福建省尤溪县人民法院民 事 判 决 书（2015）尤民初字第2560号原告（反诉被告）福州西酒物业管理有限公司，住所地福建省福州市。法定代表人孙勇，董事长。本诉委托代理人陈裕壮，尤溪县沈兴法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）李智曙，男，1985年12月25日出生，汉族，无业，住福建省尤溪县。
原告福州西酒物业管理有限公司（以下简称“西酒物业公司”）与被告李智曙物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，后由于案情复杂，本院于2016年1月12日裁定将本案转为普通程序进行审理。2016年1月21日，被告李智曙提起反诉。本院依法组成合议庭于2016年4月13日就本案本诉部分公开开庭进行了审理。原告西酒物业公司的委托代理人陈裕壮、被告李智曙到庭参加诉讼。本院于2016年4月29日就本案反诉部分公开开庭进行了审理。反诉原告李智曙到庭参加诉讼，反诉被告西酒物业公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告西酒物业公司诉称，根据《福建省物业管理条例》第三章的规定，原告于2011年3月31日与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，被告应当按照协议的第四条约定，经物价部门批准的收费标准，每季度向原告缴清物业费，以及公摊水、电费、电梯年检费、电梯维保费等有关费用。截至2015年7月31日止，被告结欠各项费用3401.1元（人民币，下同）。根据协议第九条第四款的约定，被告应按每日千分之五的标准向原告支付违约金，违约金暂算至2015年10月15日止为2291.1元。原告严格遵守和履行了协议的约定，按三级服务标准收费，按三级服务质量要求做好各项工作，但被告所欠的各项费用，经原告的楼管员上门催收、电话催收、送达催缴通知等，仍不及时缴纳。原告根据相关法律规定，提起诉讼，请求判令：
一、被告立即缴清自2013年7月1日起至2015年7月31日止所欠的各项费用3401.1元（其中物业费1691.5元、水费550元、公摊水费140.8元、公摊电费542.6元、电梯维保费388.7元、电梯维修费25元、水泵维修费3.1元、电梯年检费59.4元）；
二、被告支付所欠物业费暂算至2015年10月15日止的违约金2291.1元；
三、本案的诉讼费用由被告负担。
被告李智曙辩称，第一，原告的诉讼主体不合法。原告由其尤溪分公司与尤溪县大儒名城小区签订物业服务合同后，并非原告为小区提供物业服务，而是私下将整个小区物业服务业务全部委托给实际资质不够的尤溪县建设物业管理服务有限公司（以下简称“建设物业公司”）经营，违反了相关法律规定。第二，部分费用催讨超过诉讼时效。原告以其尤溪分公司的名义将整个小区的物业非法私下委托给建设物业公司，业务上没有指导到位，发生各种违规行为，如收取物业费不提供正式的税务发票，物业服务质量不合格，曾因遭受被告等部分维权业主拒绝缴交物业费及公摊费抗议后，被告自2012年4月份至2013年9月份的物业费及各项公摊费用874.1元，自2013年9月份后原告及其尤溪分公司便不再催讨，也未提起诉讼。时至2015年10月份已超过两年的诉讼时效。第三，原告违规催要物业费及违约金依法无据。原告向业主收取物业费时不开具正式的税务发票，违反了《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条的规定。原告将整个小区物业服务业务委托给原本资质不合格的建设物业公司经营，提供不合格的物业服务，严重损害了业主的权益，违反《物业管理条例》第三十六条的规定，也违反了《前期物业管理服务协议》中约定的物业服务质量要求，严重侵害了小区业主的共同利益。第四，委托收费受托主体不合法。2015年7月小区业主委员会为了化解前一任物业服务企业债权债务问题，没有通过业主大会决定，擅自在物业招标书中设置了新物业服务企业必须先垫付前物业服务企业被欠的2000000元物业费的不合理门槛，导致其他优质物业服务企业不敢竞标，最后让业主已经不满的建设物业公司继续中标留任，损害业主利益。根据《物业管理条例》第十九条的规定，业主委员会所谓新招聘的建设物业公司不合法。原告的尤溪分公司委托建设物业公司收取之前的欠费，受托主体不合法。但建设物业公司自2015年9月份以来已收取大量的之前的业主所欠缴的物业费。这些费用应该交由业主委员会账户或其他受托代管账户处理，用于今后小区物业费不够部分的补充或用于小区公共维护费用，以改善物业服务，补偿以前及时缴费业主的损失；第四，对原告主张的被告结欠的物业费等费用的数额有异议。反诉原告李智曙诉称，反诉被告西酒物业公司在承接尤溪县大儒名城小区物业期间存在以下行为：
