浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙07民终1241号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郑燕。
委托代理人：鲍江云、傅正翀，浙江红太阳律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告、反诉原告）：周碧辉。
被
上诉人（原审被告）：何杭君。二被上诉人共同
委托代理人：郑小峰，浙江国权明达律师事务所律师。
上诉人郑燕为与被上诉人周碧辉、何杭君房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2015）金义民初字第3049号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告（反诉被告）郑燕诉称：两被告系夫妻关系。2015年9月30日，原、被告双方经协商达成一致，原告将义乌市北苑四季五区14幢的房产以8150000元的价格转让给被告周碧辉，并签订了《房屋买卖合同（居间）》。合同约定被告周碧辉应当在2015年10月1日前支付定金人民币200000元，约定于2015年10月20日前办理房屋过户手续。被告周碧辉于办理过户手续当日支付原告购房款人民币4300000元，购房余款于过户之日起一个月内付清。嗣后，被告以种种理由拒付购房款，已构成根本违约。现要求：1、判决解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同（居间）》。2、判令两被告支付原告违约金人民币1630000元。原审被告（反诉原告）周碧辉辩称：1、原告诉状中陈述的不是事实，原告违法诚实守信的原则，原告不是讼争房屋的所有权人，原告开始就隐瞒了该房屋购买未满两年的事实，导致税费高出30万元，并且也隐瞒了房屋有贷款的事实；2、违反合同的是原告不是被告，被告曾多次要求原告出具房产证、土地证等多种证件，要求与真实房东详谈，但是原告也没有安排其见面，导致房屋不能如期过户；3、退一步讲，如果法院认为，周碧辉是违约的，希望能综合情况，违约金也过大，希望在公平原则上依法判决。综上，请法庭驳回原告的诉请，并提起反诉，要求：1、判令解除原、被告双方于2015年9月30日签订的《房屋买卖合同（居间）》。2、判令反诉被告双倍返还反诉原告定金人民币200000元。原审被告何杭君辩称：同意被告周碧辉的答辩意见，除此之外，被告认为，两被告虽然是夫妻关系，但讼争合同是周碧辉与原告所签，何杭君不是讼争房屋的买受人，原告要求两被告共同承担诉请是不合理的。原审原告（反诉被告）郑燕针对反诉发表如下辩论意见：1、讼争合同因房价下跌反诉人周碧辉反悔，不愿意继续购买才无法履行；2、虽然涉案房屋并非答辩人所有，但答辩人与房屋产权人系母女关系，且答辩人在出售房屋前已取得产权人陈方仙的同意，根本不存在房屋产权无法过户的情形。
三、答辩人提供的证据足以明确，答辩人在过户时间届满前，一再催促反诉人履行合同义务，但遭到反诉人的明确拒绝，反诉人违约是非常明确的事实。原审法院查明：两被告系夫妻关系。2015年9月30日，原、被告双方签订房屋买卖合同一份，约定将义乌市北苑四季五区14幢的房产以8150000元的价格转让给被告周碧辉。合同中注明该房产的所有权人系郑燕、吴海欧，并约定被告周碧辉应当在2015年10月1日前支付定金人民币200000元，于2015年10月20日前办理房屋过户手续，于办理过户手续当日支付原告购房款人民币4300000元，购房余款于过户之日起一个月内付清。合同签订后，被告发现该房屋的实际所有权人为案外人陈方仙所有，且该房屋登记在陈方仙名下未满两年，被告以此要求解除合同，并向中介公司退回了200000元定金。现原告认为被告单方解除合同的行为构成根本违约，要求被告支付违约金，遂成讼。原审法院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，原告虽无权处分案外人陈方仙的财产，但事后经陈方仙的追认，故原、被告签订的《房屋买卖合同》系有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原、被告双方已经协商一致，要求解除合同，符合法律规定，原告的第一项诉讼请求，该院依法予以支持，本案讼争合同终止履行。合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。现被告明确表示不履行该合同，应当视为违约，应承担相应的违约责任。另外，被告周碧辉辩称，其不履行合同的主要原因是原告在签订合同时，没有如实告知本案讼争房屋的权属情况及本案讼争房屋买卖未满两年等重要事实，故原告在合同履行过程中也存在过错，应承担相应的过错责任，且原、被告双方约定的违约金数额过高，应当予以调整。该院认为，被告的辩称与本案查明的事实一致，原告在履行合同的过程中确实存在过错，因此，本院根据原、被告的合同履行情况及过错程度，酌定被告周碧辉支付违约金100000元。两被告虽系夫妻关系，但本案讼争合同系被告周碧辉单方与原告签订，原告也未能举证证明被告何杭君系本案讼争房屋的共同买受人，故原告要求两被告共同承担违约责任的诉讼请求，依法不予支持。综上原告诉请合理部分，依法予以支持。反诉原告的反诉请求该院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决:
