湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）郴北民二初字第1941号原告某某银行股份有限公司某某支行。负责人陈某某，男，系该支行行长。委托代理人李某某，男，1972年9月5日出生，汉族，系该支行副行长。委托代理人曾某某，男，1960年4月8日出生，汉族，系该支行客户经理。被告邓某某，男，1956年8月17日出生，汉族。委托代理人邓某君，男，1964年11月26日出生，汉族，系被告邓某某之弟。被告某某房地产开发有限公司。法定代表邓某君，系该公司总经理。
原告某某银行股份有限公司某某支行（以下简称某某银行某某支行）与被告邓某某、某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月16日公开开庭进行了审理,原告某某银行某某支行的委托代理人李某某、曾某某、被告邓某某的委托代理人暨被告某某房地产公司的法定代表人邓某君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某银行某某支行诉称,2005年2月4日，被告邓某某与原告签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号43020520XXX），借款500000元。并在某某市经济技术开发区建设局办理了房屋预购商品房贷款抵押登记备案监证书的抵押登记手续，（证号：某开房预购20XX字第XX号），权利价值500000元。原告某某银行一手住房按揭户邓某某，2005年2月4日贷款500000元，到期日2020年2月4日，截止2015年10月20日止欠贷款本金245777.92元，利息15086.58元，合计260864.50元。因某某焊料有限公司涉嫌非法集资一案，2014年6月被某某市政府工作组进驻。该公司已经停业一年多，资金链已断，现该公司正在重组中。被告邓某某自2015年3月21日至今未偿还月供款，经原告某某银行某某支行多次催收未果，遂成此案。原告起诉到本院，请求判令：1、解除原被告双方于2005年2月4日签订的《个人购房担保借款合同》。判令被告邓某某偿还所欠原告个人住房按揭贷款本金245777.92元，利息15086.58元，合计260864.50元。利息暂计算至2015年10月21日，从此之后的利息按2005年2月4日签订的《个人购房担保借款合同》的第4条规定计算。2、判令被告某某房地产开发有限公司对被告邓某某的贷款本息承担连带保证责任。3、由被告承担本案诉讼费用及实现抵押担保物权的评估、拍卖等一切费用。原告某某银行某某支行为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、《借款合同》、《借款凭证》复印件，拟证明被告邓某某在原告处于2005年2月4日借款50万元；被告某某房地产公司为借款提供了连带责任保证担保。2、借款抵押（质押）担保承诺书复印件，拟证明被告某某房地产公司为被告邓某某的50万元借款提供了连带责任保证担保。3、预购商品房贷款抵押登记备案监证书复印件，拟证明被告邓某某提供的房产抵押在房屋管理部门办理了预抵押登记。4、被告邓某某身份证及户口本复印件，拟证明被告邓某某的身份证明。5、被告某某房地产公司授权书复印件，拟证明被鑫办理农行业务授权证明，被告某某房地产公司担保的合法性。6、被告邓某某欠借款及利息信息复印件，拟证明至2015年10月21日贷款利息将达到15086.55元。
被告邓某某、某某房地产公司辩称，1、黄某某、邓某某、邓某君于2005年2月4日分别与原告签订了《个人购房担保借款合同》，并履行了一段时间的贷款月供。但由于原某某房地产公司董事长李某民于2005年9月病逝。某某焊料有限公司接管了某某房地产公司，黄某某、邓某某、邓某君是某某焊料公司的股东，接管后即成为了某某房地产公司的股东。2、某某焊料公司接手某某房地产公司后对某某花园这个烂尾楼重新进行了规划布局和调整，拆除了一些不符合规范要求的再建工程和设施，恰好黄某某、邓某某、邓某君购买的房子在规划布局的调整范围内被拆除，此后，三人的个人按揭贷款由某某房地产开发有限公司还月供，直至还款到2015年3月21日止。3、某某房地产公司陷入非法吸收公众存款罪中，被告所有的财产全部被司法机关冻结查封，致使客观上对于原告方的借款本息的按期归还造成了困难。综上，黄某某、邓某某、邓某君不再承担偿还所欠原告的个人按揭贷款本息，而由被告某某房地产公司承担。
被告邓某某、某某房地产公司未就其辩称向本院提交证据。经本院组织，原、被告质证情况如下：被告邓某某、某某房地产公司对原告某某银行某某支行提交的证据1、4、5、6无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，承诺书的承诺事项不是为本案借款担保，是保证公司作为借款外的行为；对证据3真实性、合法性有异议，要求出示原件，且建设局不具有抵押登记的职能，抵押登记应设立他项权证书。对原、被告双方的举证、质证，
本院认为，证据应当符合合法性，真实性和关联性的原则。原告某某银行某某支行提供的证据1、4、5、6真实、合法并与本案相关联，可以作为定案依据；原告某某银行某某支行提交的证据2真实、合法，但是不能达到原告的证明目的；原告某某银行某某支行提交的证据3系复印件，不符合证据规则，不能作为定案依据。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：
