辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终1739号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郑雪琼。
上诉人（原审原告、反诉被告）：孙崇礼。以上二上诉人的共同
委托代理人：张婷，辽宁正垒律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：大连金广地产集团有限公司，住所地大连市中山区润景园1号。
法定代表人：孙强，该公司董事长。
委托代理人：杨婕妤、梁小冬，辽宁智库律师事务所律师。原审原告（反诉被告）郑雪琼、孙崇礼与原审被告（反诉原告）大连金广地产集团有限公司（以下简称“金广公司”）商品房销售合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年11月9日作出（2015）甘民初字第1939号民事判决，郑雪琼、孙崇礼，金广公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月20日公开开庭审理了本案。上诉人郑雪琼、孙崇礼的共同委托代理人张婷，上诉人金广公司的委托代理人杨婕妤、梁小冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑雪琼、孙崇礼一审诉称：原、被告于20l3年6月29日签订商品房买卖合同，原告自被告处购买位于甘井子区泉水D5区商品房一处，建筑面积为105.30平方米，总房款为934,011元。后原告交纳了物业费、垃圾清运费及取暖费等费用后，被告于2013年8月25日向原告交付了该房屋。后被告没有在合同约定的时间内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，截止起诉之日，被告违约已达147天，故诉至法院，请求判令：被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金l3,730元。
被告金广公司一审辩称并反诉称：不同意原告的诉讼请求，根据双方《商品房买卖合同》第十五条约定，“如因出卖人的责任”导致案涉项目逾期具备办证条件的，被告公司才承担违约责任。而原告未能在约定的365天期限内办理房屋权属登记，系因政府出台质量保证金新规、教育部门提高幼儿园设施和装修标准、质监站对配套费缴纳情况审核发生变更、煤气气源费缴纳、大连市实施五方责任主体项目负责人质量终身责任要求以及网上报件平台实施等原因导致逾期，非被告公司责任。因此，原告依据该《合同》第十五条的约定，要求被告公司承担逾期办证违约金无依据。退一步讲，假使因被告公司的责任导致逾期办证，因原告未提供证据证明其损失，故根据《合同法》的相关规定，被告公司有权要求法院降低日万分之一的违约金标准。假使因被告公司的责任导致逾期办证，原告以提前交付房屋的时间计算365天办证期限以及逾期办证期限错误。根据该《合同》附件四《补充协议》第六条第1款的约定，如房屋早于该《合同》第八条约定的期限交付，则以实际交付日期计算办证期限；如房屋晚于该《合同》第八条约定的期限交付，则以实际交付日期计算办证期限。因此，部分原告在被告公司提前交房，原告提前占有房屋、提前获利的情况下，以实际交付日期计算办证期限和逾期办证期限违反双方合同约定。综上所述，根据该《商品房买卖合同》第十五条约定，仅在因被告公司的责任导致逾期办证的情况下，被告公司才承担责任。本案中，如前所述，均系非被告公司的责任导致逾期具备办证条件，不应由被告公司支付违约金，故恳请法院依法驳回原告诉讼请求。同时，因原告未按照双方商品房买卖合同约定的期限支付首付房款，首付款逾期17天，组合贷款逾期19天，剩余房款逾期21天，故提起反诉，请求判令原告支付逾期付款违约金1727元。针对被告金广公司的反诉请求，原告郑雪琼、孙崇礼辩称：不同意被告的反诉请求。第一，原告认为不构成反诉，应当驳回其反诉请求，另行起诉；第二，首付款的缴纳时间都是在签订买卖合同的当日即缴纳了首付款，不存在违约情况，其尾款当时售楼人员也承诺若在约定的期限之内办不完，不追究原告违约责任；第三，双方关于付款期限的规定属于格式条款，对原告来说是无效的；第四，关于尾款，银行的放款时间不是由原告控制的，原告已将所有贷款材料如期提交完毕，不存在违约行为。一审法院
