江苏省大丰市人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第01689号原告盐城市弘泰物业管理有限公司，住所地大丰市区金丰路西侧润丰嘉园3号楼301室。法定代表人冷坪，该公司总经理。委托代理人朱飞（特别授权），江苏丰元律师事务所律师。被告盐城丰东房地产开发有限公司，住所地在大丰市区健康东路57号。法定代表人罗勇，该公司董事长。委托代理人张磊（特别授权），江苏道远律师事务所律师。被告江苏省大丰高级中学，住所地在大丰市幸福西路。法定代表人徐天国，该学校校长。委托代理人朱春彦（特别授权），盐城市大丰区经济开发区法律服务所法律工作者。
原告盐城市弘泰物业管理有限公司（以下简称弘泰物业公司）与被告盐城丰东房地产开发有限公司（以下简称丰东公司）、被告江苏省大丰高级中学（以下简称大丰中学）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告弘泰物业公司的委托代理人朱飞，被告丰东公司法定代表人罗勇及其委托代理人张磊、被告大丰中学委托代理人朱春彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告弘泰物业公司诉称，2007年6月12日，被告丰东公司与被告大丰中学签订大丰高级中学教师公寓项目开发建设合同。合同约定，被告大丰中学的教师公寓由被告丰东公司开发建设，被告大丰中学的教师公寓由被告丰东公司开发建设，被告大丰中学将土地使用权证变更到被告丰东公司名下，建筑总面积51493㎡，其中住宅40800㎡、商铺1525㎡、会所2540㎡、底层车库6628㎡，竣工交房时间2008年3月31日。被告丰东公司在完成被告大丰中学提供的规划图和施工图所规定的小区全部建设项目的前提下按照中标价1460元/㎡平均价对被告大丰中学的教师出售或由被告丰东公司收储。工程竣工后，被告丰东公司负责把房屋所有权证和国有土地使用权证办理到各购房教师名下。2010年4月16日工程竣工验收，大部分住宅出售给教师使用。2010年12月6日，原告与被告大丰中学签订《丰中教师宿舍楼物业服务委托合同》约定，原告为大丰中学教师公寓提供物业服务，建筑总面积51500㎡，其中住宅40800㎡、商铺1525㎡、会所2540㎡、底层车库6628㎡，服务期限为2010年11月1日至2013年10月31日，按建筑面积向业主收取物业服务费，多层0.5元/月·平方米；车库如改变用途的则按建筑面积0.5元/月·平方米；会所1元/月·平方米；商铺1元/月·平方米，未出售的门面房和会所由房主全额缴纳。从2010年11月1日开始至2012年10月31日，原告对大丰中学教师公寓开展物业服务，而被告丰东公司未出售和由其使用的住宅21套计2786.79㎡、会所2323.76㎡、商铺1525㎡物业费至今未付，分别物业费为33441.48元、55770.24元、36600元，合计125811元。现请求判决两被告被告给付两被告共同给付原告物业服务费125811元；本案诉讼费用由两被告负担。
被告丰东公司辩称，一、原告诉状陈述的业主委员会与其签订的物业服务委托合同对我没有约束力，1、业主委员会并没有能够依法成立，根据物业管理条例及江苏省物业管理条例的规定，业主委员会应当依法办理手续，与本案原告签订合同的业主委员会没有成立且到相关法定部门办理登记，因此是非法组织。2、该物业服务合同的签订没有经过法定的程序，根据物业管理条例等相关规定，对物业服务企业的选聘有严格的要求，物业管理单位应当由业主大会来选聘，但是本合同是甲方通过协议方式来选聘物业公司的，那么这个主体及程序上都存在错误，说明这份物业合同的主体和程序都是违法的。3、就这份合同中第6条规定，本案的原告没有与我方签订协议。
