济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0112民初754号原告济南荣恩房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人马晓伟，总经理。委托代理人刘国祥，山东新润律师事务所律师。委托代理人徐小云，山东新润律师事务所律师。被告牛德刚，男，汉族，1987年9月10日生，住山东省济南市。第三人廊坊荣盛物业服务有限公司济南分公司，住所地山东省济南市。负责人郭连增，总经理。委托代理人崔倩倩，女，生于1989年1月2日，汉族，该公司员工，住济南市。委托代理人李帅，男，生于1984年4月16日，汉族，该公司员工，住山东省聊城市。
原告济南荣恩房地产开发有限公司（以下简称荣恩公司）与被告牛德刚、第三人廊坊荣盛物业服务有限公司济南分公司（以下简称荣盛公司济南分公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告荣恩公司于2016年1月18日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。本院依法适用普通程序，由
审判员于东亮担任
审判长，与
人民陪审员吕春华、朱翠荣组成合议庭，于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告荣恩公司的委托代理人刘国祥、徐小云，第三人荣盛公司济南分公司委托代理人催倩倩到庭了参加诉讼，被告牛德刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告荣恩公司诉称，原、被告于2014年12月31日签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，被告牛德刚购买原告销售的荣盛锦绣澜湾花园3号楼1单元2303室房屋1套，房屋总建筑面积110.84平方米，总价款913768元，合同还约定了违约责任等相关条款。上述合同签订同时，因被告牛德刚资金紧张，原、被告与第三人签订《借款协议书》两份，约定第三人向被告提供两笔借款：第一笔借款为182000元，借款期限自2014年12月31日起至2016年7月31日止；第二笔借款为82768元，借款期限自2014年12月31日起至2015年3月31日止。该两笔借款用以支付上述房屋首付款。同时，原、被告及第三方在合同中约定了相关违约责任条款。上述合同生效后，第三人向被告牛德刚支付了借款，被告牛德刚向原告支付了首付款274768元，但余款639000元被告牛德刚至今拒绝办理按揭贷款，亦未能向原告支付该余款。被告牛德刚的行为严重违反上述合同约定，导致合同无法继续履行。后第三人于2015年12月1日向被告牛德刚送达解除通知声明解除上述借款协议，并要求其承担违约利息60337.87元。2015年12月3日第三人向原告送达通知要求原告偿还上述借款本金264768和利息62820.912元。原告于2015年12月7日向被告送达《解除合同暨债务抵销通知》，声明解除双方签订的《商品买卖合同》，并于抵销相关债务后，要求被告承担违约责任，支付原告违约金207247.70元。被告牛德刚对上述通知事项置之不理。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、确认原告、被告与第三人签订的《借款协议书》及原被告之间签订的《商品房买卖合同》解除有效；2、被告牛德刚返还荣盛锦绣澜湾花园3号楼1单元2303室房屋；3、被告牛德刚支付原告违约金207247.70元；4、被告牛德刚支付原告因诉讼产生的律师费共计15000元。审理中，原告荣恩公司自愿撤回第二项诉讼请求。被告牛德刚（缺席）未答辩。第三人荣盛公司济南分公司述称，原告荣恩公司所诉属实，请求法院依法处理。经审理本院认定，2014年12月31日，被告牛德刚与原告荣恩公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告牛德刚购买原告荣恩公司开发的荣盛锦绣澜湾花园3号楼1单元2303室的房屋一套，建筑面积110.84平方米，房屋单价为每平方米8244.03元，总价款913768元。首付款是274768元，余款639000元办理按揭付清，合同签订之日起五日内办理完按揭手续。由于买受人的原因造成按揭延期，每日按总房价的万分之五支付违约金。合同另约定，买受人逾期付款超过60天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；交房时间是2016年9月30日前。