经审理查明：2013年6月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的案涉商品房一处。合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，至房屋交付之日起超过365日买受人仍无法办理房屋权属证书的，自限期届满之次日起，由出卖人支付买受人已付房款日万分之一的违约金。总房款为934,011元，合同约定的付款方式及期限为2013年6月4日前支付定金50,000元；2013年6月11日前支付不低于235,874元首付款；在领取已备案的本合同起十个工作日内以组合贷款方式支付余款650,000元。合同第七条约定，逾期付款在三十日内的，自应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同约定的房屋交付期限为付清全部房款后十日内。同日，原、被告签订补充协议，该协议约定采取贷款方式支付房款的，该部分房款应在签订合同之日起十个工作日内支付给出卖人。补充协议同时约定，如房屋实际交付日期与主合同第八条约定交付日期不一致的，出卖人办理权属登记的起始日期以较后者为准。补充协议约定本协议与主合同具有同等法律效力，如二者抵触，以补充协议为准。另查，合同签订后，原告按照合同约定交纳了定金；于2013年6月29日交付被告首付款；于2013年8月19日支付45万元，逾期19天；于2013年8月21日交付被告余款200,000元，逾期21天。被告于2013年8月25日将案涉房屋交付原告。再查，双方签订合同并交付房款及交付房屋后，因被告未能完成竣工验收程序就将案涉小区交付使用，大连市城乡建设委员会于2014年6月17日对被告作出罚款20万元的行政处罚，并导致原告（应为被告）未能在合同约定的办证期限内取得案涉房产的初始产权证明，亦没有及时协助原告办理案涉房屋的所有权证书。直至2014年12月9日，被告方才取得案涉房屋的房地产权证。后双方就逾期办理产权证违约金一事协商不成，原告遂诉至一审法院。又查，被告于2000年取得案涉枫丹丽城小区的建设用地使用权。2013年2月26日，大连市城乡建设委员会、大连市城市建设管理局、大连市财政局颁布《大连市建设工程质量保证金管理实施办法(暂行)》（以下简称“市质保金新规”）。根据市质保金新规第七条规定，社会投资项目的保证金预留，应在建设工程竣工验收前存入由第三方金融机构托管设立的保证金专用账户。根据该规定，被告在办理竣工备案手续前，需交纳相应质保金，增加了一道手续。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有拘束力，双方均应按约履行。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则应当承担相应的违约责任。对此，现有一审法院依原告申请依法调取的行政处罚决定书，可以证明被告未能完成竣工验收程序就将案涉小区交付使用，是导致其无法在合同约定的期限内完成权属登记备案的原因之一。同时，一审法院指出，本案在被告办理房屋权属登记过程中，客观上确实存在非被告主观意志所能决定的因素，因此应综合考虑被告逾期办理产权证的过错程度，决定被告承担违约责任的程度。2013年2月26日大连市城乡建设委员会、大连市城市建设管理局、大连市财政局颁布的《大连市建设工程质量保证金管理实施办法(暂行)》，系在双方买卖商品房约定的办证期限内出台，较之以往旧的质量保证金管理办法，确实加大了被告的负担，被告在新规定实施后，客观上难以短期将大笔质保金存入专用账户，确实导致被告不能及时办理房产证。因此，综合考虑被告主观过错及其在本案中所提及的诸多逾期办证的抗辩理由中的合理因素部分，一审法院酌情确定被告承担按照合同约定计算方式计算所得违约金的50％。关于违约金计算的起止时间，双方对于案涉房屋交付日期2013年8月25日并无异议，故应以实际交付房屋之日起第366日即2014年8月26日为准。对于截止时间，原告主张计算至2015年1月20日，并诉称其直至该日方才得知案涉房屋具备办理产权证的条件。对此，根据已查明的事实，被告已于20l4年12月9日取得案涉房地产权证，即案涉房屋已具备办证条件。而案涉房屋是否具备办证条件是公开的，可通过相应途径查询，故不宜要求被告负担通知原告的义务。违约金应当自2014年8月26日起，计算至2014年12月9日，合计105天。故被告应当支付原告逾期办证违约金4903.56元(934,011元*l05天*0.01％*50％)。对于被告的反诉请求，符合法律规定的反诉条件，依法应与原告之本诉合并审理。
