广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初252号
原告：广州农村商业银行股份有限公司花都支行，住所地广州市花都区新华街公益路21号南座，组织机构代码19119865-3。
负责人：凌游。
委托代理人：张运锐，该公司职员。
委托代理人：林明杰，该公司职员。
被告：王永晴，女，1990年2月10日出生，汉族，住江西省吉安市新干县，
被告：王永飞，男，1979年8月5日出生，汉族，住江西省吉安市新干县，
被告：广州隽粤置业有限公司，住所地广东省广州市广州经济技术开发区青年路336号科瑞大厦副楼305房，组织机构代码76193012-2。
法定代表人：单颂曦，该公司总经理。
委托代理人：刘辉辉，广东科德律师事务所律师。
委托代理人：范淑素，该公司职员。
原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行（以下简称农商银行花都支行）诉被告王永晴、王永飞、广州隽粤置业有限公司（以下简称隽粤公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告农商银行花都支行的委托代理人张运锐，被告隽粤公司的委托代理人刘辉辉、范淑素到庭参加诉讼。被告王永晴、王永飞经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告农商银行花都支行诉称：2012年9月27日，农商银行花都支行与王永晴签订《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201200735号）。合同约定，农商银行花都支��向王永晴发放楼宇按揭借款165万元，期限自2012年10月9日至2042年10月9日止，利率按月息4.6396‰计算（如遇到利率调整，则按中国人民银行规定的利率计算），以王永晴购买的位于广州市花都区新华街三东大道1号隽悦豪庭（自编14号楼）101房作抵押。2012年9月27日，农商银行花都支行与王永飞签订《保证合同》（合同编号：0809070201200192号），合同约定，保证人王永飞对该笔贷款具有不可撤销的连带责任保证。2012年6月4日，广州隽粤置业有限公司与农商银行花都支行签订《楼宇按揭合作协议》，该协议第6条中第6.1及第6.2项约定，广州隽粤置业有限公司在为购房人办妥房屋所有权证及原告作为抵押权人的他项权证之前，对原告向所有购买广州隽粤置业有限公司所开发位于广州市花都区新华街三东大道1号隽悦豪庭发放的按揭贷款，提供无条件、不可撤销的连带责任保证。2012年10月9日，原告向被告王永晴发放贷款165万元，截至2015年9月20日，王永晴违反合同约定，欠供5期，其中拖欠本金10339.71元及利息31459.11元未偿还。被告王永飞、广州隽粤置业有限公司也未履行保证责任代为清偿债务。基于被告违约，为维护原告的合法权益，根据有关法律规定，特向法院起诉，请求判令：1.解除原告与被告王永晴签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201200735号），被告王永晴偿还拖欠原告的借款本金1592744.26元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按照合同约定计至结清之日止，暂计至2015年9月20日为31459.11元）；2.被告王永晴用于抵押的房地产经折价或拍卖、变卖所得的价款，原告享有优先受偿权；3.被告王永飞、广州隽粤置业有限公司对被告王永晴的借款本息承担连带清偿责任；4.三被告承担实现本案债权的全部费用。庭审中，农商银行花都支行以其起诉后王永晴有部分还款为由，变更第一项诉讼请求为：解除原告与被告王永晴签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201200735号），被告王永晴偿还拖欠原告的借款本金1582404.55元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按合同约定计至结清之日止，暂计至2016年5月20日合计48065.43元）；明确第四项诉讼请求为：三被告承担本案案件受理费、财产保全费5000元、公告费260元。原告农商银行花都支行为证明其起诉理由成立，提供证据：1.《楼宇按揭合同》，证明原告与被告王永晴签订借款合同；2.《保证合同》，证明原告与被告王永飞签订保证合同，王永飞对王永晴的借款提供保证担保的事实；3.借款借据、业务凭证各1份，证明原告依约向被告王永晴发放贷款；4.借款数据2份、还款记录1份，证明被告王永晴的还款及欠款情况；5.《楼宇按揭���作协议》，证明被告隽粤公司对被告王永晴的借款承担连带清偿责任；6.预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记各1份，证明涉案用于抵押的房产已办理房产抵押预告登记。被告王永晴、王永飞没有到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。
被告隽粤公司辩称：我方作为担保人，对原告第一项诉讼请求的具体金额是不清楚的，请法庭予以核实。我方同意原告的第二项诉讼请求。关于原告的第三项诉讼请求，我方认为本案有不动产的担保和人的担保，我方的担保责任是对不动产清偿之后的不足部分予以清偿。被告隽粤公司未向本院提交证据。
经审理查明：2012年6月4日，隽粤公司（甲方）与农商银行花都支行（乙方）签订《楼宇按揭合作协议》，约定甲乙双方就甲方开发建设并依法销售的座落于广州市花都区广清高速公路以东、三东大道以北CA0401-20、CA0401-29地块的经批准命名为隽悦豪庭一期住宅商品楼宇进行按揭合作;对按揭购买隽悦豪庭一期住宅商品楼宇的购房人,甲方有权推荐其向乙方申请借款；甲方同意为隽悦豪庭一期住宅商品楼宇的购房人偿还乙方购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任,该保证不再逐笔办理保证担保手续；甲方对每笔借款的保证期间为：自乙方向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及乙方宣布贷款提前到期日）起两年，但在甲方为该购房人办妥房屋所有权证及乙方作为抵押权人的他项权证之日，甲方就该购房人对乙方负有的保证义务即解除；甲方的保证范围包括乙方向每个购房人发放的贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、评估费等)。