北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终4928号上诉人（原审被告）董莉莉，女，1975年1月8日出生。委托代理人周皓，北京市嘉安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李双，女，1975年8月25日出生。委托代理人米春辉，北京华标律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）满懿（上海）房地产咨询有限公司，住所地上海市徐汇区广元西里315号4幢2楼M室。法定代表人梅虹，总经理。委托代理人高翠翠，女，1988年12月6日出生。
上诉人董莉莉因与被上诉人李双、满懿（上海）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）定金合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第20007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日受理后，依法组成由法官曹欣担任
审判长，法官种仁辉、付双成参加的合议庭审理本案，并于2016年5月27日公开开庭进行了审理。上诉人董莉莉及其委托代理人周皓、被上诉人李双的委托代理人米春辉、被上诉人满懿公司的委托代理人高翠翠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李双在一审中起诉称：2015年5月18日，李双、董莉莉经过满懿公司居间签订了《房屋买卖定金合同》（以下简称《定金合同》），约定李双购买董莉莉享有所有权的位于北京市西城区白菜湾四巷17号院内4号楼5层1门503室。李双向董莉莉交纳了5万元定金。李双、董莉莉约定在合同签订后3日内到满懿公司处签署《存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）。定金合同约定：出卖方明确表示或以其行为表明不履行本合同或不按照本合同约定签订房屋买卖合同的，应双倍返还定金。2015年6月7日，满懿公司通知因董莉莉欲出售的房屋涉及共有权人不知情等事由，董莉莉无法按约履行签订买卖合同。6月8日，董莉莉将李双此前支付的5万元定金转入李双银行卡，至于应双倍返还的差额5万元则拒绝支付。无奈李双只得诉至法院，要求判令董莉莉双倍返还李双定金差额5万元，案件受理费由董莉莉承担。董莉莉在一审中答辩辩称：不同意李双的诉讼请求。理由如下：
一、涉案合同只是带有居间、定金性质的购房意向书，不是房屋买卖合同。1、意向合同第4条和第5条明确约定：双方合同下的主要义务及合同目的是董莉莉与李双在满懿公司的撮合下，协商签订买卖合同。可见三方签订意向合同只是为了进一步协商签订正式的购房合同，并不是基于本意向合同完成房屋的交易。2、本意向合同并不具备房屋买卖合同所必须的条款。意向合同虽然对房屋的位置、总价款有了初步的约定，但对于付款的期限、首付款的比例、腾房期限、物业费水电费的结算等都没有任何表述。特别需要说明的是，董莉莉的房屋上还设有抵押权，在房本上都有相应的抵押章，李双及满懿公司对此均知情。根据物权法规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在本案中，李双应当先代为清偿债务，才能履行合同，但意向合同的三方均对此没有任何约定。由此可见，三方签订的定金合同只是一个购房意向书，并不是房屋买卖合同，董莉莉和李双的义务，仅是在满懿公司的撮合下，协商订立正式合同。
二、无法订立买卖合同的原因在于李双，李双以其行为表示无法继续履行义务。1、李双拒不办理住房公积金贷款。三方意向合同中，选择了两种付款方式，一种是住房公积金，一种是商业贷款。但合同签订后，李双一直怠于履行自己的义务，声称自己名下有100平米左右的房产一套，无法办理住房公积金贷款。但是根据京房公积金发（2015）22号文件，在2015年5月29日，已经取消了二套房公积金面积的限制，已经可以办理公积金（双方在2015年6月8日才解除意向合同），满懿公司也告知了李双，李双的条件可以办理住房公积金。2、李双拒不办理商业贷款。在办理商业贷款的过程中，李双多次故意设置障碍。首先李双明知涉案房屋属于董莉莉的婚前个人财产，没有共有权人，却依然要求把董莉莉配偶作为共有权人进行签字。如果真的作为共有权人签字，那董莉莉的个人婚前财产就变成了夫妻共同财产。董莉莉的损失谁来承担!很显然李双不会承担，只能由董莉莉承担。涉案房屋没有共有权人，提议共有权人签字是恶意阻碍交易。其次，后经满懿公司出主意，要求董莉莉回老家开具单身证明，但董莉莉回老家经派出所询问。根本无法实现。事实上，当时董莉莉的配偶在加拿大，并且已与董莉莉签订《分居协议》，正在办理离婚，故董莉莉提议是否可以出具《分居协议》来避免共有人签字，但满懿公司及李双均不置可否。后又经满懿公司居间协商，双方拟通过外资银行进行贷款（外资银行贷款可以直接出示加拿大签订的分居协议，不需要共有权人签字），但李双却要求如果通过外资银行贷款，必须降价5万元。董莉莉认为，无论办理住房公积金贷款，还是强行要求没有共有权人的房屋找一个共有权人来签字，亦或突然要求降价5万元，均没有任何依据，都是李双恶意设置障碍，达到骗取双倍定金的手段，已经用其自己的行为表示了无法再继续履行签订买卖合同的义务。