一、未向反诉原告提供税务发票，反诉原告多次要求补全，反诉被告拒不提供。
二、2011年4月1日起至2013年12月份，反诉被告向反诉原告多收取生活垃圾处理费每月9元，共计270元。水务公司在收取的水费中已包含了生活垃圾处理费，反诉被告重复收取，属于乱收费。
三、将公司所有业务违法分包给干部陈自根。故反诉原告提起诉讼，请求判令：
一、反诉被告补全自2011年4月1日起至2014年9月份的物业费税务发票；
二、反诉被告退还自2011年4月1日起至2013年12月份多收的生活垃圾处理费每月9元，共计270元；
三、反诉被告向尤溪县大儒名城小区居民书面公开道歉（道歉内容为为何不向缴纳物业费的居民提供税务发票，为何多收生活垃圾处理费，为何将公司所有业务违法分包给干部陈自根）；
四、本案的诉讼费用由反诉被告负担。反诉被告西酒物业公司书面辩称，一、反诉被告在大儒名城小区服务期间从来都有提供税务发票，系业主没有要求或不及时到物业公司办公室换取，主要原因是向业主收取物业费是上门收取，税务发票仅有一本，而且要有专业人员开票和管理。楼管员上门收取物业费，无法将税务发票带上门给业主，业主有需要税务发票的可凭收费单到物业办公室换取。
二、关于收取生活垃圾处理费的问题。2013年8月份以前，根据规定，生活垃圾处理费按每户每月9元先交到水务公司，由水务公司交至县垃圾处理中心，由县垃圾处理中心返还给社区，由社区返还给物业公司，物业公司凭收据返还给业主。2013年8月份以后，由县财政统一垫付周转，不再先收后退。现在未退还生活垃圾处理费的业主可以凭收据到物业公司退还。
三、关于违法分包的问题。反诉被告为了方便业务，减少费用，有权将在服务期间的债权债务委托建设物业公司代收代付。
四、反诉被告不应承担本案的诉讼费用。针对本诉，原告西酒物业公司为支持其诉讼请求向本院提供如下证据：1.《营业执照》、《组织机构代码证》、《资质等级证》各一份，以此证明原告的主体身份情况以及原告的资质等级为二级的事实；2.《前期物业管理服务协议》一份，以此证明原告与被告签订物业服务合同，合同中约定了物业服务内容，物业服务费的收取标准，其他有偿服务费用的收取，公摊水电费、电梯维保费、电梯年检费等费用的分摊方式以及各项费用缴纳时间和违约责任等；3.《尤溪县普通住宅小区物业服务等级收费基准价格表》一份，以此证明原告按服务等级三级收取物业费，可以按三级服务标准提供服务的事实；4.《欠费明细表及物业费违约金明细表》一份，以此证明被告结欠原告的各项费用的数额以及违约金的数额；5.《各月公摊水电费、电梯维修费、电梯维保费等公共费用分摊依据及分摊费用明细表》一份，以此证明被告结欠原告各月公摊水电费、电梯维修费、电梯维保费等公共费用的数额；6.《各月欠水费明细表》一份，以此证明被告每月使用水量及应支出的水费明细；7.《电梯及水表表号》、《公摊水电费等公共费用计算方法》、《历月电费明细》、《历月水费明细》、《历月公摊水电费等公共费用分摊底单》各一份、《电梯维修保养合同》六份，以此证明被告应支付的水费、公摊水电费等公共费用的数额；8.《催收物业费照片》三份，以此证明原告于2014年3月10日、2015年1月8日、2015年9月21日向被告催缴物业费等各项费用的事实；9.《业主委员会证明》一份，以此证明（1）原告于2015年7月31日与被告终止物业管理服务；（2）原告按《前期物业管理服务协议》及服务等级履行职责；（3）原告对未及时缴纳物业费等各项费用的业主不定期进行催缴的事实；10.《公摊水电费分摊明细》一份，以此证明被告应支付的公摊水电费的数额。被告对原告提供的1-3号证据没有异议；对原告提供的4-8、10号证据有异议，认为《电梯维修保养合同》未经公示，不予认可，其他证据均系原告自行制作，对其真实性不予认可；对原告提供的9号证据有异议，认为业主委员会未经业主选举产生，业主不知道业主委员会私下是如何与物业公司协商的。被告李智曙针对其抗辩理由向本院提供如下证据：1.《居民身份证》一份，以此证明被告的主体身份情况；2.《照片》两份，以此证明原告没有管理到位，消防水泵被商用洗车场占用，公摊水费不应由被告负担的事实；3.《收款收据》两份，以此证明被告已缴纳2013年7月份起至2014年2月份止的物业服务费的事实；4.