江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏04民终792号上诉人（原审原告）汪卫兵（曾用名汪卫斌）。委托代理人周春雷，上海宙斯盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）徐建国。委托代理人徐国富，金坛市茅山法律服务所法律工作者。
上诉人汪卫兵因与被上诉人徐建国房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常州市金坛区人民法院（2015）坛朱民初字第202号民事判决向本院提起上诉,本院于2016年3月3日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。汪卫兵一审诉称：2013年11月8日，我与徐建国签订房屋租赁合同，约定向徐建国租赁位于马脚山厂房区建筑面积约1200平方米的厂房用于生产经营，租金每年65000元。2013年12月24日我向徐建国分两次支付了1年（自2014年2月10日至2015年2月9日）的租金65000元。后我发现该租赁房屋并非合同约定的厂房，而属于宅基地，绝大部分没有合法的建造手续，面积也未达到合同约定的1200平方米，且徐建国多次干扰我生产，致使我的生产遭受很大的损失，导致合同的目的无法实现。我已经向徐建国送达了解除合同通知书。现根据《合同法》第九十四条第二、四款、第九十六条之规定，要求解除双方之间的房屋租赁合同，徐建国配合汪卫兵完成该租赁房屋返还和搬离物品的交接工作。徐建国一审辩称：汪卫兵陈述房屋绝大多数为违章建筑，房屋产权等手续与承租方没有必然联系，而非购房，汪卫兵陈述因此受到影响应提交证据。汪卫兵陈述房屋未达到1200平方米，事实上，我出租给汪卫兵的房屋面积为1242.68平方米。汪卫兵向我出具律师函中要求解除租赁合同的理由为汪卫兵的生产经营情况发生变化。汪卫兵第一年度的房租只缴纳了30000元。我不同意解除合同。原审法院
经审理查明：2013年12月8日，汪卫兵（乙方）与徐建国（甲方）签订房屋租赁合同1份，约定：甲方将坐落于常州市金坛区直溪镇马脚山厂房区，建筑面积约1200平方米的厂房（含办公室3间、二层楼房计8间车间、地下室2间、厕所2间、浴室1间、二层楼房计宿舍4间、平房8间）及一些用具、设施，租于乙方用于箱包生产经营，同时甲方收取乙方交纳的租金每年65000元；租赁期自2014年2月10日至2017年2月9日止，为期三年，到期后乙方享有优先续租权；租赁协议签订后三日内乙方须交纳第一年度的租金65000元，先交租金后使用，每年以此类推，直至期满等条款。后汪卫兵在上述承租房屋内从事箱包经营。2013年12月24日，徐建国向汪卫兵出具内容为“今收到房租金叁万元整”的收条1份。2015年2月2日，汪卫兵的委托代理人周春雷向徐建国发送律师函1份，内容为：汪卫兵在签订房屋租赁合同后已经向徐建国支付了2014年2月10日至2015年2月9日的租金65000元，现由于汪卫兵生产经营情况发生变化，通知徐建国于2015年2月5日起终止租赁合同。同年2、3月，汪卫兵从承租房屋中撤出，但相关设备设施尚遗留在承租房屋内。汪卫兵于2015年3月23日诉至该院。诉讼中，徐建国向原审法院提交：1、2015年1月20日催款通知复印件1份，要求汪卫兵在三日内交纳下年度的房租；2、2015年3月20日给汪卫兵的函复印件1份，主要内容为：律师函已经收到，双方签订的租赁合同是真实有效的，不同意汪卫兵提出的终止合同的要求；要求汪卫兵继续来坛履行双方签订的租赁合同，并交纳2015年度的租金65000元（按合约应在2014年12月8日为界，三日内交清）等内容。本案审理过程中，经汪卫兵申请，原审法院裁定查封了汪卫兵所有的位于徐建国出租房内的价值为156857元的设备及货物。原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。汪卫兵、徐建国于2013年12月8日签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，虽然徐建国租赁给汪卫兵使用的部分房屋产权证件未全部办理，但并不影响汪卫兵的使用，故双方的租赁合同应属有效。汪卫兵以租赁房屋并非合同约定的厂房，绝大部分没有合法的建造手续，面积也未达到合同约定的1200平方米，且徐建国多次干扰其生产，致使汪卫兵的生产遭受很大的损失，导致合同的目的无法实现、徐建国构成违约为由要求解除合同并要求徐建国配合交接房屋及相关物品等工作：虽然房屋租赁合同约定租赁房屋为厂房，但实际出租房屋主要部分为车间、办公室、宿舍等，符合双方合同使用目的；对于面积问题，汪卫兵陈述面积未达到合同约定的1200平方米，但庭审时汪卫兵陈述并未对承租房屋进行过丈量。