河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终5300号上诉人（原审被告）河南元正置业有限公司。法定代表人蔡廷政，董事长。委托代理人薛炎军，河南荟智源策律师事务所律师。上诉人（原审原告）高桂云，女，汉族，1952年5月10日出生。委托代理人刘驰。
上诉人河南元正置业有限公司（以下简称元正置业）因与上诉人高桂云房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省荥阳市人民法院（2015）荥民二初字第2420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依��组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人元正置业委托代理人薛炎军、上诉人高桂云委托代理人刘驰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，2013年5月20日，高桂云、元正置业签订《商品房买卖合同》一份，购买元正置业开发的小区名称为嘉禾芙蓉园、位于荥阳市郑上路堡王段北侧10幢2单元六层604号商品房一套。合同约定，该商品房应于2013年12月31日前经综合验收合格并符合本合同约定后交付使用。逾期不超过90日，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示综合验收合格证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。高桂云于合同签订当天一次性付清购房款454700元，并向元正置业交纳维修基金4403元及办证费用909元，合计5312元。2013年6月6日，荥阳市物业维修基金管理中心出具维修基金凭证一份，票据上代收单位为元正置业，业主姓名为高桂云，票面金额为4403元。2014年1月1日，元正置业短信通知高桂云收房，2014年1月3日，高桂云到现场后认为房屋未通过综合验收、无商品房实测面积表，以未达到交房条件为由拒收房屋。2014年1月21日河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书显示，荥阳市嘉禾·芙蓉园小区二期10#住宅楼验收符合要求。2016年1月8日荥阳市荥房测绘公司出具涉诉房屋测绘成果认签表。原审法院认为，高桂云自愿将房屋维修基金及办证费交与元正置业代缴，元正置业已经代为缴纳并将正式票据交与高桂云，视为高桂云同意元正置业代缴行为，高桂云要求元正置业返还维修基金及办证费用的诉讼请求，该院不予支持。关于房屋交付条件，高桂云、元正置业双方约定房屋通过综合验收并取得房屋实测面积表后交付。元正置业已于2014年1月21日取得涉诉房屋的验收合格证明、并于2016年1月8日取得涉诉房屋的实测面积表。根据双方约定，至2016年1月8日元正置业始完成房屋交付条件。与双方约定的2013年12月31日交房逾期738天，元正置业应按合同约定支付高桂云违约金33556.86元（454700元×0.0001／日×738日）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决元正置业于该判决生效之日起十日内支付高桂云违约金三万三千五百五十六元八角六分；驳回高桂云的其他诉讼请求。本案受理费一千二百三十二元八角，由元正置业负担。宣判后，高桂云及元正置业均不服该判决，高桂云向本院提起上诉称，一审判决认定事实有误，原审判决认为元正置业2014年1月21日已经综合验收合格认定事实错误，元正置业公司提交的竣工验收备案证书是主体工程的验收，目前该小区仍然没有通过综合验收，��主体工程验收是开发商和合作伙伴自己对自己工作的验收。元正置业目前仍然没有取得有效的实测面积报告，原审判决认为元正置业已经于2016年1月8日取得涉诉房屋实际面积表认定事实错误。一审判决适用法律有误。元正置业三年前单方面制定的卖方延期交房违约赔偿金每日按购房款万分之一即每日45.47元过低，且和买方延期付款的违约金每日按购房款万分之三即每日136.41元相差3倍，明显不公平，请求二审法院酌情提高违约金为每日66.66元。一审判决适用法律不太恰当，根据相关法律法规规定，维修基金应该在交房时交给房管局或者业主委员会，元正置业无权收取，更无权在签合同的时候收取，应该将维修基金4403元和办证费909元以及相应的利息返还高桂云。因元正置业违约导致高桂云提起诉讼，故请求本案的一切相关费用由元正置业承担。综上，请求二审法院变更原审判决第一项，把违约金计算周期延长，并把违约金损失由每日45.47元增加到每日66.66元；判令元正置业返还高桂云的维修基金4403元和办证费909元以及相应利息。