湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)常民一终字第491号上诉人（原审被告）武陵区永茂不锈钢加工厂，住所地常德市武陵区东江乡新安社区*组。经营者石寿来。委托代理人肖骥，北京市中北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）常德凯丰果业有限公司，住所地常德市武陵区城东街道办事处红庙社区21组新安路2号。法定代表人李跃进，该公司董事长。委托代理人粟斌，湖南中思律师事务所律师。
上诉人武陵区永茂不锈钢加工厂（以下简称永茂加工厂）与被上诉人常德凯丰果业有限公司（以下简称凯丰果业）租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第00881号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人永茂加工厂的经营者石寿来及其委托代理人肖骥，被上诉人常德凯丰果业有限公司的委托代理人粟斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，凯丰果业与永茂加工厂于2012年2月8日签订了《房屋租赁合同》。双方约定：1、凯丰果业同意将本公司院内拥有自主所有权的五号楼及前面一块空地由乙方使用不算租金旁边宿舍区有民房楼层另租赁给乙方作为员工宿舍及生活、办公、宿舍区；2、经过双方协商，凯丰果业收取永茂加工厂押金5000元，承租期间押金不得抵做租金；3、租金数额、结算方式及交纳期限：双方约定承租方每季度应向出租方交付租金11250元，交纳租金的时间为每季的最后一个星期内向出租房交纳下一季的全部租金。押金和第一季的租金合计16250元，由乙方于2012年2月25日交付给甲方财务部…6、本合同租赁时间为10年，价格3年不变，三年后租金价格上涨幅度不得超过百分之五。合同第8条还约定：永茂加工厂不得拖欠凯丰果业租金，若拖欠租金超过20天的，凯丰果业有权单方面随时终止合同，收回租赁房屋。后永茂加工厂向凯丰果业支付了押金5000元并支付租金，凯丰果业将租赁场地交付给永茂加工厂使用。永茂加工厂交付租金至2014年5月24日，之后便未支付后续租金，双方就此产生争议。凯丰果业因永茂加工厂不支付租金依据合同第8条约定要求终止租赁合同、永茂加工厂搬离租赁场地，永茂加工厂申请继续租赁及交纳租金，双方未达成一致。现永茂加工厂继续占有并使用凯丰果业租赁场地，自2014年5月25日至今一直未支付租金。凯丰果业遂诉争法院，请求判令：1、永茂加工厂搬出凯丰果业出租场地，并将租赁场地退还给凯丰果业；2、永茂加工厂支付违约占用场地期间的租金41250元；3、永茂加工厂承担本案诉讼费用。原审法院认为，凯丰果业与永茂加工厂签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方均有约束力，双方均应按照合同要求全面履行合同义务。凯丰果业如约向永茂加工厂交付了租赁物，永茂加工厂在交付至2014年5月24日租金后，于2014年5月25日起至今未交付租金已达11个月，违反了合同义务，依据合同第8条“永茂加工厂不得拖欠凯丰果业租金，若拖欠租金超过20天的，凯丰果业有权单方面随时终止合同，收回租赁房屋。”的约定，凯丰果业有权终止合同、收回该租赁房屋。故对凯丰果业要求永茂加工厂搬出凯丰果业出租场地并将租赁物退还给凯丰果业的诉讼请求，予以支持。永茂加工厂辩称因凯丰果业拒收租金致使其不能如期交纳租金主张因无充分证据予以证实，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，永茂加工厂应承担举证不能的不利法律后果。对永茂加工厂辩称未交租金的理由不予支持。永茂加工厂自2014年5月25日占有并使用凯丰果业租赁物至凯丰果业起诉时未交租金已达11个月，凯丰果业依据双方签订的租赁合同中对租金的约定要求永茂加工厂支付占用场地期间所欠租金41250元的诉讼请求有事实与法律依据，予以支持。本案中，永茂加工厂已向凯丰果业交纳押金5000元，因凯丰果业认可，可在凯丰果业损失中予以抵减。依照判决后，永茂加工厂不服原审判决，向本院提出上诉，认为：1、原审认定事实错误，①、原审遗漏租赁背景方面的事实，凯丰果业院内的5号楼及前面的空地已荒废多年，其为了变废为宝，才与永茂加工厂及其他客户签订多年的租赁合同；②、原审未涉及凯丰果业的关键人物周庆祥，周庆祥是凯丰果业签订协议、收取房租及押金的代表，是涉案房屋及场地的实际管理人；③、2014年5月24日以后，永茂加工厂采取多种方式、途径缴纳租金，但凯丰果业及其代表拒收；④、凯丰果业以拖欠租金为由要求返还场地属于典型的恶意诉讼；2、原审判决适用法律错误，①、本案凯丰果业以不收取租金的方式阻却租赁合同的不成就，故意造成租赁户不缴纳租金的假象，达到其要求租赁户返还场地的目的，属于当事人为了自己的利益不正当的促成条件成就视为条件不成就的情形，原审判决永茂加工厂返还场地及房屋属适用法律不当；②、凯丰果业公司如要解除租赁合同，亦应当根据法律规定履行先行催告的义务，凯丰果业根本未履行该义务，故意不收取租金，责任在于凯丰果业；③、根本性违约才可以行使解除权，永茂加工厂没有违约，不存在根本性违约问题；3、本案有着复杂的背景及众多的租赁户，争议颇大，属于敏感类案件，并非权利义务明晰、争议不大的案件，原审适用简易程序不当。请求撤销原判，改判驳回凯丰果业在原审中的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由凯丰果业负担。