即使徐建国交付房屋用途及面积与合同约定不符，汪卫兵也应在房屋交付及时而非使用一年之久后再提出异议。故汪卫兵以此要求解除合同于法无据，该院不予支持。汪卫兵以徐建国多次干扰其生产，致使生产遭受很大的损失，导致合同的目的无法实现为由，要求解除合同，仅提交接处警工作登记表2份予以证明，但该证据仅能证明双方于2015年1月30日、2月1日就租赁合同的履行事宜发生争议，处警经过及结果仅记载双方因租赁合同纠纷而报警，没有记载汪卫兵诉称的具体事因，不能充分证明汪卫兵的主张。而汪卫兵于2015年2月2日向徐建国发出的律师函中载明汪卫兵是因其生产经营情况发生变化要求终止合同，也非因为徐建国的违约，且不属于《合同法》规定的可以单方解除合同的情形。综上，汪卫兵诉请主张无事实和法律依据，该院不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，作出判决：驳回汪卫兵的诉讼请求。案件受理费80元、诉讼保全费1305元，合计人民币1385元，由汪卫兵负担。汪卫兵不服原审法院判决，向本院提起上诉称：
一、原审判决认定事实不清。1、本案的争议焦点是出租标的物房屋有无产权证或者规划建设许可证。本案中，被上诉人所出租的房屋属于违章建筑，没有房屋产权证或者规划建设许可证，且也并非是合同约定的“厂房”性质。2、原审判决书认定双方签订租赁合同为“双方真实意思表述、且不违反法律强制性规定”，是不符合事实的。
二、原审判决适用法律错误。1、本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中的房屋几乎都没有房屋产权证或者规划建设许可证，根据上述最高院的司法解释，应当依法判令双方的租赁合同为无效合同。2、我国合同法第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。在租赁合同期间，被上诉人多次干扰生产，多次聚众阻挠被上诉人的运输车辆进出大门，致使上诉人的生产遭受损失，从而使得上诉人租赁本案房屋进行生产的目的无法实现，该事实不但有“报警单”为证，庭审过程中被上诉人也承担有断电和阻挠生产的行为，可谓证据充分，而原审法院却没有适用合同法第94条的规定，依法确认解除租赁合同，是适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，故提起上诉，请求：1、依法撤销（2015）坛朱民初字第202号民事判决书，依法改判或将本案发回重审，支持原审原告的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人徐建国答辩称：
一、上诉人与被上诉人于2013年12月8日签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，双方不存在任何欺诈行为。上诉人租用被上诉人的房屋是用于箱包生产所需，达到了上诉人租用房屋的目的，而且上诉人也实际在其租用的房屋内生产经营。
二、上诉人诉称所租房屋大部分是违章建筑，被上诉人认为是否属于违章建筑不是上诉人能确定的，应由政府行政部门认定是否属于违章建筑。当时上诉人在租用房屋时也没有提出要求所租房屋的相关手续，其本意只要满足其生产经营部分，且被上诉人所租的房屋是原金坛市神叶生物科技工程有限公司的生产厂房，上诉人对当时房屋的状况和是否具有使用价值是明知的。
三、上诉人引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条规定，认为双方租赁合同无效。被上诉人认为，该条款针对的对象是城镇房屋及乡、村规划区内的房屋，而被上诉人所出租的房屋不在其适用的范围内。再说没有取得产权证的房屋也不一定都是违章建筑。该房的建设是得到政府部门许可的，没有办产权手续不是被上诉人的行为所确定。综上，一审法律认定事实清楚，适用法律得当，请求二审依驳回上诉人的上诉请求。本院
经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同无效。原审判决认定事实有误，适用法律不当，本院依法予以纠正。综上，因双方之间的房屋租赁合同无效，上诉人要求解除该合同没有事实及法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费80元，由上诉人汪卫兵负担。本判决为终审判决。
审 判 长 卢力
代理
审判员 钱锦
代理
审判员 杨敏
二〇一六年五月三十一日
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