《暂停服务通知》、《催款通知书》、《欠费催款通知书》各一份，以此证明原告历次提供的被告欠费数额不一致的事实；5.《民事起诉状》、《欠费明细表》各一份，以此证明原告历次提供的被告欠费数额不一致，被告对欠费数额有异议的事实。原告对被告提供的1、3-5号证据没有异议，认为欠费数额不一致是因工作人员未核实清楚所致；对被告提供的2号证据有异议，认为照片系在2015年7月31日以后拍摄的，不能作为本案的证据使用。针对反诉，反诉原告李智曙为支持其诉讼请求向本院提供《照片》两份，以此证明反诉被告将所有业务违法分包给干部陈自根的事实。反诉被告未到庭参加本案反诉部分的开庭审理，视为放弃对反诉原告提供的上述证据进行质证的权利。反诉被告西酒物业公司针对其抗辩理由未提供相应的证据予以证实。
本院认为，对原告提供的1-3号证据，被告没有异议，本院予以采信。对原告提供的4-7、10号证据，其中《电梯维修保养合同》被告未提出实质性的反驳意见，本院予以采信，其他证据均系原告自行制作的未经被告确认，不具有证明效力，仅能作为原告对被告欠费情况的陈述。对原告提供的8号证据，虽系原告自行制作，但可与原告提供的9号证据相互印证，即原告在尤溪县大儒名城业主委员会成立后（2013年6月），在其监督下履行自己的职责，对部分未及时缴纳物业费等费用的业主进行了不定期催缴，故原告于2014年3月10日、2015年1月8日、2015年9月21日向被告催讨物业费的事实，本院予以确认。对原告提供的9号证据，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联，本院予以采信。对被告提供的1、3-5号证据，原告没有异议，本院予以采信。对被告提供的2号证据，因系被告自行制作，且没有其他证据相佐证，本院不予采信。对反诉原告提供的《照片》证据，因系反诉原告自行制作，且没有其他证据相佐证，本院不予采信。依据上述有效证据及当事人的庭审陈述，对本案主要事实认定如下：2011年3月31日，原告作为甲方，被告李智曙作为乙方签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：1.前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理协议》生效时止的物业管理。2.乙方购买的房屋位于尤溪县城关镇水东路1号大儒名城10号楼403室，建筑面积为124.35平方米。3.甲方的权利和义务：（1）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；（2）根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主临时公约》并书面告知乙方；……（5）物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给予第三方；（6）根据本协议向乙方收取物业管理费用；……（12）自本协议终止时30日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。4.乙方的权利和义务：……（4）依据本协议向甲方缴纳管理费用；……5.物业管理服务费标准为27层超高电梯住宅（9#、10#）每月每平方米0.8元，该物业服务收费标准中不包含电梯运行电费、公共水电分摊费、电梯年检费和电梯维保费，由乙方（业主或物业使用人）按实分摊。物业管理服务费用不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。6.乙方交纳费用时间为交房入伙时预交半年物业费，半年后物业费按季预交，即每季度首月的10日前交纳。7.受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、供热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务范畴），收费标准执行政府规定，物业管理企业以接收到相应的单位委托书时实施。8.根据《物业管理条例》规定，本物业建立共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金，保修期内维修费由开发建设单位负责，保修期外单次单项维修费用在200元以内由甲方负责，超出200元范围由甲方报方案，经乙方或业主委员会审核后由公共维修资金开支……9.