河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终4634号上诉人（原审原告）郭风军，男，1974年11月9日出生，汉族。被上诉人（原审被告）闫玉霞，女，1973年10月5日出生，汉族。上诉人郭风军与被上诉人闫玉霞房屋租赁合同纠纷一案，郭风军于2015年8月18日向河南省新郑市人民法院提起诉讼，请求判令闫玉霞返还租金20639元、押金10000元。河南省新郑市人民法院于2016年2月18日作出（2015）新民初字第3586号民事判决。郭风军不服，向本院提起上诉。本院于2016年4月5日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人郭风军，被上诉人闫玉霞到庭接受询问。本案现己审理终结。原审法院
经审理查明：郭风军自2011年起租用闫玉霞的位于新郑市孟庄镇口张村大枣商品一条街（即后文中的中原西路）的房屋一栋用于分租经营，双方每年签订租赁合同一次。在双方分别于2012年和2013年签订的合同中约定了不同数额的年租金，并交纳押金10000元。2014年到期后，双方对租金重新进行了协商确定，仍由郭风军继续租用该房屋，并交付了部分租金，但双方未签订书面合同。2014年8月，相关部门成立港区中原西路违法建设综合治理领导小组发布公告对包括闫玉霞的房屋在内的机场高速以东、港区中原西路路北、四港联动大道以西41户居民房屋进行征迁改造，但因拆迁双方就拆迁补偿事宜意见不一，闫玉霞未同意将房屋拆除，仍由郭风军继续租赁经营。双方对拆迁补偿达成一致意见并将房客分别劝离后，闫玉霞将房屋于2015年2月5日交付拆除。双方后因闫玉霞是否应向郭风军退还部分租金发生纠纷，郭风军诉至原审法院，请求判令闫玉霞退还租金20639元及押金10000元。原审法院认为，郭风军和闫玉霞经协商一致签订协议，由郭风军租赁闫玉霞的房屋用于分租经营，该协议是其双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应全面履行。双方在2012年4月3日签订租赁合同时已预见房屋有被征迁的可能，但双方却在租赁合同于2014年4月5日到期后没有签订书面合同，闫玉霞收取郭风军交付的部分租金后也未向郭风军出具相关手续，双方在房屋于2015年2月5日交付拆除后发生纠纷，且双方均对对方主张的事实予以否认，视为双方均依口头协议内容完全履行了合同义务。涉诉的房屋已经被征迁，双方的合同权利义务当前已经终止，闫玉霞收取郭风军的10000元押金应当退还。郭风军没有证据证明全额交付了租金及实际租用闫玉霞房屋未满一年的事实，因此对其要求闫玉霞退还部分租金的请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、第六十条、第九十一条第（一）项、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：
一、闫玉霞应于该判决生效后十日内返还郭风军押金10000元；
二、驳回郭风军的其他诉讼请求。案件受理费566元，由郭风军负担381元，闫玉霞负担185元。宣判后，郭风军不服一审判决，向本院提起上诉称：
一、口张村委出具的证明缺乏中立性，应为无效证据。闫玉霞是口张村人，与口张村委存在利害关系，口张村委的证明缺乏中立性，并且证明只提到拆除房屋的日期，没有证明政府切断房屋供电的日期。
二、拆迁办断电后导致房屋无电无水无通讯无网络，合同即应终止。为了顺利开展拆除违法建筑的工作，2014年8月13日政府切断了包括该栋房屋在内的所有将被拆除房屋的电源，并且一直不予恢复，导致郭风军无法继续租赁经营，政府断电的时间即是合同终止的时间。原审中郭风军提供了电话录音及证人证言。
三、政府公布拆迁公告就说明拆迁工作已开始，闫玉霞的房屋本是无产权的违法建筑，更应该在要求的期限内拆除，双方签订的合同中也说明如遇拆迁合同即终止，退还剩余租金。从2014年8月5日到2015年2月5日半年的时间里，闫玉霞一直不拆除，不应保护其违法利益。请求判令退还郭风军房屋押金10000元，剩余房屋租金20639元。
被上诉人闫玉霞答辩称：
一、口张村委会出具的证明符合证据的形式要件，证明内容是对闫玉霞房屋实际拆除时间及房屋使用情况等事实的确认。
二、郭风军在租赁期限内没有行使法律规定及合同约定的合同解除权，租赁合同不会自动终止或解除，直到租赁合同期满。
三、拆迁公告是港区政府对拆迁范围及拆迁时间的通知，在拆迁公告发布后，因拆迁单位未与闫玉霞就拆迁安置一事达成一致，一直在协商，直到2015年2月5日，拆迁单位与闫玉霞最终达成协议，房屋交付拆除。在这期间，郭风军一直在使用闫玉霞的房屋，根据租赁合同，郭风军应当支付租金。应驳回上诉，维持原判。本院
经审理查明的事实除与原审判决认定的事实一致外，另查明：在二审中，郭风军在法庭上出示证据时陈述“证明从2014年8月13日断电大概一两个月，后来房东自己接上了，电接上之后房东让我继续用，我没有再用”。法庭询问双方是否有交接，郭风军称不用房子了钥匙就直接给了房东，闫玉霞对此不予认可。郭风军称2014年8月13日停电之后他还住了有一间，他的东西都在里面放着，并且他一直住到最后帮着房东看房子，在拆迁的前一天房东给他打电话说赶紧搬，房子要强拆了。
本院认为：郭风军上诉称2014年8月13日政府断电导致其与闫玉霞签订的房屋租赁合同终止，闫玉霞应将剩余期间的租金予以退还。对此闫玉霞不予认可，并提供了涉案房屋所在的口张村委会出具的《证明》，显示涉案房屋于2015年2月5日租住户在工作人员催促下才搬空腾净，具备拆迁条件，同时结合双方在一、二审中的陈述，由于郭风军提供的证据不足以证明其主张的自2014年8月13日起双方的租赁合同已经终止，因此，郭风军的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费566元，由郭风军负担。本判决为终审判决。
审判长 曾小潭
审判员 马 莉
审判员 刘平安
二〇一六年五月三十日
书记员 宋雪姣 搜索“”