山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终1387号上诉人（原审被告）济南和平房地产营销策划有限公司，住所地济南市。法定代表人金田，总经理。委托代理人曹明威，男，汉族，l986年6月30日出生，该单位职工，住河南省商丘市。被上诉人（原审原告）来存环，女，汉族，1956年2月13日出生，住济南市。委托代理人许奎峰，山东诚信人律师事务所律师。
上诉人济南和平房地产营销策划有限公司（以下简称和平房地产公司）因与被上诉人来存环居间合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历商初字第709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。来存环原审诉称，2014年8月份，我欲求购养老房一处。和平房地产公司得知后，愿意为我代买，我遂委托其购买。2014年8月19日，和平房地产公司通知我有一处住房符合要求，通知我到其店中详谈。和平房地产公司称，该处住房楼层好，采光好，水电暖齐备，安全方便，适合老年人居住，保证符合我要求。我要求与房主面谈，具体了解房屋详细情况，和平房地产公司将房主约来后，却不让两方见面，称他们有经验，帮助我谈更合适。和平房地产公司在中间传话，我要求考虑考虑再决定，和平房地产公司以好房不等人等借口要求我尽快签合同，最终三方签订了《房屋买卖合同》。我交纳中介费（即购房佣金）34600元，约定由和平房地产公司帮助办理过户、评估、税费交纳等手续。此后，我到房屋所在地详细了解，得知该房经常停水，没有物业，因设计缺陷暖气不热，并且紧邻房子不到一米有一堵高墙，不但影响视野且存在安全隐患。后我与卖方见面得知，和平房地产公司根本未向卖方了解房屋信息，只是在谈价格，忽悠双方签合同，好尽快收取佣金。此时，我得知和平房地产公司隐瞒订立合同的重要信息后，要求解除合同、退还所交佣金。但和平房地产公司不同意，为减少损失，我与卖方协商解除了《房屋买卖合同》。此后，我多次要求和平房地产公司退还佣金，和平房地产公司总以各种理由拒绝退还，和平房地产公司的行为严重损害了我的合法权益。请求法院判令：和平房地产公司返还我购房佣金34600元，并赔偿损失5074元；本案诉讼费用全部由和平房地产公司承担。和平房地产公司原审辩称，我公司已经促成合同成立，根据合同法第四十六条之规定，请求驳回诉讼请求。原审法院认定，2014年8月19日，来存环（乙方）与张某某（甲方）、21世纪不动产济南和平加盟店（和平房地产公司）（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：来存环购买张某某所有的位于环山路l31号2号楼2-202室房产一套，总价款173万元。2014年8月29日前将50万元（其中含定金2万元）存入张某某账户；剩余房款于2014年11月1日前将123万元存入张某某指定账户。签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还乙方；如乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的百分之二）；若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金。2014年8月19日，来存环与和平房地产公司签订《物业需求看房协议》一份，约定：2014年8月19日，和平房地产公司带来存环看中益燕开花园2-2-202室涉案房屋。同日，双方签订《佣金确认单》一份，约定：上述房屋成交金额l73万元，佣金金额34600元。2014年8月20日，来存环支付和平房地产公司购房佣金34600元。2014年9月3日，来存环与张某某签订《解除购房合同协议书》一份，约定：双方决定同意解除2014年8月19日在21世纪和平不动产开元店签署的历下区环山路131号2-2-202室的购房协议书。原因是：由于21世纪房屋中介没有如实告知房屋及配套设施的真实信息，有意阻止甲、乙双方的见面及交流，没尽到对客户负责的责任和义务，导致交易终止及合同解除，有不可推卸的责任。
一、双方认定彼此没有违约行为，互不追究对方责任；
二、张某某同意退还来存环所交2万元定金；
三、所交的中介费，21世纪房屋中介理应退还，张某某、来存环双方各自负责讨回。原审法院认为，2014年8月19日，来存环与张某某、21世纪不动产济南和平加盟店（和平房地产公司）签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，各方应依约履行各自义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中和平房地产公司向来存环提供房屋供求信息，安排看房和买卖双方面签，履行了居间人应尽义务。最终房屋买卖合同签订与和平房地产公司提供的中介服务密不可分，应视为中介服务促成。但来存环对涉案房屋设施及周边情况欠缺了解，导致买卖双方合意解除该合同并退还定金。《房屋买卖合同》中关于“甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的百分之二）；若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金”的约定属于和平房地产公司加重买卖双方责任、排除买卖双方权利，变相达到在买卖合同因故不成立的情况下收取高额居间费用的目的，属无效条款。但来存环应对和平房地产公司提供居间服务产生的费用及劳动予以合理补偿。另外，综合考虑来存环在和平房地产公司带领看房后对房屋配套设施等情况负有审查义务，对《房屋买卖合同》的解除负有一定责任，酌定其负担购房佣金7000元。故对其要求返还全部购房佣金34600元的诉讼请求，认定27600元，超出部分不予支持。对于来存环主张的损失，未提供证据，不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、和平房地产公司于判决生效之日起十日内返还购房佣金27600元；
