山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终2370号上诉人（原审被告）山东现代物流中心发展有限公司，住所地济南市。法定代表人杜军，董事长。委托代理人陈启亮，山东文康（济南）律师事务所律师。委托代理人王艺颖，山东文康（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）宋丙乾，男，1988年1月11日出生，汉族，住山东省曲阜市。委托代理人王忠民，山东泺源律师事务所律师。
上诉人山东现代物流中心发展有限公司（以下简称现代物流）因与被上诉人宋丙乾租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第1459号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，现代物流成立于2003年5月16日，经营范围为“批发、零售：五金，交电，钢材，建筑材料，装饰材料，日用百货，食品仪表，机械设备，电子产品，办公用品，汽车配件，汽车用品；仓储服务（不含危险化学品）；二手车经销；场地、房屋、设施租赁；经济信息咨询服务；国内广告业务；物业管理（凭资质证经营）。”2012年6月26日，宋丙乾作为承租方（乙方），现代物流作为出租方（甲方），双方签订合同编号为JNC201206057的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》，约定：第一条物业概况。1.1本合同项下的物业位于济南现代新城浙商大厦裙楼（暂定名：济南现代国际名酒城）一期二层2178号物业（以下简称该物业）。甲方以出让方式取得该地块的国有土地使用权。乙方在对该物业的土地使用权、物业建设等情况充分了解后，与甲方签订本合同，承租约定范围内的物业。1.2该物业建筑面积约为11.97平方米。如交付时实测使用面积与前述预估面积存在差异（以具有房产测绘资质机构的实测面积为准），则双方同意按照实测建筑面积按实计算合同价款（结算依据以本合同第三条约定为准），差额部分双方在物业交付之日一次性结清，多还少补。1.3该物业的装修、设备标准应符合三通、公共部位装修完毕的标准。第二条租赁期限。2.1甲乙双方约定该物业租期为20年，自2013年5月1日起至2033年4月30日止。2.2租赁期满后，甲方继续提供乙方无偿使用该物业，使用期限为2033年5月1日至2056年12月28日。在无偿使用期限内，乙方仍继续享有租赁期内享有的权利和义务，仍应继续服从市场管理制度。第三条合同价款及支付方式。3.1经双方约定，单价为每平方米12219.12元，（优惠前）合同价款为人民币146263元。3.2由于本合同签订之前乙方已经交纳订金，经甲方同意，优惠后合同价款为131636元。乙方选择的剩余合同价款交纳方式为下述的（1），即若乙方一次性交纳，总优惠后乙方的合同价款为100000元，扣除已交纳的订金1万元，优惠后乙方实际应支付的剩余合同价款为90000元。乙方应在签订本合同后当天内一次性交纳剩余合同价款。第四条合同价款明细及其他费用的承担。4.1租赁期间，该物业如需向行政主管部门交纳物业维修基金，则由甲方负责交纳。4.2乙方交纳的合同价款为100000元，其中包含租金60000元，装修费及广告费40000元。4.3经营者应遵守甲方指定的管理公司制定的《物业管理办法》。4.4双方应当依照法律、法规等规定自行缴纳其应缴纳的税费。相关税费的标准以国家相关部门的适时有效规定为准。第五条物业交付。5.1经营户进场装修即视为交付。5.2进场装修时间初定为2013年4月1日，若因特殊原因需要延迟的，视为乙方认可，最晚不超过2013年5月1日。第六条特别约定。6.1乙方如需将本合同约定的各项权利义务转让给第三方的，乙方有责任告知第三方另行签订按本《合同书》有效的相关合同条款制订的新合同书，继续履行合同义务。同时，乙方有责任告知第三方承诺该受让物业的经营项目，必须符合市场的营业范围、区域布局、经营业态等，以确保市场的整体和统一。甲方将收取三千元过户手续费，并登记备案。6.2乙方的经营项目，应符合市场的经营范围、区域布局及经营业态。第七条违约责任。7.1甲方应按本合同约定交付物业。如甲方逾期交付且造成乙方的转租收益受到损失的，甲方须按合同价款万分之二／日的标准缴纳违约金，超过期限90天仍未交付的，按合同价款的万分之五／日的标准缴纳违约金。7.2乙方应按本合同约定时间交付物业合同价款。乙方逾期交付合同价款的，乙方须按未付合同价款万分之二／日的标准缴纳违约金，超过期限90天仍未交付的，按未付合同价款的万分之五／日的标准缴纳违约金。