广东省深圳市南山区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)深南法民三初字第1331号 原告徐金花，女，汉族。 委托代理人吴昊，广东华途律师事务所律师。 被告徐利平，女，汉族。 被告徐建华，男，汉族。 第三人招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称第三人招商银行），住所地深圳市福田区深南中路2号新闻大厦，组织机构代码78278219X。 法定代表人岳鹰。 第三人李花，女，朝鲜族。 委托代理人刘涛，广东卓建律师事务所律师。 委托代理人罗延飞，广东卓建律师事务所律师。 原告徐金花诉被告徐利平、徐建华、第三人招商银行股份有限公司深圳分行、李花房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人吴昊，第三人李花及其委托代理人刘涛、罗延飞到庭参加诉讼。被告徐利平、被告徐建华及第三人招商银行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年11月6日，经朋友介绍，原、被告签订了《房地产买卖合同》，合同约定原告向两被告购买位于深圳市南山区水木华庭4号楼A-2B房(以下简称涉案房产)，成交价人民币368万元(以下币种均为人民币)。合同签订后，原告支付了全部款项，两被告未依约在签订合同之日起30日内完成赎楼，原告多次联系两被告，两被告未予配合。故原告诉至法院，请求判令：1、两被告继续履行《房产买卖合同》，将涉案房产的所有权变更登记至原告名下并于收到全款之日起7日内交付房屋；2、两被告支付延迟交付房屋的迟延履行违约金（按成交价的日万分之四计算，从2015年12月7日起计算至两被告实际交付房屋并完成过户之日）；3、两被告负有配合原告减免相关交易税费的义务，拒不配合导致增加的税费由两被告承担；4、两被告承担本案诉讼费及保全费。 两被告辩称，1、两被告对原告的第一项、第二项诉讼请求没有异议，法院判决后，两被告同意按照法院的判决书协助原告办理过户手续及相关的合同义务。2、关于原告要求两被告支付迟延交付房屋的违约金，两被告认为没有事实和法律依据。因两被告收到全款后，已经于2015年12月12日将涉案房产交付给原告，并办理了水电过户手续。 第三人李花辩称，本案原告与两被告恶意串通损害了第三人李花的权益，所签订的房地产买卖合同是无效的，所谓的交付也是不合法的，应予以驳回，理由如下：1、首先本案的交易和诉讼是在第三人李花与两被告之间的（2015）深南法民三初字第920号案件判决后产生的，本身就有制造虚假交易和诉讼之嫌。更重要的是原告与两被告姓氏相同，而徐金花与徐建华的身份证号码前几位相同，户籍地址均显示为江西省上饶市万年县，有理由相信三人相熟识，原告起诉状所说的经朋友介绍认识的谎言不攻自破。2、从原告提交的起诉状和证据材料显示的交易时间点和交易过程来看，本案虚假交易和诉讼太明显，相互矛盾，漏洞百出，按照常理和交易习惯无法解释，原告起诉状称2015年2月8日签订合同，但提交的证据显示是2015年11月6日，原告与两被告签订的合同约定原告要在合同签订之日起30日内支付100万元定金，按照一般的交易习惯，定金都是于当日支付并监管，且依法不能超过成交额的20%，而原告到12月7日才支付100万元定金不符合交易习惯，且远远超过了成交额30%；涉案合同约定两被告要在签订合同起30日内即12月5日注销抵押办理赎楼，但原告在12月7日支付100万元定金，紧接着在定金支付第二天，在所谓的两陌生两被告未办理赎楼，未履行任何合同义务，原告利益毫不保障的情况下就支付了全部购房款，完全不符合常理，更不符合交易习惯。3、原告的起诉状落款时间为2015年12月11日，正式立案时间为12月14日，起诉理由是两被告未按照约定办理赎楼，多次联系至今仍不配合，而双方交楼确认书落款时间是2015年12月12日，试问两被告竟然愿意交付房屋，怎会不愿意赎楼配合过户？并且原告为何要在支付房屋全款的第二天和两被告交楼后才起诉并申请查封自己迫切需要取得的房屋，导致两被告不能正常办理赎楼和过户，实在无法自圆其说。4、唯一能解释上述种种不合理的原因是本案是在920号案判决下来等待生效期间（11月24日至12月11日），双方恶意串通制造的，当时两被告因不服920号案判决继续履行与第三人李花的房屋买卖合同，在与第三人李花协商未果而于12月9日左右提起上诉，串通与原告制造了一场虚假交易和诉讼，这也是为何本案原告支付的定金、房屋尾款、交楼的所有时间都集中在12月7日至9日，而未按照一般正常二手房交易流程，先支付定金，办理监管，办理赎楼，再付清剩余房款和交楼的正常流程。综上，原告与两被告恶意串通，损害第三人李花的利益，合同无效，因此原告非法占有的房屋应向第三人李花返还，同时根据中华人民共和国民事诉讼法第112条规定，当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，法院应当驳回其请求，并应当根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的应依法追究其刑事责任。第三人李花恳请法院查明事实，依法处理。 第三人招商银行未予答辩。
