浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0481民初167号
原告：陈某某。
原告：任某某。二原告
委托代理人：程鹏、王祥鹏，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被告：浙江XX建设开发有限公司。住所地：海宁市水月亭西路***号。
法定代表人：沈某某，董事长。
委托代理人：李文哉、陈熙，浙江紫薇律师事务所律师。
原告陈某某、任某某诉被告浙江XX建设开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理。依法由
审判员姚建明适用简易程序分别于2016年2月2日、3月16日二次公开开庭进行了审理，第一次庭审原告委托代理人程鹏、被告委托代理人李文哉到庭参加诉讼，第二次庭审原告委托代理人程鹏及王祥鹏、被告委托代理人李文哉到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方申请二个月的和解期，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年3月26日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买坐落于浙江省海宁市长安镇虹桥花园XX室的房屋，房屋总价款为671154元。双方合同明确约定了房屋交付的条件、时间、违约条款以及房屋权属证书交付的时间、违约条款。合同签订后，原告依约支付了全部购房款671154元。后，被告通知原告收房并向原告提供了虹桥花园房屋质量保证书，原告收房后，被告却迟迟不能办理房屋权属登记，经查，发现被告所建虹桥花园房屋于2015年10月12日才向海宁市住房和城乡规划建设局申请房屋建筑工程竣工验收备案，且该房屋至今未进行消防部门的建设工程消防备案，不符合交付条件。此后，原告要求被告依约支付违约金未果。原告认为，被告隐瞒真相的交付行为属于欺诈，该行为可撤销，被告逾期交付和逾期办证的行为属于违约，理应依约支付违约金，为维护原告的合法权益，提出如下诉讼请求：
一、判令撤销被告的房屋交付行为；
二、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金（自2014年11月1日起以671154元为基数按日万分之四计算至房屋符合合同约定的交房条件之日止，审理中，原告明确计算至2015年10月12日止）；
三、判令被告立即向原告支付逾期交付权属证书违约金（自2015年4月30日起以671154元为基数按日万分之一计算至实际交付权属证书之日止，审理中，原告明确计算至2015年12月16日止）。
被告辩称：涉案房产于2015年10月13日交付使用条件备案，且房屋交付行为是事实行为，因此，原告要求撤销房屋交付行为无法律依据；原告方在明知涉案房产未竣工验收的情况下领取该房产钥匙的，被告已履行交房义务，且该房产无瑕疵，被告确实逾期交房，但双方于2015年1月26日经协商，争议已解决，被告承担了逾期交房违约责任，现原告再次请求逾期交房违约金有违诚实信用原则；国家对消防要求进行相应调整，因此，被告逾期交付权属证书可以免责，退一步，即使被告存在逾期交付权权属证书情形，违约期限也应计算至2015年10月13日止。原告为证明自己的主张向法庭提供如下证据：1、浙江省商品房买卖合同一份。证明：原、被告之间签订商品房买卖合同，并对交付涉案房产及其权属证书的期限和相应违约责任作了约定。2、销售不动产统一发票一份。证明：原告已按约支付购房款671154元之事实。3、竣工验收备案表一份。证明：涉案房产于2015年10月12日竣工备案之事实。4、房屋质量保证书一份。证明：原告收房时，被告欺骗原告涉案房产已竣工验收备案之事实。被告对原告提供的上述证据1、2、4的真实性无异议，本院予以认定。被告对原告提供的证据3真实性虽无异议，但证据3载明的却是工程名称为虹桥花园一期G5#楼的竣工验收备案情况，与本案涉案房产无关联，本案中不作认定。被告为证明自己的主张向法庭提供如下证据：1、交付使用条件备案书一份。证明：涉案房产于2015年10月12日竣工备案，符合交付条件。2、房款及代收费结算单一份。证明：双方对涉案房产相关款项包括逾期交房违约金进行结算，对逾期交房的争议已解决。3、交房流转表一份。证明：原告已领取涉案房产钥匙和逾期交房违约金。原告对被告提供的证据1所证明的事实予以认可；对被告提供的证据2真实性无异议，但该结算单仅对收房前的逾期交房违约金进行结算；对被告提供的证据3真实性无异议，该证据恰恰证明质量保证书于交房时交付的。
本院认为，原告对被告提供的证据1、2、3的真实性不持异议，本院予认定。根据认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实作如下认定：2014年3月26日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，原告为买受人，被告为出卖人，由买受人向出卖人购买其开发的坐落于浙江省海宁市长安镇虹桥花园XX室的房产。合同第五条计价方式与价款约定为：按建筑面积计算，该商品房单价为4700元/平方米，总金额614478元；按建筑面积计算，该自行车库单价为1500元/平方米，总额54630元；涉案房产（包括自行车库）总价款为669108元。合同第九条交付期限及条件约定为：出卖人应当在2014年10月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建筑工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：由于县以上的规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规、规章的规定，履职行为，导致开发建设延长的，出卖人可据实予以延期，但最长不超过6个月。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定为：除合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。