7.3经双方协商一致，并就损失赔偿达成共识的，本合同可以解除。第八条不可抗力。8.1因不可抗力而致使本合同的一方或双方不能履行或部分不能履行或需延期履行本合同之义务的，遭受不可抗力的一方或双方依法免除责任。第九条双方同意的其他条款。9.1物业交付以后，乙方应当和管理公司签订《物业管理合同》和《经营管理公约》。9.2本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人友好协商解决，协商不成的，双方同意向甲方所在地人民法院起诉解决。9.3租赁期（含无偿使用期间）内，甲乙双方签订的补充协议与本合同具有同等法律效力。9.4本合同签订后，如原双方签订有订金协议书的，该协议书同时废止。9.5本合同租赁期满后自行终止。本合同租赁期限届满，如乙方选择继续无偿使用该物业的，无偿使用期满后合同终止。9.6本合同终止，乙方应在合同终止后十五日内将该物业返还给甲方。9.7本合同连同附件一式三份，具有同等法律效力，经甲乙双方签章后生效。甲方执一份，乙方执一份，管理公司备案一份。当日，宋丙乾交纳了合同约定应付款项，现代物流于同日向宋丙乾开具100000元的收据，并写明包括租金60000元、装修费及广告费40000元。宋丙乾委托山东泺源律师事务所代理本案诉讼，该律师所曾就现代物流开发的山东现代国际大厦和物流信息交流交易楼的规划情况向济南市规划局进行调查，济南市规划局于2015年6月12日出具《复函》，说明该局于2015年2月为山东现代国际大厦和物流信息交流交易楼办理了规划许可手续，规划性质物流仓储。宋丙乾在本案审理中还提供照片，显示涉案商铺所在建筑尚未建设完毕。现代物流对宋丙乾提供的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》、收据、《复函》质证无异议；对照片质证认为真实性和拍摄时间不能确定。现代物流在本案审理中提供：1.2012年6月19日的《商铺信息确认表》，载明客户姓名为宋丙乾，铺位为1-2178，建筑面积11.97㎡，铺位单价12219.12元／㎡，铺位总价146263元，执行优惠一次性付款享9折，其他合同总价优惠43元，注：于2012年6月30日之前缔约，享受以上优惠政策；优惠后铺位总价131676元；执行转租：转租期为自2013年5月1日起，其中前3年的租金共31593元，在房屋总价中一次性扣除，后五年每年租金10531元；合同总价为100000元，合同单价为8354.22元／㎡；付款方式：一次性付款：签约付清全部房款100000元；付款明细为2012年6月19日3000元，6月26日97000元。2.2012年6月26日，宋丙乾作为委托方（甲方）与受托方（乙方）杭州恒瑞企业营销策划有限公司（以下简称杭州恒瑞）、保证人（丙方）山东现代投资集团有限公司签订编号为JNMJ201206057的《委托经营合同》，内容为：甲方与现代物流于2012年6月26日签订了编号为JNC201206057号的《长期租赁合同》（简称《租赁合同》）一份，长期承租该司建设的、位于济南现代新城浙商大厦裙楼（暂定名：济南现代国际名酒城）一期二层2178号物业（以下简称该物业）。现甲方拟将该物业委托乙方经营管理。经甲、乙、丙三方协商一致，就委托经营物业事宜签订本合同。
一、委托内容。1.1委托乙方对物业进行转租、招租、代收租金等经营行为。1.2甲方委托乙方的物业为《租赁合同》载明的物业。1.3甲方委托乙方的经营期限为8年，自2013年5月1日起到2021年4月30日止。1.4在经营期满后，从第9年开始如甲方选择继续委托乙方经营或自行选择的，则甲方仍需按《租赁合同》中第六条特别约定的条款执行。
二、报酬支付。2.1经甲乙双方协商同意，第1-3年，乙方收取的租金作为乙方经营的代理费用。2.2经甲乙双方协商同意，第4-8年间的每年租金，于次年5月31日前支付，如转租实际租金高于合同约定标准的，高出部分租金作为报酬归乙方所有；如转租实际租金低于合同约定标准的，乙方不收取任何报酬，且由乙方对不足部分进行等额补偿。
三、委托收取租金及相关要求。3.1《委托经营合同》应符合《租赁合同》的约定。3.2乙方经营物业时，前3年的租金标准由乙方自主确定。4-8年间的租金所得，每年不得低于10531元。3.3《租赁合同》中约定的应当由甲方支付的款项，甲方委托乙方直接在转租租金中扣除。相关款项扣除后，乙方应及时通知甲方，并同时保留相应的凭据。3.4为给转租成功创造条件，增加次承租人的承租信心，并尽可能提高转租租金收入，甲方同意乙方在招租等经营活动中，尽量确保次承租人的优先续租权以保证次承租人经营的稳定性。3.5甲方委托乙方代为收取租金，乙方在扣除甲方应支付的款项后，将甲方应得款项汇入甲方指定的账户。甲方账户名称：宋发峰，开户银行：浦发银行，账号：（略）。
