北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终6184号上诉人（原审原告）赵福斗，男，1962年5月21日出生。委托代理人王海，北京市中济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京市朝阳区孙河乡上辛堡村民委员会，住所地北京市朝阳区上辛堡村。法定代表人李志革，主任。委托代理人周扬，北京凯基律师事务所律师。
上诉人赵福斗因与被上诉人北京市朝阳区孙河乡上辛堡村民委员会（以下简称上辛堡村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第37199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月5日受理后，依法组成由法官刘建刚担任
审判长，法官陈静、法官张弘参加的合议庭，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。赵福斗及其委托代理人王海、上辛堡村委会的委托代理人周扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵福斗在一审中起诉称：北京市朝阳区孙河乡北顶河扬水站是孙河乡的乡镇所有资产。2004年10月10日，赵福斗与北京市朝阳区孙河乡的资产管理部门北京市朝阳区孙河乡农业综合服务中心（以下简称农业服务中心）签订《协议书》，约定由赵福斗租赁使用北顶河扬水站的一块场地，盖房养殖均可，场地长13米宽13米，年租金800元，租赁期间是2004年10月10日至2013年10月10日止；租赁期内如有国家占地，合同无条件终止，如有补偿归赵福斗。该协议书签订、履行期间，赵福斗逐年交纳租金，把整个场地逐步扩展到长29米宽28.8米，并加盖成住房和冷库。2009至2010年间，上辛堡村委会多次组织村民到孙河乡政府反映北顶河扬水站占地问题。经三方对扬水站的租赁现状等问题进行全方位协商，2010年12月30日，农业服务中心、上辛堡村委会和赵福斗签订《转让合同》，约定农业服务中心向上辛堡村委会转让《协议书》的权利义务，上辛堡村委会以农业服务中心的名义和身份履行《协议书》。2011年1月1日，赵福斗与上辛堡村委会签订《土地租赁合同》，约定赵福斗方租赁使用的北顶河扬水站场地长29米宽28.8米，面积835平米，年租金8000元，每年1月5日前付清，租期2011年1月1日至2011年12月31日止；赵福斗在租赁期内如有国家占地、乡村规划，此合同无条件终止，如有补偿地上物归赵福斗所有。《土地租赁合同》签订后，赵福斗逐年向上辛堡村委会的资产管理部门北京上辛堡农工商合作社交纳土地租金8000元，一直交到2015年底。这期间，赵福斗多次要求与上辛堡村委会签订新的土地租赁合同，上辛堡村委会以各种理由推脱，就是不与赵福斗续签。2015年6月27日，上辛堡村委会以2011年1月1日签订的《土地租赁合同》已经到期，组织多位村民到赵福斗家中砸门撬锁、撞坏冷库卷帘门，强行驱离赵福斗，赵福斗报警。30日，上辛堡村委会强行断水断电。赵福斗认为上辛堡村委会终止租赁关系应依法进行，并对赵福斗进行补偿，故诉至法院要求：
一、判决解除赵福斗与上辛堡村委会签订的《土地租赁合同》；
二、判决上辛堡村委会赔偿赵福斗损失323815元。上辛堡村委会在一审中答辩称：上辛堡村委会同意解除合同；但是由于赵福斗提出解除合同，不同意对地上物进行赔偿。一审法院审理查明：2004年10月10日，农业服务中心作为甲方、赵福斗作为乙方签订《协议书》，约定：“一、租赁地点北顶河扬水站二扬院外、部队农场院西，长13米、宽13米、乙方使用，租金每年捌佰元。
二、租赁期限自2004年10月10日起-2013年10月10日止。
三、甲乙双方权利和义务：（一）、甲方权利义务：1、甲方提供场地给乙方使用（盖房养殖均可）；2、甲方按时收取协议租金，乙方拖欠租金视为终止合同，甲方收回场地，后果乙方自负。3、甲方提供乙方用电，费用自理。（二）、乙方权利和义务：1、乙方在租赁期内，按国家法律、政策办事，无违法行为。2、乙方在租赁期内按时向甲方交纳租金。
四、在租赁期内如有国家占地，此合同无条件终止，如果补偿归乙方……”2010年12月30日，农业服务中心作为甲方、上辛堡村委会作为乙方、赵福斗作为丙方签订《转让合同》，约定：“一、自2011年1月1日起，甲方将上述与丙方签订协议的权利、义务转让给乙方。乙方自合同签订之日起以甲方的名义和身份与丙方履行上述租赁协议。甲方不再负担2004年10月10日与丙方签订协议中的权利、义务。
二、丙方自本合同签订之日其与乙方履行于2004年10月10日与甲方签订的租赁协议，相关权利，义务比照租赁协议内容……”2011年1月1日，上辛堡村委会作为甲方，赵福斗作为乙方签订《土地租赁合同》，约定：“一、租赁地点：北顶河扬水站科委部队西边，长29米、宽28.8米，面积835平方米，年租金为8000元。
