存在无效的情形，应承担举证不能的不利后果。故其诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回周勇的诉讼请求。本案受理费493元，由周勇负担。宣判后，周勇不服，向本院提出上诉称：
一、原审判决在说理部分认定事实错误。1、有关“利用架空层投资建造”的认定错误。总平经济技术指标已明确自行车库不计建筑面积，是不计建筑范畴的建筑物，“架空层”是原审法院违背事实编造的用词。2、有关“未计入公摊建筑面积”的认定错误。总平经济技术指标已明确自行车库不计总建筑面积，无所谓“未计入公摊建筑面积”。3、有关“将自行车库予以分隔，自行车库已属独立使用的构建物”的认定错误。自行车库（地下室）是小区公共配套设施，属业主共有部分，不能进行分隔。原审判决认定自行车库被分隔后属于独立使用的构建物，没有依据。4、原审判决认定自行车库不属于小区共用公共设施，没有法律依据。兴达房开公司没有取得自行车库合法的预售许可证，更没有取得产权证和土地使用权证，其将自行车库出售给周勇，违反了《中华人民共和国物权法》、《城市商品房预售管理办法》的强制性规定。
二、原审判决适用法律错误。兴达房开公司违反法律，行政法规的强制性规定，向周勇出售自行车库，双方签订的自行车库买卖合同应认定为无效。原审判决适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，以举证不能为由驳回周勇的诉讼请求，属于适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持周勇一审的诉讼请求。
被上诉人恒昌等六家房开公司答辩称：
一、关于诉争自行车库原始所有权的归属问题。五中花园由恒昌等六家房开公司成立的兴达房开公司投资建设，自行车库是五中花园建筑物的组成部分，自行车库在未出售前的所有权归属，根据谁开发谁享有的原则，应属兴达房开公司所有。
二、关于自行车库买卖合同的效力问题。首先，自行车库归兴达房开公司所有，且未计算在公摊面积之内，兴达房开公司有权进行分割和出售。自行车库不计建筑面积，是因为自行车库属于架空层地下室，且经行政审批部门许可，全国所有的房开项目均按该惯例执行，法律、行政法规也没有不准出售的强制性规定。其次，自行车库买卖合同是双方自愿达成的，且意思表示真实，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。另外，涉案自行车库从2009年交付后一直由周勇使用至今。综上，请求驳回上诉，维持原判。在二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，根据本案的证据及双方当事人在二审中的一致陈述，诉争的五中花园自行车库系兴达房开公司在楼栋地面以上一层以下高度不超过2.2米的空间，根据楼栋套房的数量进行分隔而成，由住户自愿购买。该类自行车库在功能上主要解决住户停放自行车等二轮交通工具及存放杂物的问题，以满足住户的生活需要。目前，法律并未明确规定出售该类自行车库需先取得预售许可证，而是否可办理权属证书亦非构成合同无效的条件，因此，周勇以房开公司未取得预售许可证及无法办理权属证书为由，主张自行车库买卖合同无效，缺乏法律依据。另外，涉案自行车库已由周勇占有使用多年，现并无其他人对此提出异议或主张权利，且在本案诉讼中周勇亦无退还该自行车库的意思表示，因此，其以房开公司无权分割出售自行车库而主张合同无效，进而要求返还已支付的款项，不能获得支持。综上，原审判决驳回周勇的诉讼请求，实体处理并无不当，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费493元，由上诉人周勇负担。本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 蔡蓓蓓
代理
审判员 陈黛锦
二〇一六年六月二日代
书 记员 李博武 来源：百度搜索“”