原告辩称其在签订买卖合同的当日即缴纳了首付款，不存在违约情况；对此，合同约定交纳首付款的时间早于合同签订时间，如认定原告明知其并未在合同约定的时间交纳首付款，而仍与被告订立前述合同，等同于其在订立合同时自认违反了合同约定，因此该节事实显然不符合常理。故一审法院仅能认定双方关于首付款的真实意思表示为于签订合同时交纳。关于剩余房款的违约责任，原告辩称贷款发放由银行实际控制，其已经将所有贷款材料如期提交完毕，但并未提供证据予以证明，故其仍需负担该部分的逾期付款责任，剩余房款数额为650,000元，其中450,000元逾期天数为19天，违约金合计855元（450,000元×19天×0.01%），其中200,000元逾期天数21天，违约金合计420元（200,000元×21天×0.01%）,上述费用合计1275元。综上，被告应承担逾期办证违约金4903.56元，扣除原告负担逾期付款违约金1275元，其实际负担违约金为3628.56元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出如下判决:
一、被告（反诉原告）大连金广地产集团有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）郑雪琼、孙崇礼逾期办理房屋产权证违约金3628.56元（已扣除二原告负担的逾期付款违约金）；
二、驳回原告（反诉被告）郑雪琼、孙崇礼的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）大连金广地产集团有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本诉案件受理费143元，反诉案件受理费25元，其他诉讼费50元，上述费用合计218元(原告已预交193元，被告已预交25元)，由原告负担130元，由被告负担88元元，被告负担的部分与前述款项一并给付原告。郑雪琼、孙崇礼上诉的主要理由及请求是：
一、一审判决事实认定不清。1.金广公司仅提供市质保金新规条文内容，对依据该新规应缴纳的实际质保金数额、时间、部门、票据等均未能提供。这些事实对认定金广公司的违约责任有直接关联性。2.2012年10月29日《辽宁省建设工程质量保证金管理暂行办法》（以下简称“省质保金新规”）实施，该规定早于市质保金新规，内容也是市质保金新规的细化。金广公司理应在2012年10月29日就了解质保金规定的变化，理应做好相应准备。3.市质保金新规出台前，根据建设部颁布的《建设工程质量保证金管理暂行办法》第六条和第七条规定，质保金按工程价值结算总额5%预留，并非意味着金广公司在旧规的约束下无需准备质保金。即使没有新规的出台，金广公司仍是要承担预留质保金责任的，新规的出台不但没有加重金广公司的责任，反而降低了质保金留存比例。4.新规中要求质保金在工程竣工验收以前办理，而根据国家相关规定，商品房只有在经过竣工验收后才可以交付，也就是说金广公司在房屋交付前就应当缴纳完质保金了，所以不存在交房后受新规影响。5.一审判决酌情按合同约定计算方法所得违约金的50%让金广公司承担责任是错误的。
二、一审判决对逾期办证违约金计算的截止时间认定有误。一审判决认为金广公司无需承担通知义务，而是将截止时间计算至初始登记的时间这是错误的，上诉人是在2015年1月20日左右通过邻居才知道可以办理产权证的。