二审期间，为支持其上诉主张，永茂加工厂向本院提交《请求常德凯丰果业有限公司收取武陵区永茂不锈钢加工厂的租金的诚意致函》、中国邮政EMS快递凭单及改退批条各1份，拟证明2015年8月21日永茂加工厂致函凯丰果业请求其收取房屋租金，但凯丰果业拒收该特快专递的事实。凯丰果业答辩称：1、永茂加工厂的上诉理由不成立，从原审中的证据看，目前的事实就是永茂加工厂超过20天未交房租，根据双方签订的租赁合同，凯丰果业可以解除合同，收回房屋；2、原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，凯丰果业未向本院提交证据材料。经庭审质证，凯丰果业对永茂加工厂提交的证据质证后认为：该份快递凯丰果业没有收到，永茂加工厂在原审中也提交了类似的函，但这都是超过了应交租金20天后发的，且永茂加工厂知道凯丰果业公司地址，应亲自来公司缴纳租金，因此根据合同约定，凯丰果业可以解除合同。本院对永茂加工厂提交的证据审核后认为：该证据系原件，与本案有关联性，本院予以采信。本院经二审审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明，永茂加工厂的租金一直由凯丰果业的员工周庆祥上门收取，由周庆祥个人开具收据给永茂加工厂。2014年7月20日，永茂加工厂致函周庆祥，要求缴纳租金及继续履行租赁合同。2015年8月27日，永茂加工厂致函凯丰果业的法定代表人李跃进，请求凯丰果业派人收取其租金，李跃进拒收了该邮件。
本院认为，本案争议焦点为：1、凯丰果业与永茂加工厂签订的《房屋租赁合同》是否应当解除？永茂加工厂是否应支付占用场地期间的租金41250元？2、原审是否严重违反法定程序？关于争议焦点一，凯丰果业与永茂加工厂签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属合法、有效，合同双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的权利义务。该《房屋租赁合同》约定，永茂加工厂应于每一季度的最后一个星期内向出租方交纳下一季度的全部租金。本案中，永茂加工厂的租金已交至2014年5月24日，故其应在2014年第二季度的最后一个星期内即2014年6月1日前交纳该年第三季度的租金11250元。该《房屋租赁合同》第五条第8项约定，永茂加工厂不得拖欠租金，若拖欠租金超过20天的，凯丰果业有权单方面终止合同，收回租赁房屋。本案中永茂加工厂至今未交纳2014年5月24日之后的租金，拖欠租金的时间已远远超过合同约定的20天，故凯丰果业可按合同约定解除租赁合同，收回租赁房屋。永茂加工厂在原审中提交的短信记录因无法判断是和凯丰果业的租金收取人周庆祥之间的通信，亦不能证明周庆祥已收到该信息，原审中的证人出庭证言也是陈述其听永茂加工厂的经营者石寿来说凯丰果业拒收租金，无其他证据佐证，不能证明本案中凯丰果业拒收租金，故永茂加工厂上诉认为其未按时交纳租金的原因系凯丰果业拒收其租金因而其未违约的主张不符合本案客观事实，本院不予支持。2014年7月20日、2015年8月27日，永茂加工厂分别致函凯丰果业的租金收取人周庆祥及其法定代表人李跃进，要求其收取租金及继续履行合同，但致函的时间早已超过合同约定的解除时间，并不能证明永茂加工厂在合同的约定解除时间内其已主动履行了交纳租金的义务。退一步讲，即使凯丰果业无正当理由拒收租金的事实成立，永茂加工厂也应按照《中华人民共和国合同法》第一百零一条第一款第一项的规定，将应交纳的租金予以提存，而本案中永茂加工厂并未将租金予以提存，故原审判决双方租赁合同解除永茂加工厂返还租赁标的给凯丰果业并无不当，本院予以支持。永茂加工厂在凯丰果业起诉前已拖欠租金11个月，但其交纳的押金5000元凯丰公司未退还，故原审判决永茂加工厂支付拖欠租金36250元（已抵扣其交纳的押金5000元）并无不当，本院予以支持。至于永茂加工厂上诉认为凯丰果业未按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定履行催告义务因而双方的租赁合同不能解除的主张，因双方的租赁合同明确约定了合同的解除条件，对于拖欠的租金凯丰果业可以要求永茂加工厂在合理期限内支付，但这并不是凯丰果业的法定义务，凯丰果业可以不经催告直接依据合同的约定请求解除合同，故永茂加工厂的此点上诉理由不符合法律规定，本院不予支持。关于争议焦点二，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三条规定：“当事人就适用简易程序提出异议，人民法院认为异议成立的，或者人民法院在审理过程中发现不宜适用简易程序的，应当将案件转入普通程序审理。”本案原审法院根据本案具体案情适用简易程序审理后，双方当事人均未就此提出异议，在审理过程中也未发现不适用简易程序的情形，因此本院原审法院适用简易程序审理本案并无不当，本院予以支持。永茂加工厂上诉认为本案原审法院适用简易程序进行审理属严重违反法定程序的情形不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人永茂加工厂的上诉主张没有事实及法律依据，其上诉理由不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费840元，由武陵区永茂不锈钢加工厂负担。本判决为终审判决。
审判长 李 浚
审判员 贺德全
审判员 张 利
二〇一六年六月二日
书记员 余 芳附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 微信公众号“”