二、租赁期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止，租金每年1月5日之前付清。
三、甲乙双方权利和义务（一）、甲方权利和义务1、甲方提供场地租给乙方使用。2、甲方按时收取租金，乙方不得拖欠租金，如拖欠租金不按时缴纳视为终止合同，甲方收回场地，一切后果乙方自负。（二）、乙方权利和义务1、乙方在租赁期内按国家法律、法规政策办事，无违法行为。2、乙方在租赁期内按时向甲方缴纳租金。
四、乙方在租赁期间如有国家占地、乡村规划、此合同无条件终止，如有补偿地上物归乙方所有……”2015年4月13日上辛堡村委会向赵福斗送达《通知》，上载“承租方：赵福斗先生你同上辛堡村委会签订的土地承租协议已于2011年12月31日到期，按照乡党委、政府清理规范合同的要求不在续签，所以双方的合同解除，望你在一个月之内搬走，否则一切后果自负。”2015年5月19日上辛堡村委会向赵福斗送达《通知》，“承租方：赵福斗先生你同上辛堡村委会签订的土地承包协议已于2011年12月31日到期，按照乡党委、政府清理规范合同的要求不在续签，所以双方的合同解除，望你在星期一（25日）之前搬走，否则后果自负。”2015年11月16日上辛堡村委会向赵福斗送达《通知》，“承租方：赵福斗先生你同上辛堡村委会签订的土地承租协议已于2011年12月31日到期，按照乡党委、政府清理规范合同的要求不在续签，所以双方的合同解除，望您在2015年12月31日之前搬走，否则后果自负。”双方一致认可，赵福斗租金已交至2015年12月31日。庭审中，赵福斗要求与上辛堡村委会解除合同，并要求上辛堡村委会对其所建造房屋等按照重置成新价进行补偿。上辛堡村委会同意解除合同，但不同意进行补偿。上辛堡村委会认为双方租赁合同已经实际履行完毕，土地租赁已经实现，地上物的价值已经没有了，地上物上辛堡村委会方亦无法继续使用，只能拆除。经赵福斗申请，北京京城捷信房地产评估有限公司对赵福斗所建地上物的重置成新价进行评估。估价报告载明：本次评估估价对象为位于北京市朝阳区孙河乡北顶河扬水站相关土地上的房屋及附属物，房屋建筑面积合计为457.34平方米，砖混或砖木结构平房，附属物包括暖气、院墙、院地、院门、棚房、灯等，房屋重置成新价为230815元，附属物重置成新价为141600元，合计372415元。双方对估价报告无异议。庭审中赵福斗称冷库、狗窝其可以自行拆除，冷库重置成新价44100元、狗窝重置成新价100元。故赵福斗要求上辛堡村委会赔偿损失数额为323815元。一审法院判决认定：赵福斗与上辛堡村委会签订的《土地租赁合同》真实有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。根据本案查明的事实看，双方约定的合同履行期限届满后赵福斗继续缴纳租金，上辛堡村委会亦接受，视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，现租赁期限已满，双方均同意解除合同，一审法院不持异议。关于赵福斗主张的损失，双方虽在合同中未进行约定，但上辛堡村委会在出租相关土地时承诺赵福斗可以盖房，并在拆迁过程中赵福斗可享有相关补偿利益，故虽赵福斗建房并未取得相关手续，但考虑赵福斗对房屋建设、使用情况等，从公平角度考虑，由上辛堡村委会对赵福斗进行一定补偿，具体补偿数额由一审法院参考估价报告予以酌定。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百三十六条之规定，判决：
一、赵福斗与上辛堡村委会之间的《土地租赁合同》于
二〇一六年一月一日解除；
二、上辛堡村委会于判决生效之日起七日内赔偿赵福斗损失十六万一千九百零七元五角；
三、驳回赵福斗的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。赵福斗不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。赵福斗上诉称：
一、上辛堡村委会长期不兑现承诺是无法续签《土地租赁合同》的原因。2004年10月10日，赵福斗与农业服务中心签订《协议书》，合同期为9年。2010年12月30日，农业服务中心、上辛堡村委会、赵福斗签订《转让合同》。当时上辛堡村委会口头允诺赵福斗可以长期续签土地租赁合同，否则赵福斗也不可能在《转让合同》上签字。2011年1月1日，赵福斗与上辛堡村委会签订《土地租赁合同》，合同期为1年。赵福斗严格按照合同约定履行自己的义务，每年都是按时交纳地租租金，一直交纳到2015年底。自2011年底开始，赵福斗就不断地找上辛堡村委会，多次要求续签新的土地租赁合同，上辛堡村委会以各种理由推托，就是不履行自己之前的承诺，致使赵福斗无合同可签，长期处于一种不确定状态。
二、赵福斗提出解除《土地租赁合同》是情势所逼。2015年6月27日，上辛堡村委会以2011年1月1日签订的《土地租赁合同》已经到期为由，组织多位村民到赵福斗家中砸门撬锁、撞坏冷库卷帘门，强行驱离赵福斗。同月30日，上辛堡村委会强行断电断水。在这种情况下，赵福斗迫不得已诉至一审法院，请求法院保护赵福斗的合法权益。在上辛堡村委会拒绝与赵福斗续签合同，一审法院释明下，赵福斗无奈之下变更诉讼请求，以要求解除土地租赁合同、要求上辛堡村委会赔偿损失为由进行诉讼。