四、违约责任。4.1本合同签订后，除甲乙双方协商一致，任一方均不得单方解除合同，否则违约方应赔偿守约方所有的损失。4.2乙方应按约定支付甲方所得款。如乙方超过合同约定期限仍未支付的，应按应付款的万分之二／日的标准缴纳违约金，超过约定期限90天仍未支付的，按应付款的万分之五／日的标准缴纳违约金。
五、其他约定。5.1在合同约定的委托期限内，如委托人将《委托经营合同》约定的各项权利义务另行转让给第三方的，甲方有责任告知第三方另行签订新《委托经营合同》，继续按有效的相关合同条款履行合同义务。5.2双方应当依照法律、法规等规定自行缴纳各自应缴纳的税费。相关税费的标准以国家相关部门的适时有效规定为准。5.3经协商一致，丙方同意承担乙方按期支付甲方所得款项的保证责任。5.4甲、乙、丙三方在履行合同时发生争议，应友好进行协商，协商不成的各方均可向项目所在地的人民法院起诉。5.5本协议经三方签章后生效。本协议一式三份，三方各执一份。3.槐荫国用（2007）第0300114号和（2010）第0300021号《国有土地使用权证》，均载明其为土地使用权人，土地坐落均为槐荫区段店镇担山屯村，地类（用途）均为仓储用地，使用权类型为出让，使用权面积分别为87992.1㎡和4104.6㎡，终止日期均为2056年12月28日；4.济南市规划局于2008年6月17日颁发的《建设用地规划许可证》，载明其为用地单位，用地项目名称为山东现代航仓一期工程，用地位置为京福高速西侧、经十西路北侧，用地性质为仓储用地；5.济南市规划局于2015年2月13日颁发的《建设工程规划许可证》，载明其为建设单位，建设项目名称为山东现代国际大厦和物流信息交流交易楼，建设位置为济南市槐荫区经十西路北侧，京福高速路以西，建设规模为总建筑面积（含保温层）71119.6平方米。现代物流提供以上证据主张其拥有合法的政府批准用地手续，并主张与宋丙乾签订租赁合同时，宋丙乾通过签订《委托经营合同》将委托经营权转租给杭州恒瑞，证明其已经将涉案商铺交付。宋丙乾对现代物流提供的以上证据真实性无异议，但认为：1.《商铺信息确认表》的内容与双方签订的租赁合同内容有矛盾之处，应以双方最终签订的租赁合同为准；2.根据以上批准手续，涉案物业的土地及规划用途均为物流仓储，且《建设工程规划许可证》的办理时间可以证明现代物流在与宋丙乾签订合同时利用双方信息不对等的优势有意隐瞒涉案物业没有办理相关手续的事实，对宋丙乾存在欺诈；3.《委托经营合同》与现代物流没有关联，且因现代物流至今未将涉案物业交付，故该《委托经营合同》并未实际履行，现代物流不能以此证实其交付义务的履行。原审法院认为，宋丙乾与现代物流于2012年6月26日签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》，约定了对商铺承租的相关内容，应认定双方之间建立了商铺租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在第二条作出规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”就本案查明事实，现代物流先是取得涉案商铺所在土地的使用权，后又取得了建设工程规划，故宋丙乾与现代物流于2012年6月26日签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》应为有效，双方在合同签订后均应严格履行合同义务，否则应依法承担违约责任。租赁合同为双务合同，出租人及承租人互享权利又互负义务。宋丙乾作为承租人，主要义务是交纳租赁费用。依本案查明事实，其就涉案商铺已向现代物流交纳100000元，包括租金60000元、装修费及广告费40000元，已履行了合同约定的主要义务。现代物流作为出租人，其主要义务是按合同约定向承租人即宋丙乾交付租赁商铺。对此项义务，双方在2012年6月26日签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》明确约定租赁期限自2013年5月1日起计算（合同2.1），并约定经营户进场装修即视为交付（合同5.1），进场装修时间初定为2013年4月1日，若因特殊原因需要延迟的，视为乙方认可，最晚不超过2013年5月1日（合同5.2），而事实情况是现代物流至今亦未向宋丙乾交付涉案商铺，甚至该商铺所在的建筑并未完全建设完毕、未办理验收手续。