河北省唐山市路南区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0202民初456号
原告：商秋玉。
原告：孟永华。（与商秋玉系夫妻关系）。二原告
委托代理人：刘韧，河北佳诚信和律师事务所律师。
被告：唐山市盛泰房地产开发有限公司，住所地唐山市路南区胜利路74号。
法定代表人：庄晓庆，职务董事长。
委托代理人：杨文清，该公司法律顾问。
委托代理人：李健，该公司员工。
原告商秋玉、孟永华与被告唐山市盛泰房地产开���有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告商秋玉、孟永华的委托代理人刘韧、被告唐山市盛泰房地产开发有限公司的委托代理人杨文清、李健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，2015年6月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的怡盛瓷厂改造项目7楼6门1702号商品房一套。双方所签商品房买卖合同第八条约定被告应于2015年8月31日前交付经验收合格的商品房，合同第十四条约定被告在向原告交付房屋时应保证水通、电通、气通。但截止起诉之日，原告所购买的该套房屋仍然没有验收合格和通气。依照合同第八条和第十四条的违约责任约定，被告应承担延迟交付房屋和在交付房屋没有达到气通的违约责任，延迟交付房屋违约金为被告按日向原告支付房价款的万分之��，交付房屋时没有达到气通违约金为被告按日向原告支付房价款的万分之零点五。原告已经足额向被告支付了房屋款共计548477元，截止起诉之日被告共计违约125天，需向原告支付违约金为10284元。由于原告所购房屋何时验收合格及通气不可确定，原告仍保留就自身损失继续向被告主张的权利。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付截止起诉之日违约金10284元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉请，向法院提交如下证据：证据一、唐山市盛泰房地产开发有限公司工商登记信息，证明被告主体适格；证据二、入伙通知书，证明被告在房屋没有经验收合格及通气的情况下通知原告收房；证据三、商品房买卖合同，证明原、被告双方约定了交房时间，交房条件及违约条款；证据四、房价款发票，证明原告已经依约履行了付款义���；证据五、燃气公司出具的证明一份，证明诉争房屋没有经验收合格，没有依约通气。
被告辩称，原告要求判令被告承担违约责任的诉请不应得到支持。第一，按照双方签订的《商品房买卖合同》（简称买卖合同）第九条和第十四条的约定，被告承担违约责任的前提是双方在履行买卖合同的过程中，没有发生“买卖合同”第八条规定的特殊情况和第十四条规定的不可抗力等特殊原因时，被告没有按照“买卖合同”规定的时间向原告交付房屋和水、电、燃气不能达到使用条件的，才应当承担违约责任。但是，事实上在被告施工过程中，发生了“买卖合同”第八条约定可以据实延期交房和被告不能预见、不能避免并不能克服的特殊情况，才导致原告在接收房屋后不能及时使用燃气。但这都不是被告的主观故意和过错，不构成合同违约。第二，被告提交的证据1、11、12，可以证实被告在履行双方签订的“买卖合同”过程中，如约履行了备案、验收等法定和约定的义务。综上，被告不应当承担原告所述违约责任。请求法庭查明事实依法裁判。被告为支持其答辩意见，向法庭提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》原件一份，证明双方约定了买卖房屋相关权利义务和不属于单方违约的特殊情况（如第八条交付期限）；证据二、被告与唐山市热力总公司签订的供热工程协议原件一份，证明被告按照相关规定，将本案所涉开发项目中的供热工程交于专业公司施工。计划于2015年7月19日前完工；证据三、建筑业统一发票原件三张，证明被告及时交纳了热力工程施工的相关费用，对热力公司的施工进度没有构成任何影响；证据四、被告与天鸿公司签订的建设工程委托监理合同原件一份，证明热力管网施工工程按照相关��定交由正规的监理公司规范施工，从监理合同期限可以看出，被告完全按照如约交房组织各项施工；证据五、御湖盛苑热力工程交底会记录原件一份，证明被告及时组织、协调各相关工程施工单位，沟通情况、明确工作内容、督促施工进度，尽到了建设单位应尽的相关义务；证据六、怡盛瓷厂改造项目绿化工程施工合同原件一份，证明被告将小区绿化项目交于园林绿化专业公司施工，计划工期至2015年8月23日完成。