三、赵福斗建房、获得地上物补偿是经过有关单位和上辛堡村委会同意的。根据《协议书》、《转让合同》、《土地租赁合同》，赵福斗有权在租赁土地上建房，赵福斗有权获得地上物补偿。这也是孙河乡农业综合服务中心、上辛堡村委会早就同意的。
四、一审法院判令折价赔偿赵福斗损失有失公平、公正。经价格评估机构认定，赵福斗建造的房屋及附属设施重置成新价为372415元，扣除赵福斗自行拆除的冷库和狗窝，赵福斗的经济损失为323815元。赵福斗的价值323815元的房屋及附属设施都是不可移动的财产，赵福斗搬离时不可能带走的，上辛堡村委会应当按照评估价格赔偿赵福斗的损失。赵福斗没有办理建房手续，这是因为土地没有确权或者土地属性、用途不明确等原因，赵福斗根本无法从有关部门获得行政许可造成的，不是赵福斗不想去办、而是无法办理建房手续。上辛堡村委会不愿意继续履行《土地租赁合同》，赵福斗对此不持异议，但是赵福斗所投资建设的房屋及附属设施应当得到合理补偿或者赔偿。综上，请求二审法院依法撤销一审判决第二项，判令上辛堡村委会赔偿赵福斗损失323815元。上辛堡村委会服从一审法院判决，其针对赵福斗的上诉理由答辩称：双方的合同是赵福斗提出解除，如果合同中对地上建筑物归属没有任何约定，按照合同法规定，合同解除后应当恢复原状后交还土地。赵福斗所建房屋是违章建筑，没有任何手续，不应当进行补偿。一审法院根据实际情况酌定补偿数额，上辛堡村委会也可以接受。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，本院依法补充查明如下事实：关于地上建筑物及附属设施的建造情况，赵福斗自述房屋及附属设施均为签订2011年的《土地租赁合同》之前所建；《土地租赁合同》的租赁面积中包含了《协议书》中的土地租赁面积。本院
经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述、《协议书》、《转让合同》、《土地租赁合同》、《估价报告书》、《收据》、《通知》等证据在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点为：
一、《土地租赁合同》的租赁期限问题。
二、租赁期限内建造的房屋及附属设施的补偿问题。关于焦点一的租赁期限问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”赵福斗与上辛堡村委会签订的土地租赁合同约定租赁期限为一年，租赁期间届满后，赵福斗继续按照原合同约定的租金标准向上辛堡村委会交纳租金并使用租赁土地，上辛堡村委会对此未提出异议，双方因未再订立书面租赁合同，故租赁期限应视为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”赵福斗主张上辛堡村委会曾承诺其租赁期间为长期租赁，但未就此提供证据予以证明，故本院对其主张不予采信。关于焦点二的补偿问题。赵福斗自2004年10月10日起基于与农业服务中心签订的《协议书》使用土地，后于2011年1月1日与上辛堡村委会签订《土地租赁合同》，合同的主体和内容均发生了变更。即便《土地租赁合同》延续了《协议书》的部分合同内容，赵福斗对于租赁土地的实际利用期间早已超过《协议书》约定的固定期限的租赁期间。又根据赵福斗于二审中的自述事实，其在租赁土地上建设的地上物均为签订《土地租赁合同》之前所完成，因此，其对于租赁土地的成本投入以及利益回报等价值判断应当有明确的认知。换言之，在土地租赁期间届满时，赵福斗的投入已经作为其实现合同目的的必要成本在合同限期内分摊完毕。对于赵福斗上诉主张应赔偿全部地上物损失，缺乏法律依据，本院不予支持。鉴于赵福斗与上辛堡村委会签订《土地租赁合同》未约定合同终止后地上物的归属及补偿，一审法院酌情确定由上辛堡村委会赔偿赵福斗地上物的部分损失，上辛堡村委会对此亦不持异议，
本院认为并无不当，应予以维持。综上，赵福斗的上诉理由均不成立，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决对本案的事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院
判决如下：驳回上诉，维持原判。评估费2000元，由赵福斗负担1000元（已交纳），由北京市朝阳区上辛堡村民委员会负担1000元（于本判决生效之日起7日内交纳）。一审案件受理费6157元，由赵福斗负担3078元（已交纳），由北京市朝阳区上辛堡村民委员会负担3079元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费6157元，由赵福斗负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理
审判员 陈 静
代理
审判员 张 弘
二〇一六年五月三十日
书 记 员 高 嫒 更多数据：