二、对于合同的履行问题：1、原告没有履行合同的义务，我方不应当承担付款责任。自房屋建成，涉及到丰东的房产都是我们自己聘用相应的人员来管理。原告没有对我们提供过任何义务，我们不应当对原告承担相应的责任。2、原告要求我们两被告承担共同责任，这种说法与相应的法规及合同要求都是相悖的，如果此合同是依法成立的，我们只应当对我们名下的相应的房屋承担支付物业费得责任，显然不包含原告陈述的房屋及车库的问题。3、原告持有的物业合同是无效合同，因为业主委员会并没有能够依法成立，作为业委会没有权利选聘予以作为物业服务企业，应该由业主大会决定或者批准，从这份物业合同上表述可见，该合同并没有得到业主大会的认同，在程序上是不合法的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告大丰中学辩称，1、关于合同的效力问题，同意丰东公司的意见，双方合同主体是否合法就由法庭审查；2、我方不是物业服务合同的当事人，案涉物业服务委托合同对我方没有约束力；3、丰中同样不是原告提供物业服务的对象，原告没有对丰中提供任何物业服务。不能依据所谓的物业服务合同向丰中主张权利；4、丰中不是原告所述拖欠物业服务费的物业所有权人，同样没有给付物业服务费的义务，请求法庭驳回原告对大丰中学的诉讼请求。
经审理查明，2010年12月6日，丰中教师宿舍楼业主委员会（甲方）与弘泰物业公司（乙方）签订了《丰中教师宿舍楼物业服务委托合同》，约定：丰中教师宿舍楼总建筑面积51500平方米，其中住宅约40800平方米、会所面积约2540平方米、商铺约1525平方米、底层车库6628平方米。公共设施、公共环境卫生、公共绿地、花木、车辆停放秩序等由甲方委托给乙方管理，时间从2010年11月1日起至2013年10月31日止。乙方依照合同向业主收取物业管理费的标准为：多层0.5元/月·平方米；车库如改变用途的则按建筑面积0.5元/月·平方米；会所1元/月·平方米；商铺1元/月·平方米，不含共用部位用电、用水。合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会；合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会等内容。原告自2010年11月1日起对小区全面开展物业服务工作，被告物业服务费未交，经原告多次追索未果，原告遂于2013年10月8日向本院提起诉讼，后向本院撤回起诉后，于2015年7月16日再次向本院提起诉讼。另查，2007年6月12日大丰中学（以下简称甲方）与丰东公司（以下简称乙方）签订江苏省大丰高级中学教师公寓项目开发建设合同一份，约定：“一、项目名称，江苏省大丰高级中学教师公寓，地址在江苏省大丰高级中学新校区北侧。
二、项目建设规模及主要技术指标：主要建设规模：总建筑面积51493㎡（其中住宅40800㎡，商业1525㎡，会所2540㎡，底层车库6628㎡）；总户数305户（其中：A型117户，B168户，C型20户）；汽车车位216辆；自行车车位330辆。…四、项目运作方法：合同签订后，全部项目转移到乙方的名下进行运作，甲方保证前期出让取得的土地使用权证变更到乙方名下，土地证交由甲方保管，如发生费用，则由甲方协商处理。原则上乙方不得将教师公寓土地抵押贷款或抵押它用，如要抵押贷款或抵押它用，须得到甲方同意，并将甲方代缴的土地费、税全部打入甲方帐户。规划、施工手续也全部由乙方办理，甲方积极配合，工程竣工后，乙方负责把房屋所有权证和国有土地使用证办理到购房教师名下。本开发建设项目不得转包。
五、项目工期要求：项目全部竣工、交房时间为2008年3月31日（不含产权证、土地证的办理时间）。…七、教师住宅房平均售价：乙方在完成甲方提供的规划图和施工图所规定的小区全部建设项目的前提下，按中标价1460元/㎡的平均售价（含一切费、税，此售价不受材料市场价格、人工工资的变化而变化，市场风险由乙方承担）对甲方教师出售或由甲方收储，同一楼梯口的上、下浮动系数由甲方确定。房款结清时乙方根据甲方提供的各户教师的名单负责把房屋所有权证和国有土地使用权证办理到各购房教师名下。底层汽车库、自行车车库售价格按中标价执行，上下浮动系数由甲方确定…八、其他需明确的事宜：…7.