因此，现代物流的行为已严重违反合同约定，宋丙乾原租赁商铺的合同目的至今无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。宋丙乾虽于2012年6月26日另与杭州恒瑞签订过《委托经营合同》，但从合同主体而言，该委托经营合同系宋丙乾与杭州恒瑞之间签订，与本案现代物流并非完全相同的合同主体，不能因该《委托经营合同》的签订而否定现代物流存在的违约行为。故宋丙乾要求解除2012年6月26日签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》于事有理、于法有据，原审法院予以支持。另，因合同解除为形成权，解除权人解除合同的意思到达相对方时合同即告解除。宋丙乾在起诉书中提出解除合同的意思表示，原审法院于2015年7月6日将其起诉书副本送达现代物流，其解除合同的意思已于当日到达现代物流，故双方2012年6月26日签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》于2015年7月6日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因现代物流未向宋丙乾交付涉案商铺，故不存在商铺返还；但现代物流收取了宋丙乾交纳的100000元（包括租金60000元、装修费及广告费40000元），且其至今一直未向宋丙乾交付涉案商铺，宋丙乾并未获得利益，故其应向宋丙乾返还以上款项，原审法院对宋丙乾要求返还租金及装修费、广告费100000元的诉讼请求予以支持。另因双方在签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》第五条“物业交付”处约定“经营户进场装修即视为交付（合同5.1）”、“进场装修时间初定为2013年4月1日，若因特殊原因需要延迟的，视为乙方（宋丙乾）认可，最晚不超过2013年5月1日”，第七条“违约责任”处明确约定“甲方（现代物流）应按本合同约定交付物业。如甲方逾期交付且造成乙方（宋丙乾）的转租收益受到损失的，甲方须按合同价款万分之二／日的标准缴纳违约金，超过期限90天仍未交付的，按合同价款的万分之五／日的标准缴纳违约金（合同7.1）”，基于以上合同约定及本案查明事实，现代物流至今仍未向宋丙乾交付涉案商铺，从合同约定“最晚”的时间即2013年5月1日之后，现代物流即已构成逾期交付，应向宋丙乾支付违约金。宋丙乾要求现代物流支付违约金36800元的诉讼请求亦有事实依据及法律根据，原审法院一并予以支持。现代物流在本案审理辩称其没有违约，称其已经将该物业交给宋丙乾委托的杭州恒瑞，但从本案查明事实，《委托经营合同》系宋丙乾与杭州恒瑞签订，现代物流并非该合同的一方当事人，宋丙乾也未委托现代物流将涉案商铺交付杭州恒瑞。且另需指出的是，涉案商铺所在的建筑至今尚未建设完毕，现代物流辩称其已经将该物业交给宋丙乾委托的杭州恒瑞与实际情况并不相符，现代物流的以上辩称意见不能成立。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：
一、宋丙乾与山东现代物流中心发展有限公司于2012年6月26日签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》于2015年7月6日解除；
二、山东现代物流中心发展有限公司于判决生效之日起十日内向宋丙乾返还租金60000元、装修费及广告费40000元；
三、山东现代物流中心发展有限公司于判决生效之日起十日内向宋丙乾支付逾期交付商铺的违约金36800元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3036元，减半收取1518元，由山东现代物流中心发展有限公司负担。
上诉人现代物流不服一审判决上诉称，一、本案的焦点是上诉人是否违约，被上诉人权益是否受损。1、本案双方于2012年6月26日签订长期租赁合同对“物业交付有特别约定，双方以经营户进行装修，视同交付”。进场装修时间确定为2013年4月1日若因特殊原因需要延迟的，视为乙方认可，最晚不超过2013年5月1日。上诉人已在约定的期间进场装修，不存在违约事实。2、上诉人已代被上诉人支付前三年的委托转租收益。本案双方在签订长期租赁合同时，即在2012年6月26日，被上诉人又与杭州恒瑞签订委托合同，将本案标的物商铺的前8年经营委托给杭州恒瑞经营。而杭州恒瑞已将前三年的委托经营收益（按总租金的8%计算）由上诉人代为支付给被上诉人，一次性从总租金中予以扣除。即被上诉人实际支付租金为总租金的76%。其余24%金额以优惠的名义予以实际冲抵。委托经营合同的前三年委托经营收益的支付，表明委托经营合同已实际履行，同时也表明长期租赁合同中的物业交付约定也同时履行。被上诉人已取得合同约定的前三年的收益，这在被上诉人提交的确认表中予以认定。