2012年9月27日，王永晴（��方）与农商银行花都支行（乙方）签订《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201200735），约定：甲方（借款人）向乙方（贷款人）借款165万元，用于购买广州市花都区新华街三东大道1号隽悦豪庭（自编14号楼）101房，贷款期限自2012年10月9日至2042年10月9日；贷款利息按月计收，月利率4.6396‰，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，乙方有权直接执行中国人民银行有关规定，相应调整利率，不再另行通知甲方；甲方未按本合同约定期限归还贷款本息的（包括乙方提前实现债权的情形），乙方有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息计算期间自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止；对不能按时支付的利息，乙方有权在贷款到期后按罚息利率计收复利；还款方式为按月等额归还借款本息，供款总期数���360期，每月还款日为20日；甲方自愿以按揭房产向乙方提供抵押担保，作为本合同项下贷款的担保；甲方若在还款期内连续三期或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未清偿的,乙方可以合法的方式对抵押房产进行处分以实现债权；甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应方式实现全部债权；甲方违反本合同规定之任何条款，可能影响乙方债权实现的，乙方有权单方解除合同，要求甲方立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿。同日，王永飞作为保证人（甲方）与农商行花都支行作为债权人（乙方）签订《保证合同》（编号：0809070201200191）。该合同约定：甲方为编号为0809004201200735的《楼宇按揭合同》（以下简称主合同）项下的债务向乙方提供担保，担保方式为不可撤销连带责任保证；保证范围：主合同债务人应承担的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和债权人为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）、主合同被确认无效、被撤销或者被解除的情况下主合同债务人应当承担的返还贷款及赔偿损失的责任以及主合同债务人在主合同项下的所有其它应付费用；保证期间为自主合同约定的主债务履行期限届满之日起两年；本合同项下有两个或两个以上保证人的，各保证人承担共同连带保证责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。若除本合同约定的担保方式外，主合同项下还存在其他担保方式（包括但不限于主合同债务人向乙方提供物的担保）的，乙方有权选择���先行使本合同项下权利，要求甲方承担连带保证责任，甲方对乙方的担保责任不受任何其他担保的影响，其保证责任也不以乙方向主合同债务人或其他任何担保人提出权利主张为前提。农商银行花都支行于2012年10月9日向王永晴发放贷款165万元。截至2015年9月20日，王永晴已欠供5期，拖欠本金10339.71元、利息30932.45元。现本金余额共计1582404.55元（包括已到期本金及未到期本金）。另查，涉案《楼宇按揭合同》约定用于抵押的房产（广州市花都区新华街三东大道1号隽悦豪庭自编14号楼101房）已办理预购商品房预告登记（编号为粤房地预登穗字第0320089244号）、预购商品房抵押权预告登记（编号为粤房地预登穗字第0320073360号），预购商品房抵押权预告登记显示农商银行花都支行为预告登记权利人，王永晴为预告登记义务人。该房产没有过户登记至王永晴名下，也没有办理抵押权登记。诉讼中，农商银行花都支行向本院提出财产保全申请，要求查封三被告价值1592774.26元的财产，并出具担保函为申请财产保全进行信用担保。本院于2016年4月15日作出（2016）粤0114民初252-1号民事裁定书，裁定冻结三被告银行存款共1592774.26元或查封等值的其他财产。
本院认为：农商银行花都支行与王永晴签订的《楼宇按揭合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行合同义务。农商银行花都支行已依约履行放款165万元的义务，王永晴应按合同约定还款。截至2015年9月20日，王永晴已欠供5期，拖欠本金10339.71元、利息30932.45元，已构成违约。根据《楼宇按揭合同》的约定，王永晴任一期供款的违约，即为对全部借款的违约，农商银行花都支��有权单方解除合同，要求王永晴立即提前偿还借款。故农商银行花都支行诉请解除涉案《楼宇按揭合同》、王永晴归还借款本金1582404.55元并按合同约定计付利息、罚息、复利，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条及《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以不动产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，不动产抵押没有办理抵押登记的，不发生物权效力。本案中作为抵押物的预购商品房办理了抵押权预告登记，但尚未过户登记至王永晴名下，抵押权预告登记也未转换为抵押权登记，在此情况下，抵押权并未设立，农商银行花都支行不能直接行使抵押权。王永飞已与农商银行花都支行签订《保证合同》，为王永晴的涉案借款提供连带责任保证。涉案《保证合同》约定：���保证人承担共同连带保证责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务；若主合同项下还存在其他担保方式（包括但不限于主合同债务人向债权人提供物的担保）的，债权人有权选择优先行使本合同项下权利，要求保证人承担连带保证责任。因此，农商银行花都支行诉请王永飞对王永晴的上述债务承担连带清偿责任，合法有据，本院予以支持。隽粤公司自愿为涉案楼宇购买人王永晴向农商银行花都支行的借款在办妥房屋所有权证及农商银行花都支行作为抵押权人的他项权证之日前提供连带保证担保，现王永晴所购涉案房产未办妥房产证及他项权证，隽粤公司应对王永晴的上述欠款承担连带清偿责任。王永晴、王永飞经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席���决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行与被告王永晴于2012年9月27日签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201200735）；
二、被告王永晴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行偿还借款本金1582404.55元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利截至2016年5月20日合计48065.43元，自2016年5月21日起至付清欠款之日止的利息、罚息、复利按涉案《楼宇按揭合同》的约定计付）；
三、被告王永飞、广州隽粤置业有限公司对上述第二���欠款承担连带清偿责任；
四、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19650元，财产保全费5000元，公告费260元，合计24910元，由被告王永晴负担，被告王永飞、广州隽粤置业有限公司承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按规定，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不提交的按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 优
人民陪审员 ���玉娥人民
审判员 李 满 友
二〇一六年五月三十一日异
书 记 员 杜 晓 嘉附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”