一、2005年2月4日，被告邓某某（借款人、购房人、抵押人）与原告某某银行某某支行（贷款人、抵押权人）及被告某某房地产（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号43020520XXX），约定：1、借款金额为500000元，借款期限为2005年2月4日起至2020年2月4日止；借款利率为在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率的基础上上浮30%，执行年利率为7.956%；借款人即被告邓某某未按合同约定归还借款的，贷款人即原告某某银行某某支行有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之五十计收罚息；对应付未付利息，原告某某银行某某支行有权依据中国人民银行规定计收复利；2、被告邓某某授权原告某某银行某某支行将全部借款划入被告邓某某账户，再将全部借款划入售房人即被告某某房地产公司的账户；3、借款采用等额本息还款法归还本息，以每月的20日为还款日；4、保证人即被告某某房地产公司为借款人即被告邓某某依本合同所形成的债务提供连带责任保证；被告邓某某以本合同项下所购房屋作抵押，由保证人即被告某某房地产公司提供阶段性保证担保；被告某某房地产公司自本合同签订之日起，至被告邓某某取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交原告某某银行某某支行收执之日止，为被告邓某某的债务承担连带保证责任；保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人即原告某某银行某某支行实现债权的一切费用；保证期间为本合同约定的被告邓某某债务履行期限届满之日起二年；借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年；5、被告邓某某以本合同所涉的所购房屋作为抵押物；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用；本合同项下债务履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；6、本合同有效期内，发生下列事项之一，贷款人即原告某某银行某某支行有权停止发放借款，宣布本合同提前到期，行使抵押权或要求保证人承担保证责任，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：……（2）借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息；……。
二、2005年2月4日被告邓某某与原告某某银行某某支行及被告某某房地产签订了《个人购房担保借款合同》时，被告某某房地产公司的法定代表人系李某民，其授权委托王某某办理在原告某某银行某某支行按揭贷款等事项。2005年9月被告某某房地产公司原法定代表人李某民病逝，邓某君成为了被告某某房地产公司的法定代表人。嗣后，被告邓某某所购的涉案房屋被拆除。自2015年3月21日起，被告邓某某未再按合同约定归还借款本息，截止2015年10月20日，尚欠贷款本金245777.92元，利息15086.58元，合计260864.50元。
本院认为，本案属金融借款合同纠纷。
原告某某银行某某支行与被告邓某某、某某房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方真实意思表示，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告某某银行某某支行要求解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，原告根据《个人购房担保借款合同》的约定，可宣布贷款到期，主张要求被告即时归还借款本息。被告邓某某所购案涉房屋已被拆除的后果由谁承担，不是本案的审理范围，被告邓某某可另案主张权利，被告邓某某提出的由被告某某房地产公司承担偿还所欠原告某某银行某某支行的个人住房按揭款本息而其个人不再承担还款义务的答辩意见，本院不予采纳。被告某某房地产公司系被告邓某某向原告借款的连带责任保证人，故原告要求被告某某房地产公司对被告邓某某所欠原告借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。原告某某银行某某支行未提交证据证明其为实现债权产生了其他费用，故其要求被告承担其他实现债权的所有费用的诉讼请求，在本案中不予支持。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、解除原告某某银行股份有限公司某某支行与被告邓某某、某某房地产开发有限公司于2005年2月4日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号43020520XXX）；
二、被告邓某某偿还原告某某银行股份有限公司某某支行贷款本金245777.92元，利息15086.58元，（利息计至2015年10月21日，此后的利息按年利率7.956%计算），合计260864.50元，限被告邓某某在本判决生效后十五日内还清；对此，被告某某房地产开发有限公司承担连带清偿责任。
二、驳回原告某某银行股份有限公司某某支行的其它诉讼请求。如果被告邓某某、某某房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5213元，由被告邓某某、某某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 石纳新
审 判 员 王 琴
人民陪审员 黄 超
二〇一六年六月二日
书 记 员 朱 珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”