如进展顺利被告完全能够按照双方的约定，于2015年8月31日向原告交付房屋；证据七、《怡盛瓷厂改造项目绿化工程施工合同》补充协议原件一份，证明再一次确认最后一项绿化工程的完成时间最迟于2015年8月23日完成。被告依然是按照如期交房组织施工；证据八、2015年7月16日工作联系函原件一份，证明绿化公司因其它专业公司的施工进度滞后，不能进场施��；证据九、2015年9月1日工作联系函原件一份，证明至2015年9月1日，有关专业公司的施工进度严重滞后，造成延期交房的客观事实已经出现；证据十、热力总公司证明复印件一份，证明热力公司的供热管线施工工程完工时间，大大超过合同预期的60天工期，是造成被告迟延交房的主要原因；证据十一、河北省建设工程竣工报告原件七份，证明由于热力公司一二次线项目施工进度滞后的原因，建设工程施工单位的竣工以及工程验收时间均受到影响。更直接影响到被告向原告的交房时间；证据十二、河北省建设工程竣工验收报告原件七份，证明同证据十一；证据十三、燕赵都市报网络下载打印件一份，证明截止到2015年10月14日，热力公司的管网改造工程仍在施工过程中，致使被告不得不延期交房；证据十四、燃气工程施工合同原件一份，证明被告按照相关规定将燃气工程��由唐山市燃气集团工程有限公司负责施工。而实际施工期间，正如证据十三所显示施工工期一再延误。直至2016年4月12日，燃气内外网工程才由唐山市燃气公司组织管网验收，但验收合格证依然没有发放；证据十五、燃气主管网建设费用征收合同原件一份，证明被告按照规定及时向专业主管单位交纳相关费用，对燃气工程及设备的施工、交付没有构成任何影响；证据十六、建筑业统一发票原件两份，证明被告及时足额交纳了相关专业施工和专业管理费用，对保证本案所涉专业公司施工和专业服务管理的顺利进行，履行了自己的法定义务；证据十七、本案所涉御湖盛苑钥匙发放登记表原件一份，证明双方交接房屋的日期；证据十八、本案所涉御湖盛苑交房材料签收明细表原件一份，证明双方交接房产所涉资料的种类；证据十九、燃气工程竣工检验证书复印件一份，证��燃气公司的施工、竣工以及验收时间，同时证明我公司交房时无法向业主供气并非被告的过错，也不构成被告违约；证据二十、御湖盛苑小区监控视频光盘一张，证明燃气公司工作人员去小区验收燃气工程时的视频资料，证实我公司陈述的燃气验收时间为2016年4月12日是真实的。综上所述大量证据证实：第一、被告在本案所涉所有工程施工的各个主要环节，均严格按照原被告双方签订的房屋买卖合同约定的房屋交付时间认真组织施工。而造成被告逾期交付房屋的根本原因，是各有关专业公司施工进度超出合同约定的工期，导致被告延期交房。因此，按照双方买卖合同第八条第二款及第2项的约定，被告可以据实延期交付房屋，而不构成合同违约。第二、至于原告诉称被告延期向原告供应燃气原因，是燃气公司专业施工和专业管理行为所致，对此被告不存在任何主观过���，不构成对原告的合同违约，也不应当承担任何违约责任。法庭组织质证，被告对原告提交证据的质证意见：对证据一、二、三、四、五真实性无异议；但证据一至证据四不能证明被告具有按照合同约定承担违约责任的义务；对证据五，本案所涉项目未开通燃气确是事实，但未开通燃气的原因是证据五所无法证实的，因此该证据不能证实被告应承担目前燃气无法开通的违约责任。原告对被告提交证据的质证意见：对证据一真实性无异议；对证据二、三真实性无异议，但对其证目的有异议，证据二仅仅是被告与热力公司所签订的供热协议，协议中第四条双方约定了竣工日期为“具备施工条件后有效工期60天”，被告计划于2015年7月19日完工，但所签的协议第四条中有一项前置条件，该协议不能证明在签订协议时已经具备施工条件，不具备施工条件���原因是什么，在该协议中不能体现出来；对证据四的真实性无异议，依规定开发企业必须有监理单位，并不是被告尽到所谓的义务，而是依据规定必须这样做；对证据五真实性有异议，该证据上没有任何签章，且该证据系复印件，作为会议记录，其形式不完备；对证据六、七的真实性无异议，但对其证明目的有异议，依据合同约定工期为2015年7月15日至2015年8月23日，如被告所说如果依约施工确实可以在合同约定交房日期前完成相应施工工程，但该两份合同没有体现出延迟的原因究竟是什么，责任在谁，该两份证据与本案无关联性；对证据八、九工作联系函的真实性无异议，但在2015年7月16日的工作联系函中“但由于贵方现场市政外网仍在施工，导致我方无法进场施工”该情况与实际情况不符，并且在被告提交的证据十三中，均说明在开发项目的北侧由于管网施工导��延误了工期，被告所说这些均与事实不符，在项目的北侧确实进行着管网施工，但该项目有三个门，分别为北、南、西门，在这些市政管网施工过程中，被告及其所签订合同的施工单位一直从西门和南门进出，并未因施工管网的施工影响其施工进度。