北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）京02执异166号案外人ＸＸ，男，1981年8月8日出生。委托代理人于群，辽宁宸瀚律师事务所律师。申请执行人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区惠工街56号。负责人于苓，总经理。委托代理人邹峰，北京市安和利律师事务所律师。委托代理人康婧，北京市安和利律师事务所律师。被执行人黄哲明，男，1962年3月10日出生。被执行人京明控股集团有限公司，住所地北京市丰台区西木樨园8号11层。法定代表人黄哲明，执行董事。被执行人沈阳星辰房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区文体路6甲4号。法定代表人黄哲明，执行董事。委托代理人杨军昌，北京市华博金隆律师事务所律师。本院受理的中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称信达辽宁分公司）申请执行黄哲明、京明控股集团有限公司（以下简称京明公司）、沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称星辰公司）公证债权文书两案，在执行过程中，案外人ＸＸ以本院查封的位于辽宁省沈阳市XXX路41-1号1-23-4房屋（以下简称涉案房屋）系其合法购买为由向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行公开听证，现已审查终结。ＸＸ称，其与星辰公司于2011年7月1日签订了初步购房合同即《京城中心内部认购优惠权协议书》，后于2013年2月25日按照星辰公司的要求签订了《商品房买卖合同》，约定其向星辰公司购买涉案房屋，并分别于2011年7月1日、2013年2月25日支付全部房款共计686625元。合同签订后，星辰公司未按合同约定办理备案登记手续。涉案房屋是ＸＸ名下唯一住房。由于其已支付全部购房款，在本院查封前签订房屋买卖合同并已实际占有使用涉案房屋，故请求法院解除对涉案房屋的查封；若法院不同意解除查封，则在拍卖涉案房屋后，其作为房屋的买受人应优先受偿拍卖款。信达辽宁分公司称，涉案房屋未进行竣工验收，也没有实际交付使用；信达辽宁分公司已依法办理房屋抵押登记，享有抵押权；涉案房屋是否是案外人的唯一住房无法判断；在信达辽宁分公司不知情的情况下，星辰公司对外出售不具备交付条件的房屋，造成国有资产流失。综上，请求法院驳回ＸＸ的异议请求。星辰公司请求法院依法裁判。经审查查明，2011年8月22日，本院依据北京市方圆公证处出具的（2011）京方圆内经证字第15792号、15793号《执行证书》，受理了中信信托有限责任公司申请执行黄哲明、京明公司、星辰公司公证债权文书两案，案号分别为（2011）二中执字第1322号、1323号。在执行中，本院于2011年8月25日依法查封了星辰公司名下坐落于沈阳市XXX路北侧的国有土地使用权，面积为20521.6平方米，证号为沈阳国用（2008）第0039、0040号。依据信达辽宁分公司的变更申请，本院于2012年11月6日作出（2012）二中执异字第01499号、01500号执行裁定书，裁定上述两执行案件的申请执行人变更为信达辽宁分公司。另查，2012年11月13日，沈阳市房产局向星辰公司颁发沈房预售第12542号《商品房预售许可证》。其中载明：项目地址为沈阳市XXX路北侧。1号楼、2号楼住宅部分共计房屋496套，1号楼、2号楼、3号楼、4号楼商业部分共计房屋31套，3号楼、4号楼公建部分共计房屋766套。涉案房屋系上述《商品房预售许可证》载明的住宅部分。再查，ＸＸ与星辰公司房屋买卖合同纠纷一案，沈阳市和平区人民法院于2015年6月12日作出（2015）沈和民二初字第01632号民事判决，判决：“一、确认原告ＸＸ与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2013年2月25日就位于沈阳市XXX路41-1号1幢1-23-4号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；……”。后ＸＸ不服该判决，向沈阳市中级人民法院提出上诉，该院于2015年8月11日作出（2015）沈中民二终字第02024号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判”。在本院审查过程中，ＸＸ提交了下列证据证明其主张：1、《商品房买卖合同》1份，证明ＸＸ与星辰公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，约定ＸＸ向星辰公司购买涉案房屋，房屋总价款为686625元。2、付款凭证及银行卡存款业务回单各3张，证明ＸＸ于2011年7月1日、2013年2月25日累计向星辰公司支付款项686625元。3、收款收据2张，证明星辰公司于2011年7月1日、2013年2月25日收到ＸＸ购房诚意金共计686625元。4、《产权归属承诺书》1份，证明星辰公司于2014年7月30日书面承诺涉案房屋产权归购买人ＸＸ。5、沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第01632号民事判决和沈阳市中级人民法院（2015）沈中民二终字第02024号民事判决各1份，证明法院生效判决已确认ＸＸ与星辰公司于2013年2月25日就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》有效。6、沈阳市房产局颁发的《商品房预售许可证》。信达辽宁分公司对上述证据1、2、3、4均不予认可，对证据5、6的真实性不持异议。
本院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合法律、司法解释规定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；人民法院查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本案中，本院于2011年8月25日依法查封了星辰公司所有的位于沈阳市XXX路北侧的国有土地使用权，该查封效力及于地上的涉案房屋；而经生效判决确认，案外人向星辰公司购买涉案房屋的《商品房买卖合同》签订时间为2013年2月25日，系在本院查封之后签订。故案外人所提异议请求不符合法律、司法解释规定的人民法院应予支持的情形，本院不予支持。另，案外人所提涉案房屋拍卖价款优先受偿的请求，不属于本案审查范围，故本院对其该项主张不予审查。综上，案外人ＸＸ所述异议理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，
裁定如下：驳回案外人ＸＸ的异议请求。
如不服本裁定，当事人、案外人认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；当事人、案外人认为与执行依据无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。
审 判 长 贾奕良
代理
审判员 马鸿雁
代理
审判员 高 明
二〇一六年五月三十日
书 记 员 雷 洋 百度搜索“”