同日双方签订的合同附件五《合同补充协议》中约定：……，第三条关于合同第六条房款支付的补充约定买受人采用按揭贷款方式付款，按以下方式进行：1、买受人承诺具备贷款资格以及房款支付能力。买受人应于主合同及补充协议签订之日起五日内向银行提交完毕所需申请材料，办理完毕按揭（或公积金）担保贷款手续。如因买受人贷款资格不符合要求，从而导致在本协议签订之日起30日内房屋担保贷款仍无法到达出卖人指定的银行账户，则视为由于买受人的原因无法办理贷款。买受人应自银行确定无法办理按揭贷款之日起7日内向出卖人支付剩余购房款，否则，买受人应按本条第4款、本补充协议第十五条的约定办理并承担违约责任。……4、因买受人办理担保贷款，出卖人就买受人贷款向贷款机构提供担保的，在担保期内，买卖合同项下房屋所有权不发生转移，仍由出卖人享有。如买受人连续2个月或累计3个月逾期付款的，出卖人有权解除合同及本协议，出卖人解除合同，买受人须向出卖人支付房屋总金额10%的违约金及出卖人代为偿还的款项及该垫付费用总额每日万分之五的利息和因此所产生的费用（包括但不限于向银行承担的代偿违约责任、律师费、诉讼费、合同解除导致权属变更需要支付的所有税、费等）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人扣除实际损失后将剩余房款退还给买受人或法院指定的账户。如已付房款不足赔偿出卖人实际损失，出卖人有权追索。出卖人不解除合同的，买受人应按代垫费用总额每日万分之五的标准向出卖人支付代垫期间的违约金。第十六条约定：出卖人向买受人发送的任何通知或邮递，均以购房合同登记通讯地址为准。如买受人发生通讯地址变更，须提前5日以书面形式通知出卖人，否则造成有关的通讯不能送达或送达不到的，均视为已送达，由此产生的不利后果，由买受人自行承担。同城以挂号邮寄、特快专递发出后的第二日为送达日……合同一方按照另一方在合同中所留地址投递邮件的情况下，若出现邮件被退回、拒收或由任何第三方代收的，均视为该邮件已送达另一方。同日，为支付首付款，第三人荣盛公司济南分公司作为甲方（出借方）、被告牛德刚作为乙方（借款方）、原告荣恩公司作为丙方签订《借款协议书》两份。其中一份约定乙方向甲方借款182000元，借款期限自2014年12月31日至2016年7月31日止，到期前一次性还清；另一份约定乙方向甲方借款82768元，借款期限自2014年12月31日至2015年3月31日，到期前一次性付清。两份借款协议书均约定，乙方同意甲方将上述借款直接支付给丙方；乙方按本协议约定按期还款的，本合同项下借款不计利息；乙方因与第三人之间的纠纷导致《商品房买卖合同》项下的物业被司法机关采取冻结、查封等强制措施的，甲方有权提前收回借款；若乙方不按期还款，应按每日千分之三的利率向甲方支付全部借款从借款到期之日起至实际还清之日止的利息；因乙方未按约定偿还借款达到或超过30日的，除按本协议第五条第2款向甲方承担违约责任外，丙方有权选择解除乙方签订的《商品房买卖合同》；合同解除后，乙方已付的购房款按如下方式处理：（1）乙方尚未偿还的按揭贷款本息部分，丙方可直接支付至按揭贷款发放银行，因乙方逾期还款导致的违约责任，由乙方自行承担。（2）乙方已经支付的购房款，丙方在扣除乙方依《商品房买卖合同》及相关协议约定应承担的违约金及赔偿金和乙方应偿还的按揭贷款本息及罚息后，其余部分用于偿还甲方在本协议项下的借款本金及违约金，直接付至甲方；在偿还借款及违约金后如仍有剩余，则剩余部分丙方应该退还乙方。如剩余部分不足以偿还甲方借款，则不足部分由丙方补足，丙方承担担保责任后有权向乙方追偿，并要求乙方赔偿因此造成的损失（包括但不限于律师费用）。借款协议签订当日，第三人荣盛公司济南分公司就按照两份借款协议书的约定将264768元打入原告荣恩公司的账户中，被告牛德刚向第三人荣盛公司济南分公司出具82768元及182000元收据各一份。被告牛德刚另支付1万元定金，付清了首付款。原告荣恩公司为被告牛德刚出具收款收据三份。此后，被告牛德刚未按约定办理按揭贷款手续，未再支付购房款，也未偿还借款。2015年3月7日，原告荣盛公司向被告牛德刚按合同约定地址邮寄送达《按揭催办函》一份，通知被告牛德刚于2015年3月15日前办理按揭手续，被告牛德刚拒收。2015年12月2日，第三人荣盛公司济南分公司向被告牛德刚邮寄送达解除借款协议书通知一份，并要求被告牛德刚偿还两笔借款本金合计264768元并支付利息60337.87元，邮件因“电话停机，家中无人”被退回。2015年12月3日，第三人荣盛公司济南分公司向原告荣恩公司送达解除借款协议书通知一份，并要求原告荣恩公司偿还借款并支付利息等。原告荣恩公司于2015年12月7日接收。