三、金广公司的一审反诉请求不成立，郑雪琼、孙崇礼不应当承担支付逾期付款的违约金责任。郑雪琼、孙崇礼在合同约定的时间已将办理购房贷款的全部资料提交完毕，已经完成了合同义务。至于银行何时放款，不是郑雪琼、孙崇礼所能控制。即便存在逾期付款，也是银行责任，不应由郑雪琼、孙崇礼承担。案涉合同为格式条款，金广公司明知十个工作日内银行可能出现逾期放款，仍让郑雪琼、孙崇礼签订合同并接受该条款，加重了郑雪琼、孙崇礼的责任。此外，郑雪琼、孙崇礼签订合同和办理贷款时，金广公司的工作人员承诺，不会因付款问题追究郑雪琼、孙崇礼的责任。故一审判决郑雪琼、孙崇礼承担逾期付款违约金错误。
四、一审法院无故拖延审理期限，程序违法。据此，郑雪琼、孙崇礼的上诉请求为撤销一审判决，改判支持其一审诉请。金广公司上诉的主要理由及请求是：
一、一审判决认为因金广公司未完成竣工验收程序交付房屋是其无法在合同约定的期限内完成权属登记备案原因之一是错误的。1.合同法第279条、《建设工程质量管理条例》第16条规定房屋经建设单位组织验收即可交付使用，案涉商品房买卖合同第8条明确约定交房条件为经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格，此约定是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，对双方当事人有约束力。2.市城乡建设委员会的行政处罚决定书不能证明案涉项目逾期具备办证条件的原因是未完成竣工验收程序。3.根据2002年11月1日《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》第323项、2003年11月8日建设部办公厅《关于对国务院取消行政审批项目中涉及建设部项目有关问题的复函》第1条和2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》附件1等规定，建设工程竣工验收主体不再是政府质量监督部门，而是由建设单位组织验收合格后即可交付使用。根据合同法第52条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条规定，本案中的行政处罚决定书依据的是城市房地产开发经营管理条例，属于行政管理范畴，不能以该规定推翻合同约定的交房条件。
二、导致案涉项目逾期办证的原因不是金广公司责任造成的，不能让金广公司承担逾期办证违约金。1.市质保金新规是2013年4月1日才施行的，要求2013年1月已经竣工的案涉项目执行此规定是不合理的。金广公司多次沟通无果后，为了保证项目尽快达到办证条件，无奈之下缴存了千万元的质保金。2.案涉项目所在泉水地区无煤气气源，无法缴纳煤气气源费，而该缴纳手续也是办理竣工备案条件之一。3.因教育局在与金广公司签订协议书后又提高案涉项目的幼儿园设施和装修标准，导致幼儿园消防验收（验收时间2014年6月16日）及移交教育局（2014年8月21日）迟延，从而导致办理竣工验收备案表迟延。4.因对历史遗留项目的配套费缴纳情况的相关政府审核职能部门无法达成一致，经多次协调沟通最终确定由质监站审核，相关部门协调过程也是导致案涉项目逾期办证的原因。一审判决既认定了金广公司提及诸多逾期办证的抗辩理由，又判决金广公司承担责任，显属矛盾。
三、郑雪琼、孙崇礼逾期付款，应承担相应的违约责任。一审时金广公司提供的购房款支付证据，证明郑雪琼、孙崇礼存在逾期付款违约行为。合同签订在后，首付款约定的付款时间在前，恰恰证明郑雪琼、孙崇礼对其逾期付款行为的确认。据此，金广公司的上诉请求为撤销一审判决，驳回郑雪琼、孙崇礼的诉讼请求，并支持金广公司的全部反诉请求。本院经审理后，除对一审判决中“双方签订合同并交付房款及交付房屋后,因被告未能完成竣工验收程序就将案涉小区交付使用,大连市城乡建设委员会于2014年6月17日对被告作出罚款20万元的行政处罚,并导致原告（应为被告）未能在合同约定的办证期限内取得案涉房产的初始产权证明,亦没有及时协助原告办理案涉房屋的所有权证书。”一节事实不予认定外，一审判决认定其他事实属实。本院补充查明：2013年6月29日，金广公司与郑雪琼、孙崇礼签订的补充协议第二条第1款约定，买受人应当在本合同签订的同时，向贷款机构提交办理贷款所需的全部证件、证明、资料、税费等，并保证所提供证件、证明、资料等真实、准确、完整。