北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）京02执异141号案外人王雨濛，女，1988年8月18日出生。委托代理人于群，辽宁宸瀚律师事务所律师。申请执行人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区惠工街56号。负责人于苓，总经理。委托代理人邹峰，北京市安和利律师事务所律师。委托代理人康婧，北京市安和利律师事务所律师。被执行人黄哲明，男，1962年3月10日出生。被执行人京明控股集团有限公司，住所地北京市丰台区西木樨园8号11层。法定代表人黄哲明，执行董事。被执行人沈阳星辰房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区文体路6甲4号。法定代表人黄哲明，执行董事。委托代理人杨军昌，北京市华博金隆律师事务所律师。中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称信达辽宁分公司）申请执行沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称星辰公司）、京明控股集团有限公司（以下简称京明公司）、黄哲明两案，本院执行过程中，案外人王雨濛以本院查封的位于辽宁省xxx房屋（以下简称涉案房屋）系其合法购买为由向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭公开听证进行审查，现已审查终结。王雨濛称，申请人与星辰公司于2014年3月27日签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋。申请人于2014年3月27日向星辰公司支付购房款167443元。申请人购买时间在抵押、查封之前，且所购房屋是名下唯一住房。综上，请求法院解除对涉案房屋的查封；若法院不同意解除查封，则在拍卖涉案房屋后，其作为房屋的买受人应优先受偿拍卖款。信达辽宁分公司称，涉案房屋未进行竣工验收，也没有实际交付使用，星辰公司于2012年11月13日取得《商品房预售许可证》，在此之前，房屋不具备交易条件。且我公司已取得了涉案房屋抵押权。此外，案外人未提供证据证明是投资或居住。另，我公司对购房合同真实性、付款真实性有异议。综上，请求驳回王雨濛的异议请求。星辰公司请求法院依法裁判。审查过程中，王雨濛提交了以下证据证明其主张：1、王雨濛与星辰公司于2014年3月27日签订的《商品房买卖合同》。合同载明，王雨濛以467443元购买涉案房屋。2、星辰公司于2014年3月27日出具的购房款《收款收据》1张，金额167443元，收据注明款项为王雨濛购房诚意金。3、2014年3月27日汇款凭证1张，金额167443元。4、星辰公司于2014年7月30日出具的《产权归属承诺书》。载明王雨濛已支付购房款167443元，未支付购房款300000元，涉案房屋产权归王雨濛所有。5、沈阳市房产局向星辰公司颁发的沈房预售第12542号《商品房预售许可证》。信达辽宁分公司对王雨濛提交的证据1、2、3、4不予认可，对证据5真实性不持异议。经审查查明，北京市方圆公证处于2011年7月7日出具（2011）京方圆内经证字第15792号和15793号执行证书，本院于2011年8月22日分别立（2011）二中执字第1322号和1323号执行案件予以执行。执行过程中，本院于2012年11月6日作出（2012）二中执异字第1499号和1500号执行裁定，裁定上述两执行案件的申请执行人由中信信托有限责任公司变更为信达辽宁分公司。2011年8月25日，本院查封了星辰公司名下坐落于xxx路北侧的国有土地使用权，面积为20521.6平方米，证号为沈阳国用（2008）第0039、0040号。现上述两执行案件处于执行过程中，尚未进行拍卖程序。另查，2012年11月13日，沈阳市房产局向星辰公司颁发沈房预售第12542号《商品房预售许可证》。其中载明：项目地址为xxx路北侧。1号楼、2号楼住宅部分共计房屋496套，1号楼、2号楼、3号楼、4号楼商业部分共计房屋31套，3号楼、4号楼公建部分共计房屋766套。涉案房屋属上述《商品房预售许可证》载明的住宅部分。
本院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合法律、司法解释规定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本案中，本院查封星辰公司名下坐落于xxx路北侧的国有土地使用权的效力及于地上建筑物。案外人王雨濛与星辰公司系于本院查封后签订的房屋买卖合同，且王雨濛已支付的价款未超过合同约定总价款的百分之五十，不符合法律、司法解释规定的人民法院应予支持的情形。另外，本案执行尚未进行拍卖程序，王雨濛所提涉案房屋拍卖价款优先受偿的请求，不属于本案审查范围，本院不予审查。综上，案外人王雨濛所提执行异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，
裁定如下：驳回案外人王雨濛提出的执行异议。
如不服本裁定，当事人、案外人认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；当事人、案外人认为与执行依据无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。
审 判 长 董建中
代理
审判员 侯成成
代理
审判员 高 明
二〇一六年五月三十日
书 记 员 吕苏岩 来源：