2015年12月8日，原告荣恩公司向被告牛德刚邮寄送达《解除合同暨债务抵销通知》一份，通知解除《商品房买卖合同》，并要求被告牛德刚支付违约金责任等，邮件因“收件人不在指定地址”而被退回。通知内容如下：“1、立即解除您与我司签署的《济南市商品房买卖合同》，我司应退还您支付的购房款274768元。2、由于您的原因造成按揭延期，我司依约解除合同，您应支付我司154426.79元的违约金，我司预先扣除您应偿还的荣盛公司济南分公司借款264768元及逾期还款违约金62820.91元，以上合计482015.70元。3、您应偿还我司的482015.70元与我司应退还您的购房款274768元抵销后，您仍应向我司支付违约金207247.70元。4、由于您的违约行为导致我司通过法律途径解决所产生的诉讼法、律师费等一切费用均由您承担。”2016年1月14日，原告荣恩公司通过银行转账的方式向第三人荣盛公司济南分公司支付了借款本金182000元、82768元及逾期利息62820.91元。另查明，2016年1月14日原告荣恩公司与山东新润律师事务所签订的《委托代理协议》并支付律师费15000元。
本院认为，原、被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》及附件以及原、被告及第三人三方签订的两份借款协议书均系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，当事人均应按照合同约定诚信履约。被告牛德刚在买卖合同签订后，未按合同约定及时办理按揭贷款手续，系违约行为，应当承担相应违约责任。原告荣恩公司向被告牛德刚邮寄送达催办按揭贷款手续的通知，被告牛德刚拒绝接收，也未按合同约定及时付清剩余房款，逾期付款超过60日后，达到了双方约定的合同解除条件。2015年12月8日原告荣恩公司向被告牛德刚邮寄送达《解除合同暨债务抵销通知》，履行了解除合同的通知义务。虽该邮件被退回，但根据双方补充合同约定，邮寄第二日即12月9日视为送达，因此根据法律规定，原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》及附件于2015年12月9日起解除。买卖合同解除后，根据原、被告及第三人的借款协议约定，原告荣恩公司向第三人荣盛公司济南分公司支付了被告牛德刚所借的本金182000元、82768元，并支付了82768元借款因到期未还而产生的逾期利息62820.91元。根据借款协议，逾期利率按每日千分之三计算，该计算标准过高，本院根据相关司法解释的规定按照年利率24%标准予以调整，故逾期利息应为13769元。上述借款本金及逾期利息合计278537元，应由被告牛德刚偿付原告荣恩公司。根据原、被告签订的买卖合同第六条约定，被告牛德刚应自合同签订之日起五日内办理完按揭手续，如由于买受人的原因造成按揭延期，每日按总房价的万分之五支付违约金。该违约金计算标准符合规定，并不过高，故买卖合同于2015年12月9日解除前，被告牛德刚实际违约天数为337天，应支付违约金数额为153967元。因买卖合同解除，被告牛德刚支付的购房首付款274768元原告荣恩公司应予返还，该数额与被告牛德刚应支付原告荣恩公司的款项抵销后，被告牛德刚还应支付原告荣恩公司157736元。因被告牛德刚违约，原告荣恩公司委托山东新润律师事务所进行处理，为此支付律师代理费15000元，提交了委托代理合同及收取费用发票为证。依据合同附件的约定，该费用应当由被告牛德刚负担，故本院对此予以支持。因涉案房屋并未实际交付，原告荣恩公司自愿放弃第二项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、确认原告济南荣恩房地产开发有限公司与被告牛德刚在2014年12月31日签订的《济南市商品房买卖合同》于2015年12月9日解除。
二、被告牛德刚于本判决生效之日起十日内支付原告济南荣恩房地产开发有限公司违约金157736元。
三、被告牛德刚于本判决生效之日起十日内支付原告济南荣恩房地产开发有限公司律师代理费15000元。
四、驳回原告济南荣恩房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4734元，由被告牛德刚负担3702元，原告济南荣恩房地产开发有限公司负担1032元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 于东亮
人民陪审员 吕春华
人民陪审员 朱翠荣
二〇一六年五月三十一日
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