小区全部住宅均由甲方教师购买或甲方收储，票开购房人，余房由甲方统一收储保管，乙方无权向社会出售，如乙方擅自向社会出售小区内住宅房，由乙方无条件收回出售的住房，乙方向甲方缴纳违约金10万元/套。商业用房和会所产权归乙方所有，乙方有权处置。物业管理用房乙方应按图纸所注明的位置无偿提供250㎡面积。……九、工程款的支付：教师购房款由江苏省大丰高级中学代为收缴。全部住宅楼至±0，付教师住宅房总价的5%，全部住宅楼二层结构封顶后付教师住宅房总价的20%，全部住宅楼、商业用房、会所主体封顶后付教师住宅房总价的40%，全部配套设施、附属工程竣工付教师住宅房总价的20%，全部工程竣工验收合格后再付教师住宅房总价的5%，交房开票、办好分户房产证和土地证、全部公共设施完成后付教师住宅房总价的7%，余款为包修金，一年后付清。全部房产证、土地证交江苏省大丰高级中学收。另查，案涉住宅21套住房面积合计2786.79㎡。原告自认会所中有216.24㎡为物业用房；原告仅对会所、商铺空间以外的部分提供物业服务。上述住宅均登记在被告丰东公司名下，商铺和会所由被告丰东公司控制。上述事实，有当事人的陈述，《江苏省大丰高级中学教师公寓项目开发建设合同》、《丰中教师宿舍楼物业服务委托合同》，财务凭证、盐城市大丰工商行政管理局公司准予变更登记通知书等在卷证实。
本院认为，根据相关规定，虽然没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。原告自2010年11月1日起对小区全面开展物业服务工作，原告有权要求业主支付相应的物业服务费用的。关于两被告之间的关系，从2007年6月12日大丰中学与丰东公司签订江苏省大丰高级中学教师公寓项目开发建设合同一份来看，合同系大丰中学委托丰东公司承建大丰中学的公寓项目，双方之间属于委托代建法律关系，该合同不违反相关法律规定，应为合法有效。根据两被告之间的协议约定，商业用房和会所产权归乙方所有，故商业用房和会所的物业费应由被告丰东公司承担。虽然合同约定小区全部住宅均由大丰中学教师购买或大丰中学收储，但根据相关规定，已经竣工但尚未出售或者虽然出售但尚未交付物业买受人的物业，物业服务人要求建设单位交纳物业服务费用的，人民法院应予支持。现被告丰东公司作为建设单位未能举证证明其已实际交付上述房屋的证据，故相应的物业费仍应由被告丰东公司负担。原告弘泰物业公司在物业服务过程中存在瑕疵，但不能作为被告拒缴物业费的理由。关于物业服务费用的标准，原告主张住宅部分按0.5元/月·平方米计算，不违反相关规定，也不明显高于周边小区收费标准，本院予以确认，故住宅的物业费合计为33441.48元。关于会所、商铺的服务费用标准，鉴于原告仅对会所、商铺空间以外的部分提供物业服务，本院结合本地周边物业实际物业标准酌定商铺、会所以0.8元/月·平方米作为计算标准，故商铺、会所物业费合计为73896.19元。被告拖欠物业服务费，经原告催要后仍未自觉履行，原告依合同请求判决被告缴纳物业服务费，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，
判决如下：
一、被告盐城丰东房地产开发有限公司给付原告盐城市弘泰物业管理有限公司物业费合计107337.67元，于本判决生效后10日内履行完毕。
二、驳回原告原告盐城市弘泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2816元，由原告弘泰物业公司负担369元，被告丰东公司负担2447元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提交上诉状副本7份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 刘 萍
人民陪审员 沈冠山
人民陪审员 肖书平
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 陈 燕附相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：