经审理查明，位于深圳市龙珠大道的水木华庭4号楼A-2B房，建筑面积为85.88平方米，于2003年11月17日登记至两被告名下。 2015年11月6日，原告与两被告签订《房地产买卖合同》，约定两被告将涉案房产以368万元出售给原告，原告在30日内支付定金100万元，在2015年12月9日前支付剩余款项268万元；两被告在签订合同之日起30日内赎楼，并在收到全部款项后3日内配合原告签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；两被告在收到全部款项2日内将涉案房产交付原告，及其它内容。 2015年12月7日，原告向被告徐利平转账支付100万元；2015年12月8日，原告向被告徐利平转账支付164万元、100万元、4万元。 2015年12月12日，原告与两被告签订了《交楼确认书》。原告提交了水木华庭管理处收费收据、深圳供电局有限公司通用机打发票拟证明已于2015年12月办理了物业管理、水电过户等手续。第三人李花对上述证据不予认可。 第三人李花提交了被告徐建华的人口信息查询单，记载徐建华的籍贯为江西省万年县，原告陈述与被告徐建华为老乡，所以才有共同的朋友促成交易，买房前并不认识。本院要求原告向本院提交深圳市社会保险参保证明，原告提交的2014年4月至2016年3月期间的社保缴纳单位为深圳市创恒信息技术有限公司，该公司的工商登记信息显示其法定代表人为徐建华，股东为徐建华、徐利平。对此，原告解释，原告经朋友介绍，挂靠深圳市创恒信息技术有限公司购买社会保险，但并未实际入职，只是代扣社保费用，本案纠纷发生后，该公司拒绝为原告代交社保，原告已将社保关系迁出。 另查，2015年12月7日，被告徐利平向案外人汪子华的账户转账共计73万元，深圳市创恒信息技术有限公司向汪子华转账共计27万元，汪子华向原告转账100万元，原告向被告徐利平转账100万元；2015年12月8日，被告徐利平向汪子华的账户转账共计275万元，汪子华向原告转账共计269万元，原告向被告徐利平转账共计268万元。 再查，李花曾向本院起诉徐建华、徐利平[（2015）深南法民三初字第920号]，本院于2015年11月19日作出（2015）深南法民三初字第920号民事判决，判决徐建华、徐利平继续履行于2015年5月7日与李花签订的买卖涉案房产的《二手房买卖合同》。该判决于2015年11月25日送达徐建华、徐利平。后徐建华、徐利平对该判决提起了上诉。涉案房产于2015年12月17日在（2015）深南法民三初字第920号案中被查封，本案于2015年12月24日轮候查封该房。 以上事实，有《房地产买卖合同》、人口信息查询单、深圳市社会保险参保证明、工商信息查询单、产权信息单、账户历史交易明细等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与两被告签订的《房地产买卖合同》在签订和履行方面存在较多疑点，本院分析如下：第一，涉案合同虽签订于2015年11月6日，但实际履行行为（支付购房款等）均发生于2015年12月7日、8日，即（2015）深南法民三初字第920号民事判决书送达之后。两被告在（2015）深南法民三初字第920号民事判决判令继续履行与第三人李花的房屋买卖合同且该案并未生效的情况下将涉案房产另行出售，主观上存在恶意。
原告与两被告徐建平系同乡，且原告的社保由两被告徐建平担任法定代表人的公司缴纳，表明原告与被告徐建平在签约前可能认识，原告对涉案房产的前述买卖可能知情，主观上可能并非善意。第二，涉案合同没有约定在签约时支付定金，而约定在签约后30日内直接向卖方支付定金100万元，12月9日前直接向卖方支付剩余款项268万元，卖方收到款项3日内过户、2日内交房（即过户前交房），上述约定，均不符合交易习惯。在过户前直接支付购房款，而不进行资金监管，也不能保证买方的资金安全。第三，从款项的实际支付来看，2015年12月7日，被告徐利平和深圳市创恒信息技术有限公司（法定代表人为徐建华，股东为徐建华、徐利平）向案外人汪子华的账户转账共计100万元，汪子华向原告转账100万元，原告又向被告徐利平转账100万元作为购房款；2015年12月8日，被告徐利平向汪子华的账户转账共计275万元，汪子华向原告转账共计269万元，原告向被告徐利平转账268万元作为购房款。也即，原告向被告徐利平支付的购房款368万元均来源于被告徐利平或其关联公司。 上述证据足以证明，原告和两被告并无真实的买卖涉案房产的意思，两被告在（2015）深南法民三初字第920号民事判决判令继续履行与第三人李花的房屋买卖合同的情况下，与原告恶意串通，签订《房地产买卖合同》，向原告提供款项制造购房款已经全部支付的假象，并向原告交付涉案房产。原告起诉至本院要求继续履行上述合同，客观上损害了第三人李花要求购买涉案房产的期待利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；……”原、被告签订的《房地产买卖合同》，因原、被告恶意串通，损害第三人李花的利益，应为无效。对于原告要求两被告继续履行合同，并追究两被告违约责任的诉讼请求，本院不予支持。 两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，
判决如下： 驳回原告徐金花的全部诉讼请求 案件受理费36240元，保全费5000元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 （本页无正文）
审 判 长 廖 艳
人民陪审员 张 和
人民陪审员 张 明
二〇一六年六月二日
书 记 员 黄秋香 来自：