本案一切费用由元正置业负担。元正置业答辩称，高桂云提交的证据来源不清楚，价格与实际价格不相符，该证据没有经过有关价格部门确认，对真实性有异议，高桂云上诉理由无证据证明，应当驳回高桂云的上诉请求。元正置业上诉称，一审判决认定事实错误，判决错误。元正置业逾期违约天数应为21天，而非738天。同时，一审判决元正置业支付高桂云违约金33556.86元，明显超出了高桂云的诉讼请求。另外，高桂云尽管要求租房损失，但其并没有向法庭提供任何的证据，该请求因证据不足，亦不应得到法院的支持。综上，请求依法撤销原审判决，并改判驳回高桂云一审诉讼请求，诉讼费用由高桂云承担。另外补充三点：1.2014年3月13日荥阳市房屋面积测绘报告书只能证明元正置业委托了专业测绘单位进行测量的事实，不能证明元正置业违约；2.2015年5月20日元正置业和高桂云签订的《商品房买卖合同》和附件四合同补充协议第八条对交付房屋的条件有明确的约定，是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证或其他土地使用证明文件、五方责任主体签署的建设工程竣工验收意见表，并没有房屋面积测绘表；3.商品房销售管理办法第三十四条规定房地产开发企业是应当在商品房交付使用前，按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果是报房地产行政主管部门审核后用以登记，并未要求在交付时交付测绘报告，根据此规定，元正置业仅仅是违约了73天（2014年3月13日与2013年12月31日相差数为73天），而不是738天。高桂云答辩称，元正置业说涉诉房屋于2014年1月1日通过综合验收只是主体工程的验收合格，元正置业目前仍然没有取得有效的实测面积报告；元正置业在上诉状里一方面说交房需要综合验收合格没有法律和依据，一方面说涉诉房屋于2014年1月1日通过综合验收是自相矛盾的；根据《商品房销售管理办法》相关规定，在交房时向购房人提供房屋面积实测表就是开发商必须向购房人履行的法律义务；元正置业称没有取得实测面积表是因为测绘公司不出，这是推卸责任；元正置业称逾期违约天数是21天是错误的，逾期天数从2014年1月1日至今已经有两年多了。元正置业认为一审判决其支付违约金超出高桂云的诉讼请求，没有提交任何证据。本院
经审理查明的事实与原审法院一致。
本院认为，高桂云、元正置业签订的《商品房买卖合同》，均系当事人真实意思表示，合法有效，合同双方均应按照约定正确行使权利，忠实履行义务。涉案房屋于2014年1月21日经过五大主体验收合格，表明该房屋具备交房条件的时间即为该日，故元正置业迟延交房21日，其违约时间应当计算为21日。高桂云上诉称，因元正置业未在交房期限内提交房屋面积实测登记表，元正置业的违约时间应当计算自2013年12月31日起至2016年1月8日，其法律依据是《中华人民共和国建筑法》及建设部《商品房销售管理办法》等相关规定，但该规定确定的义务系法律规定的附随义务，非合同主要义务，该规定所确定的义务不能认定为元正置业根本性违约，故高桂云以此为据计算元正置业应当承担的损失数额明显不当，应当予以纠正。高桂云已履行向元正置业交纳购房费用的义务，元正置业未能依约及时交付从而导致迟延交房的事实，故元正置业应当按照双方约定标准赔偿高桂云损失，该损失数额为954.87元（454700元×0.0001／日×21日），对于高桂云主张过高部分不予支持。高桂云自愿将房屋维修基金和办证费交予元正置业代为向相关行政主管部门缴纳，该项费用并非元正置业实际占有和使用，故高桂云要求元正置业退还该费用的上诉请求没有事实和法律依据，不应予以支持。综上，高桂云、元正置业的上诉理由均有其一定的合理成份，本院部分予以支持。原审判决认定事实基本清楚，程序合法，但适用法律确有不当，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销河南省荥阳市人民法院（2015）荥民二初字第2420号民事判决；
二、河南元正置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付高桂云违约金九百五十四元八角七分；
三、驳回高��云的其他诉讼请求。一审案件受理费1232.8元，其中，高桂云负担800元，河南元正置业有限公司负担432.8元；二审案件受理费2465.6元，其中，高桂云负担1600元，河南元正置业有限公司负担865.6元。本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一六年五月三十一日
书记员 张会敏 来源：百度“”