二、一审法院在审理中，对上述两个本案焦点未作详尽审查，反而认定“所涉商铺尚在建设过程中…”，不对合同相关条款和事实真相予以准确查核，造成认定事实错误，适用法律错误。上诉人认为，一审判决事实认定错误，适用法律错误，判决有失公正，理应予以撤销或依法改判。
被上诉人宋丙乾答辩称，上诉人提出的本次上诉毫无道理可言，其上诉理由实为虚假陈述，二审法院应依法查明案件事实，驳回上诉人提出的本次上诉。1、根据合同双方于2012年6月26日签订的《租赁合同》中的约定，上诉人应于2013年4月1日前向答辩人交付租赁物业，而事实上，至本案起诉前，上诉人也未将租赁物业向被上诉人进行交付，上诉人在上诉状中陈述其已在约定期间进场装修，更是无稽之谈，在一审时，被上诉人为证实租赁物业现状，向法院提交拍摄的所谓“济南现代国际名酒城”内外景照片一组，照片中的“济南现代国际名酒城”处于尚建停工状态，景象破败，更无一点装修迹象，一审法院为查明事实真相，在此前他人起诉上诉人租赁合同纠纷一案中，到现场进行了实际勘察，并据此在一审判决中对该事实作出了正确认定。综上，上诉人在上诉状中的陈述实为虚假陈述，意在误导二审法院对本案事实作出正确判断，以达到其不法目的，但被上诉人认为，事实就是事实，二审法院如认为有必要，可以到现场进行现场勘察，真相一目了然。2、上诉人在上诉状中陈述其已代被上诉人支付前三年的委托转租收益，也为虚假陈述。根据合同双方签订的《租赁合同》中第三条关于“合同价款及支付方式”的内容，若被上诉人选择剩余合同价款交纳方式为一次性交纳，总优惠后被上诉人合同价款为人民币100000元。据此可以看出，本次《租赁合同》的租赁价款在最终优惠后定为100000元，与上诉人所述其已代被上诉人支付前三年的委托转租收益无任何关联性，其陈述也与本案主要证据相矛盾。综上所述，一审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，上诉人的上诉无理，请求二审法院依法予以驳回。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人现代物流是否违约的问题，根据上诉人与被上诉人于2012年6月26日签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》中约定经营户进场装修即视为交付，上诉人最迟于2013年5月1日前向被上诉人交付租赁物业。而事实上，上诉人至今也未将租赁物业向被上诉人进行交付，也没有上诉人所说的拟制交付的问题，甚至该商铺所在的建筑并未完全建设完毕、未办理验收手续。因此，上诉人的行为已严重违反合同约定，被上诉人原租赁商铺的合同目的至今无法实现。被上诉人虽于2012年6月26日另与杭州恒瑞签订过《委托经营合同》，但从合同主体而言，该委托经营合同系被上诉人与杭州恒瑞之间签订，上诉人并非该合同的一方当事人，被上诉人也未委托上诉人将涉案商铺交付杭州恒瑞。不能因该《委托经营合同》的签订而否定上诉人存在的违约行为。因此上诉人的行为构成违约。关于被上诉人的权益是否受损的问题，租赁合同是关于用益物权的合同，所以作为租赁方享有对租赁物的使用和收益的权利，但是时至今日被上诉人没有任何的收益，上诉人也未将租赁标的交付给被上诉人使用。另根据上诉人与被上诉人双方签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》中第三条关于“合同价款及支付方式”的约定，若被上诉人选择剩余合同价款交纳方式为一次性交纳，总优惠后被上诉人合同价款为人民币100000元。且被上诉人是与杭州恒瑞签订的《委托经营合同》，上诉人并非该合同的一方当事人。故本次《租赁合同》的租赁价款在最终优惠后定为100000元，与上诉人所述其已代被上诉人支付前三年的委托转租收益无任何关联性。因此被上诉人的权益受损。综上，上诉人现代物流的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3036元，由上诉人山东现代物流中心发展有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 徐冷卓
审判员 诸葛艳
审判员 王云春
二〇一六年五月三十日
书记员 李姗姗 关注公众号“”