三、双方解除意向合同的行为，既符合法定解除条件，也是协商的结果。1、在李双恶意设置障碍，用自己的行为表示不再履行意向合同后，董莉莉本可以追究李双的违约责任，不再退还定金。但因董莉莉父亲5月份出车祸，且与加拿大的丈夫正在离婚过程中，不愿意多生事端，故没有追究李双的违约行为，退还了定金。根据合同法第94条之规定，李双已经用自己的行为，即“不办理公积金贷款，要求所谓的共有权人签字，降价5万元等”表示其不再履行合同约定的义务，符合法定解除的条件。2、同时，本案双方的解除行为也是协商一致的结果，理由如下：首先，李双的丈夫主动发来其个人的卡号，并接受定金的退还，这个行为很明显表现出来协商解除的意见。其次，在李双之夫发来个人卡号后，双方用短信进行了沟通，李双均未表示出来不愿解除的意思。但当李双退还了定金后，李双却突然变脸，拒绝接听电话，要求与其律师沟通，丧失了最起码的诚信。3、提出解约建议，并不代表违约。李双在混淆一个概念，即谁先提出解约的建议，谁就是违约，很显然是其对法律理解不深。在本案中，双方根据意向合同约定，双方义务只是进一步协商订立买卖合同，而对于买卖合同中的条款，是需要双方乃至三方协商的（意向合同中三方已经约定的除外）。且不考虑李双提出的不合理的要求，即使合理的要求双方也有可能无法协商一致。按照李双的逻辑，双方只能一直进行协商，双方各提各的要求，协商不一致就无法签订正式合同，卖方房子永远无法出售，买方也不能另行购买房屋，因为无论是卖方卖给了别人，还是买方另行购买房屋，都是“用自身的行为表示不履行义务。”谁都不能提出解约的建议，如果提出，那就是违约。综上，李双的诉讼请求没有事实和法律依据，董莉莉不同意李双的诉讼请求。满懿公司在一审中述称：签署合同时，满懿公司没有对出售房的婚姻状况进行了解。签署合同后，董莉莉说其配偶没有表示同意出售此房，满懿公司认为是否董莉莉所说的婚前财产不能确认，因此要求董莉莉配偶确定同意售房，故没有签订正式合同。一审法院
经审理查明：董莉莉于2009年7月3日取得了北京市西城区（原宣武区）白菜湾四巷17号院内4号楼5层1门503房屋的所有权证。2011年12月6日，董莉莉与案外人HANQINGLI登记结婚。2015年5月18日，董莉莉（甲方、出卖人）与李双（乙方、买受人）及满懿公司下属北京分公司（丙方、居间人）签署《定金合同》，约定：甲乙双方通过丙方居间服务买卖位于北京市西城区（原宣武区）白菜湾四巷17号院内4号楼5层1门503的房屋，建筑面积53.76平方米；该房屋成交总价为人民币270万元，此价款不包含依国家规定产生的各种税费；乙方的房款支付方式为商业贷款和公积金贷款；乙方在本合同签订时，应向甲方交纳定金人民币5万元，甲方在收取定金时应向乙方出具收据；本合同签订后，甲方明确表示或以其行为表明不履行本合同或不按照本合同约定签订房屋买卖合同的，甲方应双倍返还定金；乙方明确表示或以其行为表明不履行本合同或不按照本合同约定签订房屋买卖合同的，乙方无权要求返还定金。签约当天，李双向董莉莉交纳了定金5万元。董莉莉为李双书写了书面承诺书，保证在办理过户手续时产生的个人所有税由其本人承担。此后，董莉莉因涉及到婚后还贷问题，无法取得其夫对出售涉案房屋的书面许可，李双、董莉莉双方未能就涉案房屋签署买卖合同。董莉莉于2015年6月8日将5万元定金退还给李双。李双现持诉称理由，要求判令董莉莉双倍返还李双定金差额5万元，案件受理费由董莉莉承担。董莉莉持答辩理由，不同意李双的诉讼请求。满懿公司持述称，表示对此不发表任何意见。另查，涉案房屋虽然是董莉莉婚前购买，但存在婚后还贷行为，董莉莉称婚后还贷是其独自偿还。一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李双就购买涉案房屋的意向向董莉莉支付5万元购房定金，双方之间成立定金合同关系，该定金的性质应为订约定金。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。根据上述规定，董莉莉在收取李双的购房定金后，因涉案房屋涉及婚后还贷问题，董莉莉夫妻对于应否属于婚后共同财产没有明确约定，导致董莉莉无法独自以产权人身份与李双签订房屋买卖合同，故其理应向李双双倍返还定金。董莉莉主张李双对此亦有过错，亦应承担责任的辩解理由，因其对此未能提交任何证据，法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条之规定，于2015年12月17日作出判决：董莉莉双倍返还李双定金差额人民币五万元，于该判决生效后七日内执行。董莉莉不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：
