上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终5269号上诉人（原审原告）赵敏，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人姚亮，上海齐坦律师事务所律师。委托代理人曹兴龙，浙江新台州（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海浙商小商品市场经营管理有限公司。法定代表人施鎏奎，经理。委托代理人沈勇，上海市联合律师事务所律师。委托代理人周晶，上海市联合律师事务所律师。
上诉人赵敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初字1229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月10日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月23日公开开庭审理了本案。上诉人赵敏之委托代理人曹兴龙，被上诉人上海浙商小商品市场经营管理有限公司之委托代理人沈勇、周晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，赵敏系上海市金山区XX大道XX号上海XX贸易城·家居生活馆一层XX号商铺（建筑面积26.29平方米）（以下简称涉案商铺）的买受人及产权人。2010年8月24日，赵敏与上海浙商小商品市场经营管理有限公司（以下简称浙商公司）签订《上海XX贸易城·家居生活馆商铺委托经营管理合同》（以下简称涉案合同），约定由赵敏全权委托浙商公司经营管理涉案商铺，由浙商公司根据其对家居生活馆的整体规划、定位，按照不同业态分布要求，以合理的租金、优质的服务、规范的招商管理全力培育市场，第一个经营管理期（托管期）自2010年8月24日起算至2015年8月23日止，托管期内，双方均不得擅自解除、终止合同。同时，双方约定以5年为一个标准的托管期，每个托管有效期以第一个托管期为准进行顺延，托管时间最长不超过20年。托管期内，赵敏委托浙商公司以浙商公司的名义对委托商铺进行全权经营、管理，包括但不限于：统一对外招商、出租、制定并调整租金收取标准、确定业态布置等。同时，为了培养、繁荣市场，第一个委托经营管理期内，该物业免租。赵敏同意在委托经营管理期间，浙商公司无需再支付任何其他费用，浙商公司出租或经营商铺而获得的全部收益作为浙商公司劳动的回报，全部归浙商公司所有。协议还约定，托管期限届满后，浙商公司拥有委托经营管理的优先续约权，双方另行商定委托条款及经营收益分配，赵敏自行经营或另行委托经营的，则该商铺经营的业种业态必须符合浙商公司对市场整体业种业态的统一布置规定，无论赵敏继续委托浙商公司经营或者自营的，须在托管期满前三个月内提出书面申请告知浙商公司，逾期视同继续委托并已接受浙商公司根据市场实际回报制定的经营回报率。合同还约定了其他事项。合同签订后，双方均依约行使权利、履行义务。涉案合同到期前后双方因故产生纠纷，赵敏诉至原审法院，请求判令：1、解除涉案合同，浙商公司将涉案商铺返还赵敏；2、浙商公司支付2015年8月24日起至返还之日止的房屋使用收益。浙商公司不同意赵敏的诉讼请求。原审另查明，赵敏已全额支付了涉案商铺的购房款，并取得了房地产权证。起诉时，赵敏提交了终止函，但未作为证据进行质证。原审认为，赵敏与浙商公司签订的涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于涉案合同效力问题。本案中，涉案合同第三条第8项已明确约定，即赵敏应于托管期限届满前三个月内书面告知浙商公司，否则视同继续委托。现赵敏未向法庭提交质证其已向浙商公司提出终止委托经营管理的证据，即便提交，其函件的对象也是案外人上海A有限公司，故对赵敏要求与浙商公司解除涉案合同及返还房屋的诉讼请求，不予支持。关于赵敏主张2015年8月24日后的房屋使用收益问题，根据协议第三条第8项之规定，若赵敏未在约定期限内履行告知义务，则协议期限顺延至下一个托管期并视为接受浙商公司根据市场实际回报制定的经营回报率。现赵敏要求按年9%主张房屋使用收益，缺乏依据，且涉及下一个托管期，故本案中不予处理。同时，原审法院须指出的是，本案双方争议所指向的商铺位于一个统一的市场内，而非单独可发挥效用的铺位，赵敏在购买商铺时应明知该商场须统一经营管理方能发挥实际效益，故各业主行使个人权利时还应兼顾个体利益服从全体利益、局部利益服从整体利益的原则。原审法院审理后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，于
二〇一六年三月二十九日作出判决：驳回赵敏的全部诉讼请求。一审案件受理费25元，由赵敏负担。原审法院判决后，上诉人赵敏不服，向本院提起上诉称，在第一个5年期满前，上诉人已经寄送了解除函件，原合同已经到期终止，双方目前是不定期的委托关系。即使法院认定该解除函件未产生效力，其也有权诉请解除合同关系。委托经营合同期满后，双方对续签合同意见不一，合同已期限届满，被上诉人仍然占有涉案商铺，且未支付第一个5年期满后的使用费，故请求二审法院撤销原判，改判：
一、解除涉案合同，被上诉人归还涉案商铺；
二、被上诉人支付第一个5年委托期限届满后至实际返还之日止的房屋使用收益（以房屋总价的年回报率9%计算）。
被上诉人浙商公司辩称，其没有收到过上诉人的解约函件，双方的委托合同关系已经自动延续5年。原审认定事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院维持原判。上诉人在二审中提交了二份新证据：1、案外承租人与被上诉人签订的租赁合同一份，用以证明该份合同中将租金和管理费区别约定，被上诉人存在故意减少上诉人应得收益计算基数的行为。2、案外人与浙商公司的判决书一份，用以证明该案中法院支持了小业主解除合同的诉请。被上诉人发表质证意见称，上述证据均与本案争议无关。
本院经审查认为，上述证据与本案争议缺乏直接关联性，故不予采纳。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉案合同系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行。关于涉案合同是否应当解除的问题。根据约定，如上诉人未在每5年托管期届满前三个月内书面告知被上诉人终止委托，则视为继续委托5年。上诉人称其曾经在第一个5年委托期限届满前三个月内发送过解约函，被上诉人则否认其曾经收到过该份函件，而上诉人未能提供其寄送函件的签收凭证。故现有证据不能显示上诉人已经在约定期间内送达了书面的解约函件，原审认定双方之间的委托经营关系自动延续5年托管周期符合合同约定。上诉人主张双方之间的委托经营关系已经解除，被上诉人应返还涉案商铺，支付使用收益，均缺乏事实依据，本院不予支持。本院需要说明的是，被上诉人作为受托方，应当对委托人尽到勤勉、诚信的管理义务。在新的管理期间内，被上诉人应当依照合同约定尽快与上诉人确认新的收益标准，明确具体的费用承担问题，及时足额支付经营收益，以积极行为改善自身管理状况，取得上诉人的信任。如在后续委托期间内，被上诉人出现了新的违约行为，引发争议纠纷，上诉人仍可另行主张权利。综上所述，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人赵敏负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理
审判员 李 兴
代理
审判员 孙 飞
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 曹 靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：