2015年9月1日所出具的工作联系函中“我单位按照合同约定，进场日期至今贵公司仍未交付我方作业面，由于该公司原因造成我公司严重窝工，再次发函贵公司请加快施工进度，腾清作业面”，从该两份函可以看出，迁西县昌晟市政园林绿化有限公司在2015年7月16日发函给被告，被告具体协调了该公司的相关要求后，该园林绿化公司已经依约进场，但由于被告的原因，直至2015年9月1日被告仍未交付相关作业面，并且其中明确指出由于贵公司原因造成我公司现场严重窝工，这与被告所主张因市政管网施工明显矛盾，并且该两份工作联系函是被告用于证明其主张的证据，再次说明即便涉及到园林绿化等附属工程，也是因为被告的原因导致工程延误；对证据十真实性有异议，热力公司的证明为复印件，没有提供原件，对其证明目的不予质证；对证据十一、十二，真实性无异议，但仅是施工过程中涉及到的相关五方单位，即建设、勘察、设计、监理、施工，自行组织的所谓的验收，这与国家所规定的实质上的验收有本质区别，依据《城市房地产开发经营管理条例》第18条的规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工应依照本条例第17条规定和下列要求进行综合验收，1、城市规划设计条件的落实情况。2、城市要求配套的基础设施和公共设施的建设情况。3、单项工程的工程质量验收情况。4、拆迁安置落实的情况。5、物业管理的落实情况。而被告所提供的该两份证据仅仅说明其所开发建设的诉���商品房已经建设完工，而该商品房所涉及的公共设施及基础设施及相应城市规划涉及条件都没有予以体现，这是被告在偷换概念，对该两份证据的证明目的，我方不予认可；对证据十三，该项目有三个门，分别为北、南、西门，在这些市政管网施工过程中，被告及其所签订合同的施工单位一直从西门和南门进出，并未因施工管网的施工影响其施工进度；对证据十四、十五、十六，均涉及到燃气方面，对其真实性无异议，但燃气工程施工合同及燃气主管网费用征收合同是被告依据相关法律规定必须履行的程序，也是作为商品房所必要的水、电、气、暖涉及的工程之一，被告确实已经依照约定支付相关费用、签订相关合同，燃气集团也履行了相关合同义务，但在被告所谓的交付房屋之时没有通气的根本原因依据燃气公司出具的证明是因为被告的原因，没有交付相应的��气申请材料所造成的，而通气申请材料涉及到的最关键的内容就是需要经过消防验收，如果没有消防验收合格的相关文件，燃气公司是不会为该项目进行通气点火，乃至于后续的通气，因为这不仅不符合相关规定而且在没有消防验收的情况下，冒然通气存在极大安全隐患，所以正如燃气公司所出具的证明，未通气是被告原因所致，被告没有按照合同履行相应义务；对证据十七、十八，真实性无异议，在被告通知原告收房的过程中，原告确实签署了上述两份证据，但这不能说明被告交付给原告的房屋是符合国家相关法律法规的规定、符合合同第八条的交付条件，这仅是被告在自认为符合条件的基础上要求原告来领取相关钥匙，任何问题都说明不了。对证据十九、二十的综合质证意见：被告提供的系复印件，且没有加盖燃气公司的公章，真实性有异议，即便该复印件所反映的是客观事实，这仅是燃气工程竣工的检验证书，至于燃气公司没有给原告通气原因原告已经阐述了是因为被告没有提供相关材料，其中最主要的就是没有消防验收合格，所以光凭燃气工程竣工检验证书根本不足以说明燃气公司没有通气不是被告的原因，反倒说明这恰恰是被告的原因所致，因为燃气工程已经竣工检验，而时至今日依然没有通气，其中的原因就是如燃气公司出具的证明所示是因为被告的原因导致无法点火乃至于供气。