一、一审认定事实错误，争议焦点错误。1、一审认定解约发生的原因是错误的，真正原因是李双额外要求让董莉莉的配偶作为共有权人在贷款过程中签字导致解约。2、退一步讲，即使一审法院强行认定解约不是因为办理贷款时要求董莉莉的配偶签字，而是因为董莉莉的配偶拒不在买卖合同上签字而导致解约，同样也不是董莉莉的过错。合同义务约定很明确，没有要求双方的配偶签订买卖合同，任何人无权提出超越买卖合同的要求。一审法院不应当想当然认定董莉莉的过错是因为配偶未能配合签订买卖合同而导致解约。
二、关键证据认定错误，举证责任分配错误。1、买卖合同不存在。一审判决书认定查明的事实有买卖合同在案佐证，但双方要订立的正式买卖合同的具体条款还未谈妥，具体的贷款方式、贷款金额和比例、水电物业费的结算、房屋移交腾退的时间、户口的迁移、抵押权如何消除等均未达成一致，何来的买卖合同这份证据。如果双方对将要签订的正式买卖合同的条款已经达成一致，只是未签约，那么一方拒绝签约显然是恶意的。但如果双方对具体的条款未达成一致，那么进一步的义务是协商，对具体条款谈判很可能因有些问题协商不一致，导致无法签约。此时，因协商不成无法签约双方是不存在过错的。一审法院凭空出现的买卖合同对董莉莉很不利。2、短信记录显示，李双的丈夫主动发来银行卡号，很显然是李双同意并主动要求解约。3、满懿公司的陈述不实。4、董莉莉的善意被李双恶意利用。董莉莉之所以归还定金5万元，一是因为与李双解约达成一致后主动发来银行卡号，二是不愿违背诚实信用原则。但董莉莉的善意反而被李双利用。所谓配偶、共有权人的问题，都是因为贷款问题产生的，而不是因买卖合同的签订产生的，董莉莉及配偶没有义务为李双办理贷款。5、举证责任分配不公。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判不支付李双定金差额5万元，一审、二审案件受理费由李双承担。李双服从一审法院判决，其针对董莉莉的上诉理由答辩称：同意一审判决，请求二审法院维持一审判决。2015年5月18日李双与董莉莉签约，并向董莉莉支付了购房定金5万元。董莉莉虽然承诺该房屋为其本人的唯一房产，但后来因涉及该房屋系婚前按揭购买、婚后夫妻共同还款问题，董莉莉无法取得其丈夫对出售房屋的书面意见，也无法提供夫妻对该房屋系婚前或婚后财产的明确约定，导致董莉莉无法以独立产权人的身份与李双订立买卖合同，董莉莉的违约行为导致李双的财产损失，应该按照法律规定双倍返还定金。满懿公司服从一审法院判决，其针对董莉莉的上诉理由答辩称：对于一审判决没有异议。关于没有签订买卖合同的原因，主要有两个问题。一个是关于出卖人配偶是否同意的问题，董莉莉没有提供配偶同意出售的声明。还有一个是关于贷款的问题，双方也产生了分歧，没有协商成功。因李双不符合公积金贷款的条件，只能是商业贷款，如果是从国内银行贷款，需要出卖人配偶签字，国外银行贷款就不需要配偶签字。最后协商可以向国外银行贷款，但李双要求董莉莉降价，董莉莉不同意降价，所以没有签订买卖合同。本院审理补充查明：2015年5月18日，董莉莉、李双及满懿公司下属北京分公司签署了涉案定金合同，但没有草拟买卖合同文本。后在2015年5月21日协商签署买卖合同时，因李双与董莉莉就李双贷款、董莉莉配偶声明等一些具体细节问题未能达成一致，导致买卖合同没有签署。本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有各方当事人的陈述、定金合同、收条、照片、房屋产权证、结婚证等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本院审理查明的事实，虽然李双与董莉莉就买卖涉案房屋的意向签订了定金合同，且李双向董莉莉支付了订约定金5万元，但由于该定金合同未对买卖涉案房屋的具体细节做出全部约定，双方也未就将要签署的买卖合同形成文本，造成在签署买卖合同时双方协商未果，最终导致双方没有成功签署买卖合同，对此双方均有责任。现董莉莉已将收取的定金全部返还给了李双，在李双没有充分证据证明买卖合同未能签署的责任归咎于董莉莉的情况下，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条关于“双倍返还定金”的规定不适用于本案，故李双无权要求董莉莉支付双倍定金的差价5万元。董莉莉的上诉主张具有事实依据和法律依据，本院予以采纳。一审法院认定事实有误，适用法律不当，本院予以纠正。综上，依照最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，
判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2015）西民初字第20007号民事判决；
二、驳回李双的诉讼请求。一审案件受理费1050元，由李双负担（已交纳525元，剩余525元于本判决生效之日起七日内交至一审法院）。二审案件受理费1050元，由李双负担（于本判决生效之日起七日内交至本院）。本判决为终审判决。
审 判 长 曹 欣
审 判 员 种仁辉
代理
审判员 付双成
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 梁艺爽 搜索“”