二、驳回来存环的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元，由和平房地产公司负担630元，来存环负担160元。
上诉人和平房地产公司不服原审判决上诉称，一、原审判决在认定合同成立方面不当。1、《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书行为订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立；第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。原审判决认为我公司变相达到买卖合同“不能成立”的情况下收取高额居间费用的目的，属于适用法律错误。2、根据上述规定，合同已经成立且生效，至于合同的买卖双方自行解除合同，是买卖双方的自愿行为不影响合同已经成立且生效的事实。
二、原审判决认定合同部分条款无效，属于适用法律错误。1、原审判决认定，《房屋买卖合同》中关于“甲乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总价款的百分之二；若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金）”的约定属于我公司加重买卖双方责任、排除买卖双方权利，变相达到在买卖合同因故不成立的情况下收取高额居间费用的目的，属无效条款。2、实践中，买卖双方未经居间人允许，径直解除买卖合同的关系的情况较为普遍。解除买卖关系后，若不需要支付居间佣金，岂不是人人都可以规避居间合同关系？事实上，买卖双方解除的仅仅是买卖关系，居间关系仍生效。根据《物业需求看房协议》和《佣金确认单》的约定，佣金应当由买方负担。因此，居间人在《房屋买卖合同》中的上述约定，没有加重买卖双方责任、排除买卖双方权利。
三、我公司带领被上诉人来存环看房，其应当对房产的外部、内部情况应当了解，不存在我公司未审查“配套设施”的问题。综上，请求撤销原审判决，依法驳回被上诉人来存环在原审中的诉讼请求；
一、二审诉讼费用由被上诉人来存环承担。
被上诉人来存环辩称，我认为原判决认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉人和平房地产公司的上诉。上诉人和平房地产公司在原审庭审时已经明确表示未让买卖双方见面相谈，其没有如实告知，服务存在瑕疵，致使我购房目的不能实现，所以其应退回中介费。经审理本院认定，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明，原审中，和平房地产公司认可其作为居间人，信息是最重要的，因此不让双方见面是怕双方恶意串通，损害其公司的合法权益。
本院认为，虽然《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。但委托人支付报酬是以居间人已为委托人提供了订约机会或经介绍完成了居间活动，并促成了合同的成立为前提条件。所谓促成合同成立，是指合同合法、有效的成立，如果所促成的合同属无效或可撤销的合同，不能视为促成合同成立，居间人仍不能请求支付报酬。本案和平房地产公司认可其作为居间人，信息是最重要的，因此不让卖方张某某与买方来存环见面是怕双方恶意串通，损害其公司的合法权益，即和平房地产公司已经认可在《房屋买卖合同》签订过程中，有意阻止卖方张某某与买方来存环见面，从而导致来存环丧失从张某某处直接了解房产有关详细情况的机会，和平房地产公司的此行为损害了来存环作为委托人的知情权。结合来存环与张某某在签订《解除购房合同协议书》中“由于21世纪房屋中介没有如实告知房屋及配套设施的真实信息，有意阻止甲、乙双方的见面及交流，没尽到对客户负责的责任和义务，导致交易终止及合同解除，有不可推卸的责任”的陈述，可以认定，因和平房地产公司的行为，导致来存环签订的《房屋买卖合同》意思表示不真实，属于可撤销的合同，和平房地产公司无权向来存环收取报酬。鉴于来存环在《房屋买卖合同》签订、解除过程中，亦负有一定责任，原审判决酌定来存环向和平房地产公司承担佣金7000元，符合公平原则，本院予以支持。和平房地产公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决结论并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费790元，由上诉人济南和平房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张 伟
代理
审判员 高 静
代理
审判员 孙延东
二〇一六年五月三十日
书 记 员 王 雯 更多数据：