2、买受人应当依照约定支付给出卖人的约定款项未完全付清的，出卖人在按照规定履行相关义务后有权拒绝向买受人交房，交房期限顺延至买受人付清全部应付款项后，并不视为交付逾期。合同第十二条交接约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十六条关于产权登记的约定为：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于2015年4月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；买受人自行办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，约定日期起以90日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十九条商品房相关事项约定为：买受人在签订本合同后，若变更通讯地址、电话号码等联系方式的，须及时书面通知出卖人，由于买受人无正当理由未及时将变更后的联系方式告知出卖人而造成损失的，责任由买受人承担。2015年1月26日，原、被告双方签署了涉案商品房房款及代收费结算单，双方确认建筑面积为131.22平方米，车库面积36.28平方米，合计房款671154元，已付房款669108元，补差款2046元，逾期89天交房补偿金11910元等，同日双方办理了交房手续，被告开具金额671154元的销售不动产统一发票，原告领取住宅使用说明书及住宅质量保证书等资料，该保证书第二条载明“该房屋已通过建设行政主管部门的备案，有房屋建筑工程竣工验收备案证明书。”涉案工程于2015年10月12日办理竣工备案，次日办理了交付使用条件备案书。2015年11月28日，海宁市公安消防大队作出海公消竣复字（2015）第0035号建设工程竣工验收消防备案复查意见书，确认虹桥花园建设工程复查合格。2015年12月16日，被告取得涉案商品房所有权初始登记证书。
本院认为：原、被告于2014年3月26日订立的浙江省商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定期限交付权属证书，构成违约，应承担相应的违约责任，被告取得涉案房产所有权证时间为2015年12月16日，因此，原告请求被告支付自约定日期即2015年4月30日起至2015年12月16日止以已交付的房款671154元为基数按日万分之一计算的逾期交付权属证书违约金，理由正当，予以支持。
被告辩称逾期交付权属证书违约金应计算至2015年10月13日止，与合同约定不符，不予采纳。房屋交付行为系事实行为，原告明确要求继续履行合同，因此，原告要求撤销房屋交付行为的诉求缺乏法律依据，不予支持。本案争议焦点：被告交付房产行为是否构成欺诈交付？如构成欺诈交付是否需承担违约责任？原告认为，被告隐瞒真相构成欺诈交付，应承担相应的违约责任；被告认为，原告明知涉案房产不具备约定交付使用条件仍同意接收房屋，后又以房屋不具备交付使用条件为由主张逾期交房违约金，有悖诚实信用原则，该请求不应支持。
本院认为，被告XX公司隐瞒涉案房产未经建设工程竣工验收合格并备案登记的真实情况，谎称已竣工备案，欺骗原告方于2015年1月26日收房，系一种欺诈行为构成违约，应承担相应违约责任。理由：1、在合同履行过程中，被告完全具备制作有关告知原告涉案房产未竣工验收并备案的书面材料的条件，但被告未能提供已告知的相应证据；2、被告通知原告收房并主动支付89天的逾期交房违约金，并且质量保证书上载明“该房屋已通过建设行政主管部门备案，有房屋建筑工程竣工验收备案证明书”的情况下，原告或基于经验不足、疏忽大意，或基于对被告的信任等原因，未进一步要求被告出示备案证明等，具有一定的合理性；3、根据合同约定，涉案房产未达到交付使用条件时，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担，即原告有权按合同约定要求被告支付自约定的交付期限的次日起以已付房款为基数按日万分之四计算的违约金，原告在明知涉案房产未达到交付使用条件的情况下，仍同意无条件放弃违约金并接收涉案房产不符合常理，对此，被告又不能作出合理的解释。被告XX公司欺诈交房，虽然未给原告造成实际损失，但侵害了原告的可得利益，即原告可以在知情的情况下选择解除合同，拒收房屋并追究被告XX公司的违约责任等。虽然原、被告所签合同对逾期交房的违约责任有约定，但是双方对于欺诈交房行为并未约定违约责任，根据公平原则，结合本案实际，酌定按日万分之二标准计算违约金。对逾期交房89天的违约金原告已按约定收取，因此逾期交房违约金计算的起始时间应为2015年1月29日。
被告辩称原告明知涉案房产不具备约定交付使用条件，缺乏事实依据，不予采信。综上所述，原告的诉讼请求，合理部分予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、被告浙江XX建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告陈某某、任某某未按约交房违约金34363元（以已付房款671154元为基数自2015年1月29日起至2015年10月12日止按日万分之二标准计算）。
二、被告浙江XX建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告陈某某、任某某逾期交付权属证违约金15437元（以已付房款671154元为基数自2015年4月30日起至2015年12月16日止按日万分之一标准计算）。
三、驳回原告陈某某、任某某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2462元，减半收取1231元，由原告陈某某、任某某负担664元，被告浙江XX建设开发有限公司负担567元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 姚建明
二〇一六年五月三十一日
书记员 郑芳华附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自：