违约责任：（1）甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……（3）甲方违反协议，擅自提高收费标准或者乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；（4）乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰的标准交纳违约金。在上述协议履行过程中，被告因对原告提供的物业服务存在瑕疵而拒不缴纳相关物业费用拖延至今，双方引起纠纷。为此，原告诉至本院。另查明，原告已于2015年7月31日自行终止《前期物业管理服务协议》，终止对尤溪县大儒名城小区提供物业管理服务。综上所述，
本院认为，关于本诉部分，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》的内容系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主，享受了原告提供的相关服务，应当支付相应的费用。关于被告提出的原告的诉讼主体不适格的主张，因原告依法办理了营业执照，具有物业服务资质和收费许可，且原告已实际提供了物业服务，被告亦接受了原告的物业服务，因此，在被告没有证据证明原告将小区物业服务业务全部委托给他人经营的情况下，对于被告的该项主张，本院不予采纳。关于被告提出的原告的部分请求超过两年的诉讼时效的主张，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，原告提供的证据可以证实其于2014年3月10日向被告进行了催缴物业服务费等费用的事实，向既往的时间倒推2年，即2012年3月11日起发生的物业服务费等费用没有超过诉讼时效。故原告主张要求被告支付自2012年4月1日起至2015年7月21日止的物业服务费等费用的请求，未超过诉讼时效。经本院核算，自2012年4月1日起至2015年7月31日止，被告应向原告支付物业服务费1691.5元、水费550元、公摊水费92.1元、公摊电费542.1元（公共照明138.6元＋电梯用电153.6元＋楼道照明85.7元＋水泵用电164.2元）。对于原告主张要求被告支付电梯维保费、电梯维修费、电梯年检费、水泵维修费的请求，因原告未提供相应的证据证明其已支出该项费用，原告的该项请求，依据不足，本院不予支持。对于原告主张要求被告支付违约金的请求，本院结合原告在提供物业服务过程中存在瑕疵的实际情况，原告的该项请求，理由不足，本院不予支持。关于反诉部分，因开具税务发票属于行政法律关系，应由税务机关处理，对于反诉原告主张要求反诉被告补全物业费税务发票的请求，本案不予处理。对于反诉原告主张要求反诉被告退还多收的生活垃圾处理费的请求，因反诉原告未提供相应的证据证明其已向反诉被告缴纳了该项费用，反诉原告的该项请求，证据不足，本院不予支持。对于反诉原告主张要求反诉被告向尤溪县大儒名城小区居民书面公开道歉的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，
判决如下：
一、被告李智曙应于本判决生效之日起三日内一次性支付原告福州西酒物业管理有限公司物业服务费1691.5元、水费550元、公摊水费92.1元、公摊电费542.1元，合计2875.7元；若未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告福州西酒物业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告李智曙的反诉请求。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费25元，合计75元，由原告（反诉被告）福州西酒物业管理有限公司负担25元，由被告（反诉原告）李智曙负担50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 张 忠 谋
审 判 员 黄 慧 珊
人民陪审员 罗 良 趾
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 姜辛（代）附相关的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由
审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：