一、解除原告（反诉被告）郑燕与被告（反诉原告）周碧辉于2015年9月30日签订的《房屋买卖合同（居间）》。
二、被告（反诉原告）周碧辉于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）郑燕违约金人民币100000元。
三、驳回原告（反诉被告）郑燕的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）周碧辉的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9735元，由原告（反诉被告）郑燕负担8585元，由被告（反诉原告）周碧辉负担1150元。反诉案件受理费2150元，由被告（反诉原告）周碧辉负担。宣判后，郑燕不服，向本院提起上诉称：
一、涉案房产可顺利过户给周碧辉，郑燕在合同履行过程中不存在任何过错。涉案房产虽登记在陈方仙名下，但陈方仙与郑燕系母女关系，且陈方仙表示会无条件配合办理过户手续，郑燕履行合同义务不存在任何障碍。
二、周碧辉存在明显的违约事实。其在过户前就取回存放于中介的20万元定金，明确拒绝履行合同，周碧辉的行为已违反诚实信用原则，属于严重违约行为。
三、房价下跌是周碧辉拒绝履行合同义务的根本原因。
四、周碧辉、何杭君应向郑燕支付总房款20%的违约金。郑燕因周碧辉的违约已承受贬值损失230万元，该损失应由周碧辉承担，且周碧辉未举证证明郑燕所主张的违约金过高，应当承担举证不能的法律后果。
五、何杭君应当对涉案的债务承担共同清偿的责任。何杭君与周碧辉系夫妻关系，周碧辉购买涉案房产系为了夫妻共同生活居住使用，故涉案的债务为夫妻共同债务。综上，请求二审法院依法改判。周碧辉、何杭君二审中辩称：涉案合同未履行的原因是因为郑燕不诚信，周碧辉一直要求与房东见面，但是郑燕一直不同意。原审认定的10万元违约金过高。郑燕隐瞒的真实的房屋所有权人与房屋过户未满两年的事实，导致过户的税费相差30多万元，周碧辉一直要求陈方仙出面协商此事，但郑燕一直拒绝。双方在中介处已进行调解，达成了解除合同的一致意见，原审中提交的录音资料明确了这个事实。何杭君对此事一直不知情，合同的签订及之后纠纷的处理何杭君均未参与。二审中，郑燕向本院提交了房地产估价报告书一份，证明郑燕已承受涉案房屋贬值损失230万元。周碧辉、何杭君质证意见：对证据三性都有异议，该证据并非新证据，且该报告系郑燕单方委托，评估内容也是抵押估价，并非房产本身市场价值，对该证据不予认可。本院认证意见：该估价报告书系单方委托评估，且不能证明在双方发生纠纷时该房屋的实际价值，本院不予采纳。
经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：
一、关于违约金是否合理的问题。周碧辉在签订合同后，未按约配合过户并支付剩余的购房款，其行为已明显违约，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定的违约金为总房款的20%，但从双方签订合同至周碧辉违约仅不足一个月，违约金的金额明显高于郑燕的实际损失，故原审法院酌定周碧辉支付违约金10万元，并无不当。
二、关于周碧辉与何杭君是否应当共同承担违约责任的问题。周碧辉与何杭君系夫妻，利用夫妻共同财产购买涉案房屋，购买意图系共同居住，虽涉案合同系周碧辉与郑燕签订，但因周碧辉违约造成的违约责任，何杭君应共同承担。原判认定事实清楚，实体处理不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持浙江省义乌市人民法院（2015）金义民初字第3049号民事判决第一、第四项及诉讼费负担部分；
一、撤销浙江省义乌市人民法院（2015）金义民初字第3049号民事判决第二、第三项；
二、周碧辉、何杭君于本判决生效后十日内支付郑燕违约金100000元；
三、驳回郑燕的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费19470元，由郑燕负担9470元，由周碧辉、何杭君负担10000元。本判决为终审判决。
审 判 长 徐 磊
审 判 员 叶金龙
代理
审判员 骆 观
二〇一六年六月二日代
书 记员 黄佳婧 更多数据：