经审理查明，2015年6月6日，二原告与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定二原告购买被告开发的怡盛瓷厂改造项目7楼6门1702号商品房一套，房屋价款548477元。合同第八条约定被告应于2015年8月31日前交付“经验收合格的商品房”，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期…2、因本项目施工中不可预见，行政主管部门或专业公司延误的…，第十四条规定了“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”，其中第1项约定“交房之日达到水通、电通、气通、“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.除不可抗力及特殊原因外，未按规定日期交付使用的，从规定期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按买受人累计付款的万分之零点五支付违约金，合同继续履行。”2015年11月11日，二原告向被告缴齐全额房款548477元。2015年10月15日，涉案工程勘察单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位联合出具涉案房屋所属楼竣工验收报告。2015年10月21日，被告电话通知原告等业主收房。另查明，2016年4月12日，燃气公司对涉案项目房产组织燃气工程验收，截止至开庭之日尚未下发通气合格���，尚未接通燃气。再查明，被告提交的燕赵都市报刊发报道显示，涉案项目小区北侧的新岳道自2015年7月底由唐山市南湖生态城投资开发建设有限公司进行道路翻新施工，施工涉及热力以及联通等管线拆改，截止至记者发稿之日即2015年10月14日该路段修复工作尚未结束。
本院认为，1、关于合同及合同免责条款效力问题。原告、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定真实、合法、有效，原被告双方均应按合同约定全面履行各自权利义务。对于合同第八条、第十四条关于迟延交房以及未能达到“气通”等状态的违约责任及免责情形条款同样为有效条款，双方应按条款全面执行。2、关于迟延交房是否构成违约，能否免责问题。被告在合同中承诺于2015年8月31日前交付经验收合格的房屋，实际于2015年10月21日通���业主收房。被告主张因专业公司原因导致迟延交房属于合同约定的免责情形，提交了燕赵都市报证实涉案项目小区北侧新岳道于2015年7月底进行翻新施工，道路施工涉及热力以及联通管线拆改，进一步证实因道路施工导致专业公司热力管网无法施工导致迟延交房，被告此主张具有事实依据，亦符合合同中免责条款的约定，原告虽对此提出异议，但未能提交相应证据证实其主张。故对于被告提出的抗辩理由本院予以采信。被告迟延交房构成免责事由，不应承担违约责任。3、关于未达到“气通”状态是否构成违约，能否免责问题。因何时通气属于相关专业公司及主管部门管理范畴，非被告单方行为所能决定，被告在交房时没有达到“气通”状态符合《商品房买卖合同》第十四条的免责情形，故应认定被告不构成违约，不承担违约责任。关于原告主张涉案小区消防未经��收问题，因原被告双方于《商品房买卖合同》中约定被告交付的房屋应满足“经验收合格”，被告提交了《建设工程竣工验收报告》证实房屋已经验收合格，符合双方合同约定。对于消防验收问题，合同中未作明确约定，且消防验收属于其主管部门管辖范畴，本案不予涉及。故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”、《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行各自的义务”、第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免责”、《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条“违反本条例规定，将未验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理”、第三十七条“违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任”之规定，
判决如下：驳回原告商秋玉、孟永华的诉讼请求。案件受理费57元，由原告商秋玉、孟永华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或唐山市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 韩 丽
代理
审判员 郑晴月
代理
审判员 邸 然
二〇一六年五月三十日
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