本院还查明，金广公司于2013年1月陆续取得案涉房屋所在项目的建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位出具的验收报告。本院确认上述事实，有补充协议，勘察文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、工程质量评估报告、工程竣工报告、工程竣工验收报告以及庭审笔录等在案为凭，以上证据材料业经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案的争议焦点问题为是否应当减轻或免除金广公司的逾期办证违约责任以及郑雪琼、孙崇礼是否应当承担逾期付款违约金。关于是否应当减轻或免除金广公司的逾期办证违约责任一节，
本院认为，依据已查明的事实，案涉购房合同签订于2013年6月29日，而2013年4月1日开始施行的市质保金新规仅在此前四个月（2013年2月26日）才颁布。况且，市质保金新规的适用范围为“本办法适用于在本市行政区域内的新建、扩建、改建的房屋建筑和市政基础设施工程”，而案涉项目是在该新规颁布前的2013年1月即已完成五方竣工验收，故金广公司认为案涉项目不是“新建工程”，不应适用该新规且与政府相关部门沟通协调，于法有据，亦属情理之中。另有，在该新规颁布前的2005年1月12日发布的《建设工程质量保证金管理暂行办法》要求“社会投资项目采用预留保证金方式的，发、承包双方可以约定将保证金交由金融机构托管”，而此新规则要求“社会投资项目的保证金预留，应在建设工程竣工验收前存入由第三方金融机构（以下简称金融机构）托管设立的保证金专用账户。”、“监督机构在监督工程竣工验收时（如果单位工程价款结算总额未确定，可在形成工程质量监督报告前）应审核金融机构出具的保证金预留凭证，并对保证金的预留比例进行核实。”，即从仅要求“可以约定”金融机构托管质保金，变更为强制要求在竣工验收前“应由”金融机构托管质保金，并明确了属于监督机构监督工程竣工验收时审核的项目。如此规定，无疑客观上增加了一项金广公司办理竣工备案手续时必须完成的程序。因此，金广公司与政府相关部门沟通无果，最终不得不在短期内将一笔数额不小的款项按新规要求存入专用账户确实存在一定的难度。据此，一审判决在考察金广公司主观过错及新规颁布对金广公司产生的不可抗的合理因素，酌情判令金广公司按照双方合同约定违约金的50%承担违约责任，且将违约金的截止日期计算至金广公司取得初始产权证的2014年12月9日，并无明显不妥之处，较为合理，本院予以维持。关于郑雪琼、孙崇礼是否应当承担逾期付款违约金一节，
本院认为，案涉商品房买卖合同虽约定，郑雪琼、孙崇礼于2013年6月11日前支付首付款，但双方买卖合同签订之时该期间已经经过，郑雪琼、孙崇礼于2013年6月11日前支付首付款事实上无法履行，在此情况下，金广公司以合同约定的首付款给付时间为基点要求郑雪琼、孙崇礼承担首付款逾期给付的违约金，与常理相悖，亦有违公平，不应支持。至于郑雪琼、孙崇礼应否给付剩余房款逾期支付违约金一节，根据双方补充协议约定，买受人采取贷款的方式支付房款的，该部分房款买受人应在签订合同之日起十个工作日内支付给出卖人，买受人应当在本合同签订的同时，向贷款机构提交办理贷款所需的全部证件、证明、资料、税费等，并保证所提供证件、证明、资料等真实、准确、完整。郑雪琼、孙崇礼虽提出其已按照合同约定的时间将相关贷款资料提交给贷款机构，但未提供证据予以证明；并且，郑雪琼、孙崇礼亦无证据证实金广公司相关人员向其承诺不会因付款问题追究郑雪琼、孙崇礼的责任。据此，郑雪琼、孙崇礼应当按照合同约定给付剩余房款逾期支付违约金。一审对此认定并无不当，本院予以支持。综上，郑雪琼、孙崇礼和金广公司各自的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费311元（郑雪琼、孙崇礼预交143元，大连金广地产集团有限公司预交168元），由郑雪琼、孙崇礼负担143元，由大连金广地产集团有限公司负担168元。本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 刘冬艳
审判员 丁大勇
二〇一六年五月三十一日
书记员 王 晨 更多数据：搜索“”来源：